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年物業(yè)管理師經營管理真題及答案（2013版）
一、單項選擇題(共60題，合計60分)
1、在合適的選擇下，資產組合的風險低于各個組成部分的( D)風險。
A、任一
B、最低
C、算術平均
D、加權平均
2、資產管理的主要內容本質上是對成本和收益的(D )
A、估計
B、分配
C、組合
D、控制
3、房地產開發(fā)投資通常屬于(B )投資。
A、長期
B、短期
C、置業(yè)
D、間接
4、投資者購買房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)行的用于開發(fā)項目建設的企業(yè)債券，屬于(B)投資。
A、房地產開發(fā)
B、房地產間接
C、權益型信托
D、混合型信托
5、在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產的經營效益大于其運營成本的持續(xù)時間稱為(C )。
A、折舊年限
B、耐用年限
C、經濟壽命
D、自然壽命
6、政府興建一座公園使得周邊的房地產價格提高，這體現(xiàn)了房地產投資性中的( D)。
A、政策影響性
B、專業(yè)依賴性
C、發(fā)展階段性
D、相互影響性
7、凈運營收益的 貸款還本付息后的余額，稱為(A )。
A、稅前現(xiàn)金流
B、稅后現(xiàn)金流
C、稅前利潤
D、稅后利潤
8、關于名義利率和實際利率的說法，正確的是(D )
A、名義利率和實際利率不能反映資金的時間價值。
B、當 等于1時，實際利率小于名義利率
C、名義利率 實際利率 反映資金的時間價值。
D、當名義利率 大于1時，實際利率大于名義利率。
9、政府通過稅收政策， 環(huán)保設備，限制使用原來的能耗高的設備，會翕進致設備的(D )
A、第一類有形磨損
B、第二類有形磨損
C、第一類無形磨損
D、第二類無形磨損
10、財務分析中，用設備 價值減去其 價值后的差值，稱為(B )
A、機會成本
B、沉沒成本
C、租賃
D、凈現(xiàn)值
11、空置的寫字樓屬于(A )
A、收益性物業(yè)
B、非收位置性物業(yè)
C、增量房地產
D、非增量房地產
12、物業(yè)價格實質上是物業(yè)(B )的價格
A、交換
B、權益
C、租賃
D、風險
13、評估收益性物業(yè)的市場價值時，要求對 凈收益的估計具有(C)
A.前瞻性
B.隨機性
C.客觀性
D.保守性
14、某舊住宅的重置價格為100萬元，賬面價格為70萬元，因戶型設計……功能折舊為10萬元，因位于環(huán)境污染區(qū)引起的經濟折舊為5萬元。……現(xiàn)值評估價為(C)萬元。
A.15
B.55
C.85
D.90
15、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》，房地產交易包括房地產……和(B)。
A、繼承
B、抵押
C、保險
D、信托
16、房地產市場供給的特點的說法，錯誤的是(C)
A、房地產市場供給彈性較大
B、房地產市場供給具有非同質性
C、房地產市場供給具有高度壟斷性
D、房地產市場供給存在檔次的差異
17、房地產市場中的空置率指標，是指報告期期末空置房屋占(A)。
A、同期房屋存量
B、同期房屋增量
C、上期房屋存量
D、上期房屋增量
18、下列類型的住房中，不屬于政策性住房的是(C )
A、公共租賃住房
B、廉租房
C、普通公寓
D、經濟適用住房
19、關于房屋租賃特點的說法，錯誤的是(B)。
A、房屋租賃關系不因所有權的轉移而終止
B、房屋租賃可以轉移房屋的所有權
C、房屋租賃的標的是作為特定物的房屋
D、房屋祖靈關系是一種經濟要式的關系
20、房屋租賃中，承租人擁有的權益是(D)。
A、房屋的使用權、處分權和部分受益權
B、房屋的占有權、使用權和最終受益權
C、房屋的占有權、處分權和最終受益權
D、房屋的占有權、使用權和部分受益權
21、業(yè)主自行負責租賃活動，物業(yè)服務企業(yè)僅負責物業(yè)管理和服務。這種物業(yè)租賃管理模式稱為(C)模式。
A、轉租
