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注冊物業(yè)管理師管理實務(wù)預(yù)習(xí)題
不定項選擇題
1、根據(jù)下面材料回答問題
某商品房住宅小區(qū)，建筑物總面積(即專用部分面積總和)200000m2，有120m2和80m2大、小兩種戶型，各1000套。該小區(qū)開發(fā)商于2012年1月聘請了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)(簡稱甲公司)提供前期物業(yè)服務(wù)，合同期3年。2014年5月小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會，選出了業(yè)主委員會。由于部分業(yè)主對甲公司的服務(wù)不滿意，業(yè)主委員會本著少數(shù)服從多數(shù)的原則，做出了解聘甲公司的決議，但遭到一部分業(yè)主的反對。
請回答下列問題：
該小區(qū)開發(fā)商與甲公司簽訂的合同屬于( )。
A.臨時管理規(guī)約
B.前期物業(yè)服務(wù)合同
C.物業(yè)管理委托合同
D.物業(yè)服務(wù)合同
2、根據(jù)下面材料回答問題
某高層綜合物業(yè)項目地處城市中心區(qū)，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機(jī)電設(shè)備層。整個大廈由一臺中央空調(diào)集中供冷。綠化面積為項目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1～4層為商業(yè)裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業(yè)用作百貨商場經(jīng)營。物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主聘請的一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，出租經(jīng)營內(nèi)部區(qū)域，由各承租單位自行管理。該項目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)、保潔服務(wù)、公共秩序管理服務(wù)、消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、社區(qū)文化等內(nèi)容。在物業(yè)服務(wù)過程中，相關(guān)各方先后提出了以下觀點。
(1)物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營場所。
(2)各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同以方便管理服務(wù)。
(3)百貨商場內(nèi)夜間值班巡視不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)。
(4)寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
(5)大廈屋頂設(shè)立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營，收益應(yīng)交到業(yè)主委員會主任指定賬戶，由業(yè)主委員會管理、支配和使用。
請回答下列問題：
本項目建筑和設(shè)備設(shè)施管理可采取的技術(shù)節(jié)能減排措施是( )。
A.更換耗能較大設(shè)備
B.加強節(jié)能宣傳和培訓(xùn)
C.建立能源消耗考核制度
D.調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序
3、回答題：
某小區(qū)物業(yè)管理處接到火情報告，小區(qū)C區(qū)A棟發(fā)生火災(zāi)，接到報案后，物業(yè)管理處采取了以下行動：(1)通知巡邏崗現(xiàn)場確認(rèn)火情，確認(rèn)后啟動應(yīng)急預(yù)案，并通知消防主管部門。(2)救援疏散組組織現(xiàn)場人員進(jìn)行疏散，在疏散的同時，滅火組進(jìn)行滅火。(3)發(fā)現(xiàn)有車輛停放在消防通道上，及時聯(lián)系業(yè)主，疏通消防通道。
以下關(guān)于義務(wù)消防隊的說法錯誤的是( )。
A.分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等。
B.由項目工作人員和業(yè)主共同組成
C.設(shè)備組由具有消防設(shè)備操作及維護(hù)知識的維修人員擔(dān)任
D.滅火組和救援組由年輕力壯、身體素質(zhì)好的人員擔(dān)任
簡答題
4、 某小區(qū)已經(jīng)人住3年了，業(yè)主投訴：①小區(qū)內(nèi)防火防煙門經(jīng)常處于開啟狀態(tài);②部分屋頂漏水;③小區(qū)周圍治安環(huán)境亂。物業(yè)公司接到業(yè)主投訴后及時進(jìn)行了調(diào)查，就業(yè)主投訴問題提出解決措施，使投訴事件得到了圓滿解決。
請回答下列問題：
11.簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主投訴的一般程序。
12.簡述投訴管理體系的基本要求。
13.對于上述業(yè)主投訴的問題，物業(yè)公司應(yīng)如何解決?
5、 某天，物業(yè)公司的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的火災(zāi)報警器發(fā)出的信號，隨即趕赴火災(zāi)報警信號發(fā)出的住戶家門E1，值勤保安聽到住戶家中有人聲響動，但敲門卻沒有回答。于是，值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有老人帶孫子在房間玩，而火災(zāi)報警信號則屬二F誤報，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門。 請回答下列問題：
11.本案例中，值勤保安是否可以強行破門而人?
