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2017房地產(chǎn)估價師《理論與實務(wù)》練習(xí)題及答案
1.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有( )的特性。
A.獨一無二和供給有限
B.獨一無二和價值最大
C.流動性差和價值最大
D.不可移動和用途多樣
2.在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般( )來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。
A.使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格
B.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格
C.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格
D.依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值
3.某市于2005年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動;2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2;重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/m2;則最合理的拆遷補償價格應(yīng)以( )元/m2為基礎(chǔ)進行修正。
A.4000
B.5000
C.6000
D.9000
4.假設(shè)某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為( )。
A.-1.33
B.-0.66
C.0.66
D.1.53
5.在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清;丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為( )。
A.甲乙丙丁
B.乙丁甲丙
C.乙丙甲丁
D.丙乙丁甲
6.某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應(yīng)補交地價( )元/m2。
A. 1250
B.1750
C.2050
D.2150
7.房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在( )的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。
A.委托人
B.估價報告預(yù)期使用者
C.管理部門
D.中立
8.回顧性房地產(chǎn)估價，其股價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是( )。
A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去
D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去
9.在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的( )范圍之內(nèi)。
A.0.5～2.0
B.1.5～2.0
C.0.5～1.5
D.1.0～1.5
10.承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200/m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2.現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2.若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價值為( )萬元。
A.6.19
B.6.42
C.7.20
D.9.58
11.某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2。買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方( )元/m2。
A.2020.80
B.2214.29
C.2336.45
D.2447.37
12.某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為( )元。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
13.評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實例在2005年9月末的價格為( )元/m2。
A.2938
B.2982
C. 3329
D. 3379
14.在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價分別是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可，比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2.如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是( )元/m2。
A.-100
B.-50
C.50
D.100
15.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是( )。
A.交通擁擠
B.建筑技術(shù)減少
C.城市規(guī)劃改變
D.自然環(huán)境惡化
參考答案
1.B 2.D 3.C 4.D 5.C 6.B 7.D 8.C 9.A 10.A
11.B 12.A 13.A 14.B 15.B
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