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2015房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考前沖刺題5
1、征地補償估價中，土地補償費和安置補助費有哪些要求或標準?
答案：《土地管理法》第四十七條對征地估價內(nèi)容及補償標準作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補償。”其中，征用耕地的安置補償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
2、價值標準與估價方法，估價對象與估價方法，估價目的與估價方法之間分別存在什么關(guān)系?
答案：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關(guān)條文，對于不同的估價對象應(yīng)該選擇適合的估價方法進行評估，如“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”。
但是對于各種估價目的并沒有要求選擇對應(yīng)的估價方法，如前面提到6.2.3中要求對“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”，是針對“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類評估對象，并不是針對“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類目的而言。又如“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標準。優(yōu)‘6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標準。”可見，針對不同估價目的而進行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，是確定估價的價值標準，而不是選擇估價方法。
綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價目的與估價方法之間并無嚴格的對應(yīng)關(guān)系。
3、房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包括哪些要素?
答案：估價報告應(yīng)包括下列要素：①封面;②目錄;③致委托人函;④估價師聲明：⑤估價的假設(shè)和限制條件;⑥估價結(jié)果報告;⑦估價技術(shù)報告;⑧附件。
4、某公司欲以其通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)及其地上一棟廠房作為抵押物抵押貸款，現(xiàn)委托一評估公司進行評估，請問針對劃撥土地使用權(quán)的特性，處理土地使用權(quán)出讓金問題可以采取哪兩種處理方式?有何內(nèi)涵?
答案：
(1)首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。
(2)用成本法估價，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。
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