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2016物業(yè)管理師制度與政策考點：管理規(guī)約制度
�、骞芾硪�(guī)約
⒈管理規(guī)約的概念：管理規(guī)約⑴是由全體業(yè)主共同制定的(共同契約)，⑵規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，⑶對業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，⑷管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律法規(guī)，或者損害社會公共利益，一般是以書面形式訂立的。
�、补芾硪�(guī)約四個方面的主要內(nèi)容：⑴有關物業(yè)的使用維護管理;⑵業(yè)主的共同利益;⑶業(yè)主應當履行的義務;⑷違反公約應當承擔的責任。
�、彻芾硪�(guī)約的法律效力：管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。應當注意兩點，⑴對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力;⑵對物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動產(chǎn)生效力。
㈡臨時管理規(guī)約
�、迸R時管理規(guī)約的概念，建設單位在銷售物業(yè)之前，對有關物業(yè)的使用、維護、管理業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法做出的約定(在業(yè)主大會制定管理規(guī)約之前存在的管理規(guī)約)。
�、才R時管理規(guī)約的制定：臨時管理規(guī)約制定的主體，一般由建設單位在出售物業(yè)之前預先制定;制定時間：臨時管理規(guī)約制定的時間為物業(yè)銷售之前。
�、诚嚓P主體的法律義務，1建設單位不得侵害物業(yè)買受人司法權(quán)益的義務;2建設單位對臨時管理規(guī)約的明示和說明的義務;3物業(yè)買受人對臨時管理規(guī)約承諾的義務。
⒋2004年9月建設部發(fā)布《業(yè)主臨時管理規(guī)約(示范文本)》
臨時管理規(guī)約的內(nèi)容，⑴物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況;⑵業(yè)主使用物業(yè)應當遵守規(guī)則;⑶維修養(yǎng)護物業(yè)應當遵守的規(guī)則;⑷涉及業(yè)主共同利益的事項;⑸違約責任。
�、禈I(yè)主使用物業(yè)應當遵守的規(guī)則，⑴遵守相鄰權(quán)規(guī)定(三個方面要做出約定，不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè);不得損害公共利益和他人利益;改變設計用途要經(jīng)相鄰業(yè)主同意并報批)，⑵遵守房屋裝飾裝修規(guī)定，⑶共用部位、共用設施設備的使用規(guī)定，⑷使用物業(yè)的禁止性規(guī)定(有8點)。
1損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)破壞房屋外貌，擅自房屋設計用途
2占用或損壞物業(yè)公用部位，共用設施設備及相關場地擅自移動共用設施設備
3違章搭建。私設攤點
4在非指定地點傾到或拋灑垃圾雜物
5違反相關規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品、、排放有毒有害物質(zhì)和發(fā)出超標噪音
6擅自在物業(yè)共用部位和相關場合懸掛、張貼、涂改、刻畫
7利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動
8違反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物的規(guī)定
�、渡婕皹I(yè)主共同利益的事項，⑴全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權(quán)利，⑵業(yè)主承諾按時足額交納物業(yè)服務費用，⑶利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營的約定。
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