B、包租
C、委托管理
D、出租代理
22、租約執(zhí)行中，房屋租賃管理的主要工作內容不包括(B)。
A、房屋空間交付
B、簽約管理
C、收取租金
D、租戶關系管理
23、關于房屋轉租的說法，正確的是(C)。
A、承租人可以將承租的房屋轉租給第三方，但第三方必須同原出租人簽訂新的租賃合同
B、承租人在任何情況下都不可以將承租的房屋轉租給第三方
C、承租人在原出租人同意后可以將承租的房屋轉租給第三方
D、承租人將承租的房屋轉租給第三方所獲得的差額利潤應該歸原出租人所有
24、在住宅小區(qū)的游泳池里不設置跳臺的風險防范手段或措施是(B)。
A、風險抑制
B、風險回避
C、風險轉移
D、風險調整
25、物業(yè)管理中的投標費用屬于(C)。
A、邊際成本
B、機會成本
C、沉沒成本
D、差異成本
26、關于專項維修資金的說法，錯誤的是(C)。
A、專項維修資金是只物業(yè)共用部分、共用設施設備的大修、中修和更新、改造的費用
B、專項維修資金不含物業(yè)共用部位，共用設施設備的日常維護費
C、專項維修資金應計入物業(yè)管理服務支出或物業(yè)管理服務成本
D、經營性物業(yè)中，專項維修資金是從業(yè)主逐期獲取的租金或經營收入中提取的
27、關于物業(yè)管理服務成本中按規(guī)定提取的福利費的說法，錯誤的是(B)。
A、福利基金按工資總額的14%計算
B、員工獎金按工資總額的10%計算
C、教育經費按工資總額的1.5%計算
D、工會基金按工資總額額2%計算
28、在成本預算中，以過去的實際費用支出為基礎編制的預算屬于(A )
A、固定預算
B、零基預算
C、概率預算
D、彈性預算
29、下列費用中，屬于物業(yè)服務企業(yè)財務費用預算構成項目的是(C)。
A、財務人員福利費
B、財務人員工資
C、匯率損失
D、保險費
30、關于成本控制的說法，錯誤的是(C)。
A、事后控制是事中控制的延續(xù)
B、事中控制是事后控制的前提
C、事后控制是成本控制的中心環(huán)節(jié)
D、事后控制是下一循環(huán)中事先控制的組成部分
31、成本控制中的例外管理主要用于成本的( B )
A、事先控制
B、事中控制
C、事后控制
D、反饋控制
32、住宅小區(qū)成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會后，物業(yè)服務合同的甲方是(A)。
A、業(yè)主委員會
B、建設單位
C、物業(yè)服務企業(yè)
D、居民委員會
33、關于前期物業(yè)服務合同的說法，錯誤的是(D)。
A、前期物業(yè)服務合同具有過渡性
B、前期物業(yè)服務合同屬于要式合同
C、前期物業(yè)服務合同以書面方式簽訂
D、前期物業(yè)服務合同沒有合同期限限制
34、關于前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同差異的說法，錯誤的是(B)。
A、二者合同主體不同
B、二者合同客體不同
C、二者簽訂時間不同
D、二者合同有效期限不同
35、關于物業(yè)管理招投標的說法，錯誤的是(C)。
A、物業(yè)管理招投標實質是一種市場雙向選擇行為
B、物業(yè)管理招標行為和投標行為是有機結合的
C、物業(yè)服務企業(yè)提供交換的標的只是勞務性服務
D、物業(yè)管理實行招投標是社會主義市場經濟的需要
36、關于物業(yè)管理招投標標底的說法，錯誤的是(B)。
A、標底是招標項目的預期價格水平
B、標底是業(yè)主所期望的的物業(yè)管理服務檔次和所能承受的管理服務費用的最低限額的統(tǒng)一
C、標底一般不向投標人公開
D、標底是衡量投標單位報價的基本依據(jù)和準繩
37、按照風險的對象對風險進行分類時，風險類型不包括(D)風險。
A、財產
B、責任
C、人身
D、社會
38、保險的一般原則不包括(D)原則。
A、比例分攤
B、可保利益
C、近因
D、對等
39、物業(yè)服務企業(yè)按出資比例分配利潤，體現(xiàn)了企業(yè)(A)之間的財務關系。
A、所有者
B、債權人
C、經營者
D、管理者
