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2016物業(yè)管理師實(shí)務(wù)考點(diǎn)：收益性物業(yè)管理
(一)制定管理計(jì)劃
在接管一宗物業(yè)后，首先要制定一份管理計(jì)劃并獲委托方認(rèn)可。管理計(jì)劃是對(duì)將進(jìn)行的管理行為在經(jīng)濟(jì)上和行動(dòng)策略上的行動(dòng)綱領(lǐng)。為制定管理計(jì)劃，一般應(yīng)遵循以下的工作步驟：
1、進(jìn)行調(diào)查研究。
(1)市場(chǎng)分析。它包括對(duì)本地區(qū)市場(chǎng)和周邊地區(qū)市場(chǎng)的分析。本地區(qū)市場(chǎng)分析主要是當(dāng)?shù)氐娜丝跇?gòu)成、經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)水平、交通設(shè)施狀況、同類型物業(yè)的租售情況。為了確立一處物業(yè)可實(shí)現(xiàn)的最佳效益，物業(yè)管理者必須關(guān)注和分析其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)氣氛。所謂周邊地區(qū)，通常沒(méi)有固定的范圍，主要指某一類商業(yè)圈，即商業(yè)物業(yè)吸引顧客的地理區(qū)域，它是以物業(yè)為中心向四周擴(kuò)展構(gòu)成一定的輻射范圍，形成商業(yè)圈。商業(yè)圈包括三部分：核心商業(yè)圈、次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈，其中核心商業(yè)圈占該類商業(yè)物業(yè)顧客的一半以上。商業(yè)圈的規(guī)模受各種因素的影響，除商業(yè)物業(yè)類型、規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置等經(jīng)濟(jì)因素外，物業(yè)管理者還要特別注意商業(yè)圈內(nèi)的地理特征，如公園、休閑地帶、公路、鐵路和河流等，因?yàn)檫@些地物可以實(shí)質(zhì)性地限制這些地區(qū)未來(lái)的發(fā)展。
(2)交通與公用設(shè)施情況。它包括公共交通和停車場(chǎng)的狀況，對(duì)商業(yè)物業(yè)都是相當(dāng)重要的。商業(yè)物業(yè)中的員工和顧客，很多都依靠公共交通工具來(lái)上班或消費(fèi)，但停車場(chǎng)的車位數(shù)量對(duì)吸引一些消費(fèi)量較大的顧客也不可忽視。
(3)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。商業(yè)圈中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素有關(guān)，區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，必然會(huì)導(dǎo)致服務(wù)業(yè)的比重逐漸升高;抵押貸款利率與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的活躍程度成反比，利率提高則經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，并影響商業(yè)物業(yè)的建設(shè)融資;一個(gè)由不同產(chǎn)業(yè)有機(jī)組合的周邊環(huán)境比由單一產(chǎn)業(yè)支撐的周邊環(huán)境要理想得多，當(dāng)依賴的唯一產(chǎn)業(yè)倒閉或遷移后，后者的經(jīng)濟(jì)可能因此而崩潰。
(4)供求狀況。為了確定某一特定種類的商業(yè)物業(yè)的出租率上升或下降及其變化速度，應(yīng)該尋找可比性強(qiáng)的類似物業(yè)加以比較，即對(duì)位于鄰近地區(qū)的類似房產(chǎn)就其建筑類型、年代、大小、位置、特征和租金狀況以及出租率的變化等方面加以分析，并將租戶與有效租用房屋綜合起來(lái)考慮，通過(guò)對(duì)潛在租戶的數(shù)量、租戶的實(shí)力與意愿、租戶的經(jīng)濟(jì)來(lái)源等方面進(jìn)行考察，預(yù)測(cè)未來(lái)出租率的變化。較高的出租率意味著該類房源的短缺，租價(jià)就可能上漲。如果招租的牌子隨處可見(jiàn)，出租率就不會(huì)很高。
2、業(yè)主目標(biāo)分析。物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標(biāo)是制定管理計(jì)劃的基礎(chǔ)，管理者如沒(méi)有弄清并分析物業(yè)所有者對(duì)委托管理物業(yè)的具體目標(biāo)，是很難制定出有針對(duì)性的物業(yè)管理計(jì)劃。
通常物業(yè)所有者可以分成兩類：一類是投資房產(chǎn)用于獲利，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、信托投資公司;而另一類是為了本身的利益，保護(hù)物業(yè)的價(jià)值，如政府部門(mén)的物業(yè)、大公司總部的寫(xiě)字樓。所以，物業(yè)管理者要與物業(yè)所有者進(jìn)行充分的磋商，在管理目標(biāo)方面達(dá)成共識(shí)，并且要明確物業(yè)所有者授予管理者的權(quán)力范圍。有些物業(yè)所有者只對(duì)重大決策問(wèn)題發(fā)表意見(jiàn)，而有些業(yè)主可能希望對(duì)有關(guān)細(xì)節(jié)亦予過(guò)問(wèn)。這些問(wèn)題明確后，物業(yè)管理者就可以根據(jù)調(diào)查分析的結(jié)果和物業(yè)所有者的要求，確定物業(yè)管理的目標(biāo)。
