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2015年房地產估價師《經營與管理》預測卷及答案
1.某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個月可收回投資.
A 50.5
B 60
C 65
D 75
答案：C
解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65
2.房地產的( )是房地產投資最重要的一個特性，房地產不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調了位置對房地產投資的一個重要性。
A適應性
B對專業(yè)管理的的依賴性
C位置的固定性
D相互之間的影響性
答案：C
解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產投資最重要的一個特性
3.某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為( )
A11.38%
B12.64%
C15.46%
D 16.22%
答案：B
解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
4.下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是( )
A 房屋出租
B 房地產抵押
C 土地使用權出讓
D 土地使用權轉讓
答案：C
解析：房地產一級市場為土地使用權出讓市場
5.一般來說，認知定價法所確定的價格( )價值定價法所確定的價格。
A高于
B低于
C等于
D高于等于
答案：A
解析：
6.風險最大的是商業(yè)物業(yè)風險,是因為( )
A商業(yè)物業(yè)對于宏觀經濟變化反應最快和最大
B商業(yè)投資的預測最難
C商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預測
D商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大
答案：A
解析：商業(yè)物業(yè)對于宏觀經濟變化反應最快和最大
7.房地產開發(fā)活動可從( )兩個方面進行考察。
A投資資金量和預期收益資金
B資金流通方式和對策
C出租、出售或經營形態(tài)
D物質形態(tài)和貨幣形態(tài)
答案：D
解析：房地產開發(fā)活動可從物質形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。
8.對于開發(fā)投資來說，房地產投資的經濟效果的大小的衡量指標不包括( )
A銷售收入
B開發(fā)利潤
C成本利潤率
D投資回報率
答案：A
解析：銷售收入是房地產投資的經濟效果的表現(xiàn)形式。
9.下列關于敏感性分析的方法和步驟表達不當?shù)囊豁検? )
A找出那些最能反映項目投資效益的經濟評價指標 如財務內部收益率等作為其分析對象。
B從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經濟評價指標無影響并在開發(fā)周期內不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。
C分析時要設定不確定因素的變化范圍
D對項目 的經濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。
答案：B
10.開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在( )內予以核實，給予確認或者提出修改意見。
A10日
B15日
C1個月
D2個月
答案：C
解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在1個月內予以核實，給予確認或者提出修改意見。
11、開發(fā)商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的( )以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發(fā)的預售許可證。
A.20%
B.25%
C.30%
D.40%
【正確答案】：B
【答案解析】：參考教材P327，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的25%以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發(fā)的預售許可證。
12、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的說法是( )。
A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫
B.房地產過度開發(fā)比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落
C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經開始下滑了
D.“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而“房地產泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落。參見教材P54。
13、有一計算期為10年的房地產置業(yè)投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數(shù)是( )。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
【正確答案】：A
【答案解析】：(65/125)×100%=52%。
14、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為( )。
A.8.1%
B.16.0%
C.19.1%
D.23.1%
【正確答案】：C
【答案解析】：當考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權益增加值+物業(yè)增值收益)/權益投資數(shù)額，則投資回報率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見教材P200。
15、進度計劃管理通常采用網絡圖和( )。
A.資源配置圖
B.直方圖
C.橫道圖
D.控制圖
【正確答案】：C
【答案解析】：進度計劃管理通常采用網絡圖和橫道圖。參見教材P84。
16、北京市別墅銷售市場，是按房地產市場細分的( )標準劃分的。
A.按地域細分
B.按房地產用途細分
C.按增量存量細分
D.按交易形式細分
E.按目標市場細分
【正確答案】：ABD
17、影響房地產市場轉變的社會環(huán)境有( )幾方面。
A.人口數(shù)量和結構
B.社會福利
C.產業(yè)與結構布局
D.家庭生命周期
E.家庭收入及其分布
【正確答案】：ABD
【答案解析】：CE選項是屬于影響房地產市場轉變的經濟環(huán)境的因素。參見教材P30。
18、經濟評價中的基礎參數(shù)中的時間類參數(shù)包括( )。
A.計息期的起始時間點
B.開發(fā)期的起始時間點
C.建設期的起始時間點
D.出租經營期的起始時間點
E.投資回收期的起始時間點
【正確答案】：BCD
【答案解析】：參見教材P257，時間類參數(shù)包括開發(fā)活動的起始時間點，開發(fā)經營期、開發(fā)期、準備期、建設期、出售期、出租經營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度，經濟評價工作的計算周期。
19、下列房地產開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是( )。
A.獲取項目所需土地
B.進行項目的財務評價
C.確定規(guī)劃設計方案并獲得批準
D.對項目的建設工程進行招標
E.提交項目開工申請并獲得批準
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：前期工作階段包括：獲取土地、項目核準和開工計劃、確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可、工程建設招標、開工申請與審批等;項目財務評價屬于投資決策分析階段。參見教材P67-82。