40、反映物業(yè)服務企業(yè)在某一特定時日財務狀況的財務報表是(A)。
A、資產負債表
B、利潤表
C、損益表
D、現(xiàn)金流量表
41、在物業(yè)管理績效評價的指標體系中，財務效益狀況指標包括凈資產收益率、產報酬率和(C)。
A、總資產周轉率
B、流動資產周轉率
C、財務內部收益率
D、資本積累率
42、企業(yè)一定時期內主營業(yè)務收入凈額同平均流動資產總額的比值是(C)。
A、凈資產收益率
B、總資產周轉率
C、流動資產周轉率
D、總資產報酬率
43、關于物業(yè)管理績效評價中評價標準的說法，錯誤的是(D)。
A、評價標準是績效評價的三大要素之一
B、評價標準是評價工作的基本準繩和前提
C、評價標準可以劃分為定量標準和定性標準兩類
D、評價標準是主觀評判評價對象的衡量尺度
44、物業(yè)管理績效評價的主要方法是(D)
A、功效系數(shù)法
B、綜合分析法
C、隸屬度賦值法
D、經驗分析判斷法
45、物業(yè)管理績效評價時，根據(jù)評議指標得分對定量評價結論進行校正，計算綜合評價得分的方法是(A)。
A、定量與定性相結合計分法
B、綜合分析判斷法
C、評議指標計分方法
D、修正指標計分方法
46、下列租售型寫字樓的部位，屬于收益部分的是(B)。
A、洗手間
B、停車場
C、開水間
D、電梯廳
47、下列各項寫字樓管理工作，屬于租賃期間管理工作的是(D)。
A、吸引可能的租戶
B、評估篩選租戶
C、與租戶進行租約談判
D、監(jiān)督租戶履行租約義務
48、在制訂寫字樓租金收取辦法時，無需考慮的是( A )
A、支票、現(xiàn)金等支付形式
B、租金收取時間
C、激勵主動繳納行為的措施
D、租金收取方式
49、下列服務滿意度評價的指標中，屬于感性評價的是(C)。
A、服務制度
B、服務質量
C、服務程序
D、服務標準
50、在寫字樓交通流線中，內部交通流線包括物品流線、服務流線和(B)。
A、信息流線
B、辦公流線
C、自行車流線
D、機動車流線
51、下列物業(yè)經濟指標中，不屬于寫字樓物業(yè)經營管理績效評價的指標是(B)。
A、物業(yè)經濟指標
B、服務滿意度
C、物業(yè)品牌化
D、市場占有率
53、在零售商業(yè)物業(yè)經營管理中，為迎合消費者對品質、價格需求而進行的商品選擇工作，屬于(B)
A、市場營銷
B、零售技術
C、物業(yè)維護
D、風險管理
54、下列零售商業(yè)物業(yè)經營管理工作內容中，屬于物業(yè)維護模塊的是(C )。
A、維持承租戶共生關系
B、滿足消費者的商品供應量
C、統(tǒng)籌管理公共區(qū)域維修基金
D、慎重出租給危險承租戶
55、下列對購物中心中各租戶位置的配置中，合理的是(B )。
A、甜點店與服裝店相鄰
B、冷飲店設置商場入口
C、家具店靠近商場中心
D、食品店遠離商場中心
56、某商業(yè)租戶的基礎租金是每月1萬元，自然平衡點是每月10萬元，該租戶的每月營業(yè)額是15萬元，并向業(yè)主繳納租金總額為每月1.4萬元，則其百分比租金的比列系數(shù)是( C )。
A、2.66%
B、4.00%
C、8.00%
D、9.33%
57、某購房中心建筑面積10萬平方米，可出租面積8萬元平方，某租戶承租了6千平方米，該租戶應分租的公用面積維護費比例是( D )
A、6%
B、6.5%
C、7%
D、7.5
答案：D
58、在零售商業(yè)項目上，對于僅負責現(xiàn)場管理的物業(yè)服務企業(yè)，應有其負責的工作是( A )。
A、開閉店
B、收銀
C、顧客退換貨
D、庫房物品的管理
59、關于物業(yè)設施設備生命周期成本的說法，錯誤的是( B )。
A、生命周期成本的費用不知發(fā)生在初始投資時
B、折現(xiàn)率及利率生命周期沒有影響
C、通過對設施和系統(tǒng)的節(jié)能改造可以降低生命周期成本
D、運用生命周期成本法可以比較不同方案費用的時間價值
60、下列資產處置方式中，不適合處置不良物業(yè)資產的是( B )。
A、重組
B、贈予
C、公開出售
D、債轉股
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