3、物業(yè)資質(zhì)分析。市場(chǎng)分析的目的在于確定待租物業(yè)的最佳價(jià)格，對(duì)物業(yè)的資質(zhì)分析則可使物業(yè)管理者對(duì)所管物業(yè)的質(zhì)量和條件取得全面的了解，確立該物業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上同類物業(yè)中的地位。為此，物業(yè)管理者必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的考察，利用可比物業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)與該物業(yè)的相應(yīng)部分進(jìn)行比較。
對(duì)建筑物內(nèi)部的考察，首先應(yīng)注意可供租用的房源數(shù)量和單元面積。最適合的出租不僅依賴于戶型的設(shè)計(jì)，而且在于設(shè)施的質(zhì)量，無(wú)論哪一類商業(yè)物業(yè)，室內(nèi)的給排水、通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)、電梯、高低壓配電房、管線，甚至小五金配件等方面都不能忽視。要注意設(shè)備設(shè)施的工作狀況和新舊程度，陳舊的地毯和不潔的墻壁是不可能留住租戶的，物業(yè)管理者要考慮所有必需設(shè)備的添置、更換、維修或油漆，使建筑物保持一定的特點(diǎn)、獨(dú)特的設(shè)施，同當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類物業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。
對(duì)建筑物的外部和內(nèi)部及其設(shè)施的細(xì)致考察為物業(yè)管理者確定下年度對(duì)物業(yè)的維護(hù)與經(jīng)營(yíng)所需費(fèi)用提供了依據(jù)。另外，還必須認(rèn)真檢查門(mén)窗、屋檐及屋頂裝飾物、陽(yáng)臺(tái)、車庫(kù)、草坪、餐廳、球場(chǎng)和安全通道、消防設(shè)施等方面的缺陷，確定哪些是必須立即加以維修的項(xiàng)目。對(duì)建筑物內(nèi)部，如門(mén)廳、走廊、地下室和其他公共區(qū)域同樣不可忽視，通過(guò)這些檢查，可以估計(jì)出對(duì)房屋及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)所需的費(fèi)用。
4、形成租金方案和出租策略。出租實(shí)際上是出售一定期限的物業(yè)使用權(quán)，只有在業(yè)主和租戶均滿意的情況下，租約才會(huì)繼續(xù)下去。從這種意義上講，為物業(yè)的出租和提高出租率而進(jìn)行的努力是永無(wú)休止的。
從理論上說(shuō)，租金的確定要以物業(yè)出租的經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來(lái)確定，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的供求關(guān)系。
從總體上說(shuō)，物業(yè)租金收益必須能抵償投資成本，并能為投資者帶來(lái)一個(gè)合理的投資回報(bào)，否則就不會(huì)有人來(lái)進(jìn)行建設(shè)投資。物業(yè)管理者還必須了解市場(chǎng)，過(guò)高或過(guò)低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益受損。過(guò)高的租金令租客望而卻步，而過(guò)低的租金，雖然可能使出租率達(dá)到100%，但可獲得的總租金收人并不理想。
對(duì)于大型物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，一般都較容易確定租金水平和出租方案，因?yàn)樗麄兺鶕碛写罅款愃莆飿I(yè)出租的租金數(shù)據(jù)，使得物業(yè)管理人員很容易確定物業(yè)合適的租金水平。當(dāng)然，為了準(zhǔn)確地判斷物業(yè)的市場(chǎng)租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的市場(chǎng)租金水平。
當(dāng)然，影響租金的因素還有很多，但主要還是上述幾點(diǎn)。租金方案還會(huì)受出租策略的影響，如在寫(xiě)字樓方面，租期長(zhǎng)短和承租面積的大小，承租人的資信狀況，為承租人提供服務(wù)的水平，附屬設(shè)施的收費(fèi)水平，是否帶家具等。
對(duì)出租期限內(nèi)租金水平的調(diào)整和形成初始租金方案一樣困難，如果投資購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)本來(lái)就有人租用，這種租金的調(diào)整就更困難，因?yàn)橄惹暗臉I(yè)主確定的租金低于市場(chǎng)租金水平時(shí)，調(diào)升租金可能會(huì)受到抵制。正是由于制定租金方案和調(diào)整租金水平非常復(fù)雜，才需要物業(yè)管理專業(yè)人員提供有關(guān)的專業(yè)服務(wù)。