12.假如該住戶確實發(fā)生火災(zāi)，物業(yè)公司應(yīng)如何緊急處理?
13.通過案例，指出緊急事件善后處理應(yīng)考慮的因素。
14.請指出在這件事情的處理上，該物業(yè)公司的優(yōu)點和不足。
6、 某物業(yè)項目位于我國某沿海城市，總建筑面積達(dá)35萬m2，屬中高層住宅物業(yè)，項目分兩期建設(shè)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項目。整個小區(qū)的建設(shè)申報了國家安居示范工程小區(qū)，是該市重點工程之一，備受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。建設(shè)單位為把這個項目建設(shè)經(jīng)營好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)該項目物業(yè)服務(wù)的早期介入工作。
請回答下列問題：
18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介人有何作用?
19.在可行性研究階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的工作內(nèi)容包括哪些?
20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的必要性是什么?
21.在建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的內(nèi)容是什么?
7、某物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)對某一小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作，一直受到業(yè)主的好評。但是最近幾天業(yè)主頻頻反映小區(qū)內(nèi)的環(huán)境問題，主要在以下幾個方面：
(1)老鼠和蚊子較多，特別是老鼠。(2)園林植物病蟲害比較嚴(yán)重。(3)小區(qū)垃圾處理不及時
1、園林植物病蟲害防治的方法( )。
A.通過栽培技術(shù)防治
B.通過檢疫防治
C.通過物理及機(jī)械法防治
D.通過移植的方法防治
2、 該如何對于(1)中反映的有害生物進(jìn)行防治
3、以下屬于經(jīng)營生產(chǎn)垃圾的是( )。
A.工程改造產(chǎn)生的廢棄物
B.生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)廢料
C.餐飲類廚余垃圾
D.園林修剪出的植物殘枝
8、某超高層辦公樓產(chǎn)權(quán)屬單一業(yè)主，分散出租。該辦公樓采用中央空調(diào)制冷，運行時間為每年5月1日至9月30日�？照{(diào)能源費按每月每平方米實行定期收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。一家具有國家備案資質(zhì)的節(jié)能服務(wù)公司來本大廈調(diào)研后，提出可實行合同能源管理模式實施節(jié)能管理。方案主要內(nèi)容如下：
方案主要內(nèi)容
由節(jié)能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實驗室論證成功的創(chuàng)新技術(shù)改造空調(diào)設(shè)備(主要是主機(jī)及其配套設(shè)備)：改造工程時間自今年2月25日起實施，周期60天(若出現(xiàn)改造工程逾期情況，節(jié)能服務(wù)公司將提前10天告知);預(yù)計改造后空調(diào)節(jié)能率可達(dá)30%，節(jié)省的能源費用按8：2的比例在節(jié)能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行分配，合同期為6年。
問題：
1、根據(jù)上述條件，本方案實施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭遇的重大風(fēng)險是什么?簡要說明理由。
2、若實施節(jié)能改造，被更換拆除的設(shè)備設(shè)施處置權(quán)歸誰所有?簡要說明理由。
3、業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。但在合同期滿后，節(jié)省的能源費用應(yīng)歸業(yè)主所有。此要求是否合理?簡要說明理由。
9、某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動中，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就如下事項達(dá)成一致：
1、建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主入住手續(xù);
2、擬由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主持成立業(yè)主大會的籌備工作;
3、地下停車場產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位，外包給專業(yè)公司管理;
4、因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時停車位，同時要求做好警示標(biāo)志。
問題：對上述擬辦或約定事項判斷正誤，并簡要說明理由。
10、某物業(yè)項目處于施工建設(shè)階段，為促進(jìn)銷售，建設(shè)單位擬通過公開招投標(biāo)聘請專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供早期介入咨詢服務(wù)。A物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過壓低物業(yè)服務(wù)費和提供超值服務(wù)的承諾獲得了該項目。A企業(yè)組建了由一批由工程技術(shù)人員構(gòu)成的早期介入小組，并隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：物業(yè)管理用房的設(shè)置與要求;物管服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)及方法的確定;相關(guān)技術(shù)資料及文件的收集;設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試的跟進(jìn)與現(xiàn)場施工跟蹤等。
問題：
1、根據(jù)本案例提供的材料，A企業(yè)的早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯誤?
2、根據(jù)該項目具體情況，列舉早期介入工作的主要內(nèi)容。
3、根據(jù)該項目具體情況，分析項目早期介入存在的風(fēng)險。
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