5、提出經(jīng)營(yíng)管理預(yù)算。預(yù)算是經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的核心，主要包括經(jīng)營(yíng)預(yù)算、合同期內(nèi)的預(yù)測(cè)、投資與回報(bào)分析等三部分。
(1)年度經(jīng)營(yíng)預(yù)算。
①預(yù)期的年度經(jīng)營(yíng)支出。對(duì)未來(lái)一年中經(jīng)營(yíng)管理開(kāi)支的計(jì)算，可通過(guò)相類似物業(yè)實(shí)際需要發(fā)生費(fèi)用獲得，包括房地產(chǎn)稅及其他各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理稅費(fèi)、員工工資、水電費(fèi)用、耗材和日常維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)和廣告招租費(fèi)用等。
�、谠试S空置率水平的估計(jì)。在商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)預(yù)算方案中，還應(yīng)估計(jì)物業(yè)的空置率水平，因?yàn)樵诟鞣N各樣因素的影響下，物業(yè)出租率不可能每天都能達(dá)到100%，應(yīng)該允許有一定的空置率�？罩寐仕綍�(huì)影響到預(yù)期收益和費(fèi)用的計(jì)算，因此，允許的空置率的估計(jì)應(yīng)合理。
�、垲A(yù)算收益的估計(jì)。商業(yè)物業(yè)的預(yù)算收益主要包括預(yù)期的租金收入，管理服務(wù)費(fèi)的收入和各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目如停車費(fèi)、自動(dòng)售貨機(jī)、洗衣房、客戶服務(wù)等收入，這些增益性服務(wù)收入與租賃收入構(gòu)成了整個(gè)年度的總收入。其中租金收入是根據(jù)租金水平和物業(yè)面積以及估計(jì)的出租率等計(jì)算取得的。
(2)合同期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)。物業(yè)管理者除要做好一年期的經(jīng)營(yíng)預(yù)算外，還要做好整個(gè)合同期(國(guó)內(nèi)一般為2～3年)可能發(fā)生的變化情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，管理者要仔細(xì)考慮每種收入的來(lái)源及市場(chǎng)變化對(duì)其可能造成的影響。在確定年均收入時(shí)，管理者應(yīng)把握當(dāng)前本地租金上漲的速率，考慮潛在的租金漲跌的可能性以及由于對(duì)物業(yè)整修所引起的租價(jià)提高等因素。
做經(jīng)營(yíng)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)之前，必須先設(shè)定一些假設(shè)：假如租金的上漲率保持在目前10%的水平，所有的租約都是一年期的，同時(shí)假設(shè)客源的損失是穩(wěn)定的，每年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率限定在一定范圍內(nèi)變動(dòng)，合同期內(nèi)的營(yíng)業(yè)支出必須在實(shí)際觀察發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的估計(jì)，應(yīng)在考慮范圍內(nèi)的影響是通貨膨脹率、勞動(dòng)力價(jià)格上漲、稅率和原材料的價(jià)格上漲以及保險(xiǎn)費(fèi)增加等。
(3)投資回報(bào)分析。經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃中，最后的內(nèi)容是通過(guò)改造、裝修項(xiàng)目費(fèi)用的計(jì)算進(jìn)行投資回報(bào)分析。它包括經(jīng)業(yè)主同意的和為保證物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力或迎合市場(chǎng)需要的項(xiàng)目。這一工作需對(duì)施工、材料、人工費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用加以準(zhǔn)確的核算，并分析和計(jì)算由于改造所帶來(lái)的收入增加和開(kāi)支節(jié)約。最后，應(yīng)把所得結(jié)果與不作任何改造時(shí)的預(yù)期收益進(jìn)行比較，以確定改造的效益和必要性。通過(guò)分析核算，管理者可以向業(yè)主提供詳實(shí)的材料，以顯示投資的回收周期以及改建后收入的增益率。
(二)簽訂物業(yè)管理委托合同，啟動(dòng)物業(yè)管理工作
業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的委托管理合同，必須明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，以免物業(yè)管理企業(yè)事無(wú)巨細(xì)都要請(qǐng)示業(yè)主。
一般的物業(yè)管理委托合同，主要包括物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量要求、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、酬金標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的調(diào)整和違約責(zé)任等。而商業(yè)物業(yè)管理由于很多都有經(jīng)營(yíng)責(zé)任，面臨著瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境，因此，還應(yīng)在一般物業(yè)管理委托合同的基礎(chǔ)上，明確規(guī)定需定期向業(yè)主呈送的文件和報(bào)告。一般而言，物業(yè)的規(guī)模越大，檔次越高，求租人的數(shù)量越多，則物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)內(nèi)容就可能越多。因此，在合同中必須明確提示，哪些服務(wù)項(xiàng)目是包括在管理費(fèi)之內(nèi)的，哪些服務(wù)項(xiàng)目是需要另行收費(fèi)的，在合同中不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的服務(wù)承諾。
簽訂物業(yè)管理委托合同后，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)積極參與物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，從物業(yè)使用和管理的角度提出意見(jiàn)或建議(這一過(guò)程稱作物業(yè)管理的早期介入)，協(xié)助業(yè)主參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收，根據(jù)物業(yè)管理計(jì)劃做好裝修管理工作，啟動(dòng)物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、公共環(huán)境管理、安全保衛(wèi)及合同中規(guī)定的其他管理服務(wù)項(xiàng)目，使物業(yè)管理服務(wù)迅速轉(zhuǎn)入正常運(yùn)作階段。
(三)加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳以提升物業(yè)的租金水平
物業(yè)管理企業(yè)通常要努力進(jìn)行市場(chǎng)宣傳以使物業(yè)達(dá)到一個(gè)較為理想的租金水平。這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行，如宣傳物業(yè)所處的位置、同圍景觀、通達(dá)性和方便性等，他們一般很少通過(guò)強(qiáng)調(diào)稅金低廉來(lái)吸引承租人。因?yàn)閷?duì)于收益性物業(yè)，租金水平相對(duì)于物業(yè)的其它特性來(lái)說(shuō)可能并不十分重要。所以，一般認(rèn)為，只要租金相對(duì)于其它競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)來(lái)說(shuō)向差不大，則物業(yè)的特性和質(zhì)量是吸引承租人的主要因素。通過(guò)對(duì)大量承租人的調(diào)查表明，在商業(yè)物業(yè)的承租中，租金并不是他們考慮的第一因素。
物業(yè)管理企業(yè)選定了進(jìn)行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇�。一般�?lái)說(shuō)，對(duì)于中低檔寫(xiě)字樓物業(yè)，選擇報(bào)紙上的分類廣告或?qū)I(yè)期刊比較合適，對(duì)于大規(guī)模的收益性物業(yè)還可以選擇電視、廣播等公共傳媒來(lái)進(jìn)行宣傳。
目前流行的作法還包括物業(yè)管理企業(yè)帶領(lǐng)有興趣的人士前往“看樓”，所以通常物業(yè)管理企業(yè)會(huì)配合業(yè)主制作物業(yè)沙盤(pán)或樣板間以供參觀。物業(yè)本身及物業(yè)管理企業(yè)的工作情況和服務(wù)效率給承租人留下的第一印象也非常重要。
展示物業(yè)是一種藝術(shù)，它取決于物業(yè)管理企業(yè)對(duì)未來(lái)承租人需求的了解程度，而這種需求可通過(guò)與承租人非正式的接觸、問(wèn)卷調(diào)查等形式來(lái)獲取。承租人是否租用物業(yè)，一般取決于其對(duì)目前和未來(lái)所提供空間的滿足感和所需支付費(fèi)用的承受能力。
(四)制訂租金收取辦法
制訂租金收取辦法的目的是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來(lái)的損失。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡量體諒和考慮租戶的特殊困難，并想辦法盡力為其解決這些困難，以達(dá)到按期足額收取租金的目的。也就是說(shuō)，租金的收取要盡量考慮到租戶的方便，在物業(yè)管理企業(yè)和租戶之間要建立起良好的信任關(guān)系，尤其是經(jīng)濟(jì)不景氣或租戶的業(yè)務(wù)發(fā)生困難時(shí)，這種彈性策略尤為重要。當(dāng)然，這并不排除訴諸法律的可能。
在制訂租金收取辦法的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)通常對(duì)按時(shí)交付租金的租戶實(shí)行一定額度的優(yōu)惠，而不是對(duì)遲交者予以罰款。經(jīng)驗(yàn)表明，激勵(lì)比懲罰更有效。此外，租金收取的方式和時(shí)間的選擇亦很重要，要根據(jù)租戶的收入特點(diǎn)采取靈活的收租方式，合理確定收租時(shí)間。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提倡主動(dòng)的收租服務(wù)，通過(guò)電話、信件甚至親臨訪問(wèn)來(lái)提醒租戶按時(shí)交納租金，對(duì)租戶主動(dòng)交納租金的行動(dòng)，要表示感謝和鼓勵(lì)。
(五)協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系
1、協(xié)調(diào)與業(yè)主的關(guān)系。物業(yè)管理者可能與業(yè)主之間有幾種不同的關(guān)系。當(dāng)一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)代表許多個(gè)業(yè)主或法人監(jiān)管很多樓宇時(shí)，管理者為物業(yè)管理企業(yè)工作，在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)扮演業(yè)主代理商的角色，管理者代表他所屬的管理企業(yè)。
在另一種情況下，管理者可能為一個(gè)大業(yè)主所委托，如目前管理著一些大公司總部辦公大樓的物業(yè)管理企業(yè)。這時(shí)，雖然從理論來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)作為自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，還可以有接受其他樓宇的業(yè)主委托的權(quán)利，但他們的活動(dòng)受到目前的委托人的限制，如提出某些業(yè)務(wù)骨干一定要留在該樓盤(pán)內(nèi)服務(wù)的要求等。
2、協(xié)調(diào)與租戶的關(guān)系。商業(yè)物業(yè)的租戶，雖然不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過(guò)簽訂租賃合同而獲得物業(yè)使用權(quán)，并在實(shí)際上使用物業(yè)。
租戶的基本權(quán)利、義務(wù)受到租賃合同的一定限制，即在租賃合同中，業(yè)主已經(jīng)闡明賦予租戶哪些權(quán)利和義務(wù)。但租戶作為物業(yè)的實(shí)際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象，租戶只要是交了同等的管理費(fèi)，就該享受與業(yè)主同等質(zhì)量的服務(wù)。在一些租戶較多的物業(yè)，如零售中心、批發(fā)商場(chǎng)等，在決定一些重大的物業(yè)管理事項(xiàng)時(shí)，可以讓租戶代表列席參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，傾聽(tīng)租戶的意見(jiàn)。對(duì)租戶有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)方面的投訴，同樣認(rèn)真對(duì)待，落實(shí)人員負(fù)責(zé)處理，并做好回訪�？傊�，協(xié)調(diào)與租戶的關(guān)系，既是物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)水平的標(biāo)志，也是作為委托代理維護(hù)業(yè)主利益的職責(zé)要求。
3、協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶之間的關(guān)系。業(yè)主與租戶之間也會(huì)因任何一方違約出現(xiàn)矛盾，在業(yè)主方面，比較常見(jiàn)的是未能按期交付被租用的物業(yè)，或是沒(méi)有提供租賃合同中承諾的營(yíng)商環(huán)境及服務(wù)設(shè)施;而作為租戶，則多是拖欠租金、損壞物業(yè)內(nèi)的設(shè)施等。作為物業(yè)管理者，必須設(shè)法建立三方經(jīng)常溝通的渠道，通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)這個(gè)中間媒介，使某方的希望、需要和抱怨能及時(shí)地讓其他各方了解，通過(guò)協(xié)商解決矛盾。
4、協(xié)調(diào)租戶之間的關(guān)系。對(duì)于一些商業(yè)物業(yè)，由于租戶眾多，租戶之間難免會(huì)因商業(yè)利益或其他原因而發(fā)生糾紛，作為物業(yè)管理者應(yīng)盡力協(xié)調(diào)租戶之間的一些矛盾。諸如某些租戶在營(yíng)業(yè)時(shí)散發(fā)過(guò)量的噪音，貨品堆放不當(dāng)而影響相鄰的租戶，包裝廢棄物沒(méi)有及時(shí)清理等，這些矛盾和爭(zhēng)端都沒(méi)有必要付諸法律程序解決，物業(yè)管理企業(yè)作為解決矛盾的中介，一方面可以要求租戶按管理合約各自約束自己的經(jīng)營(yíng)行為，另一方面亦要求各租戶對(duì)于對(duì)方的一些疏忽能夠給予諒解和包容，使不同的租戶之間能夠和睦共處。
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