20、下列指標中，屬于房地產投資項目靜態(tài)盈利能力指標的有( )。
A.凈現(xiàn)值
B.投資利潤率
C.現(xiàn)金回報率
D.靜態(tài)投資回收期
E.內部收益率
【正確答案】：BCD
【答案解析】：凈現(xiàn)值和內部收益率屬于動態(tài)指標。房地產投資項目包括開發(fā)投資項目和置業(yè)投資項目兩種，其中的現(xiàn)金回報率只屬于置業(yè)投資項目。參見教材P178。
21、經濟活動的類型和特點不同，對于房地產開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常不包括( )。
A.銷售收入
B.出租收入
C.貨幣收入
D.其他經營收入
【正確答案】：C
【答案解析】：對于房地產開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經營收入等。參見教材P147。
22、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按( )征收。
A.占用面積
B.土地出讓金
C.經營收入
D.銷售收入
【正確答案】：A
23、房地產開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是( )。
A.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《規(guī)劃設計條件通知書》，《建設工程規(guī)劃許可證》，《建設用地規(guī)劃許可證》
B.《規(guī)劃設計條件通知書》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設用地規(guī)劃許可證》，《建設工程規(guī)劃許可證》
C.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃設計條件通知書》，《建設工程規(guī)劃許可證》
D.《規(guī)劃設計條件通知書》，《建設用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設工程規(guī)劃許可證》
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產開發(fā)前期的規(guī)劃管理，，具體包括下發(fā)《規(guī)劃意見通知書(選址)》，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》，設計方案審批，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。參見教材P72。
24、對于( )的企業(yè)，可能會在某方面反應強烈，但對其他方面不予理會。
A.隨機型競爭者
B.選擇型競爭者
C.兇猛型競爭者
D.從容不迫型競爭者
【正確答案】：B
【答案解析】：對于選擇型競爭者的企業(yè)，可能會在某方面反應強烈，但對其他方面不予理會。參見教材P126。
25、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括( )分析。
A.最高項目費用
B.最高租售數(shù)量
C.最高購買價格
D.最高土地取得價格
【正確答案】：B
26、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金時( )萬元。
A.13.2
B.15.9
C.19.5
D.20.4
正確答案B
【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(萬元)。
27、在房地產開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費不包括( )。
A.建筑安裝工程費
B.公共配套設施建設費
C.土地費用
D.基礎設施建設費
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P259，房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。
28、下列關于房地產置業(yè)投資的說法錯誤的是( )。
A.面向已具備了使用條件或正在使用的房地產，以獲取房地產所有權或使用權為目的的投資
B.投資者可以通過轉售物業(yè)，獲取轉售收益
C.房地產開發(fā)企業(yè)正在從單一的房地產開發(fā)業(yè)務模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結合的業(yè)務模式
D.都是為了獲取較為穩(wěn)定的經常性收入
【正確答案】：D
29、從房地產開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產開發(fā)過程中投入的資源，下列選項中不包括( )。
A.土地
B.資本
C.環(huán)境
D.勞動力
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產開發(fā)需要土地、勞動力、資本、管理經驗、企業(yè)家精神和伙伴關系的綜合投入。參見教材P63。
30、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于( )。
A.臨界點分析
B.期望值分析
C.敏感性分析
D.概率分析
【正確答案】：A
【答案解析】：臨界點分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P218。
31、政府授權開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預計成本的( )。
A.2%
B.4%
C.6%
D.8%
【正確答案】：D
【答案解析】：政府授權開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預計成本的8%。參見教材P68。
32、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為( )。
A.凈現(xiàn)金流量
B.現(xiàn)金流入
C.現(xiàn)金流出
D.現(xiàn)金流量
【正確答案】：A
【答案解析】：現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為凈現(xiàn)金流量。參見教材P146。
33、某銷售型住房市場年初的住房存量為120萬套，其中空置待售住房6萬套，本年新竣工住房15萬套，銷售住房12萬套，則吸納周期為( )年。
A.0.50
B.1.25
C.1.75
D.3.64
【正確答案】：C
【答案解析】：此題的關鍵是首先要明白可供租售量、吸納量和吸納周期的定義。吸納周期=可供租售量/吸納量=(6+15)/12=1.75(年)。
34、值得指出的是，隨著政府土地儲備制度的建立，( )劃撥土地使用權，已經成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機會逐漸減小。
A.存量
B.增量
C.流量
D.減量
【正確答案】：A
【答案解析】：值得指出的是，隨著政府土地儲備制度的建立，存量劃撥土地使用權，已經成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機會逐漸減小。參見教材P70。
35、某房地產開發(fā)項目采用20%的折現(xiàn)率計算出的項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務內部收益率為( )。
A.小于20%
B.滿足目標收益率要求
C.大于20%
D.不滿足目標收益率要求
【正確答案】：C
36、以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地( )的70%。
A.評估價值
B.實際價值
C.投資價值
D.出讓金收入
【正確答案】：A
【答案解析】：以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P304。
37、下列關于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是( )。
A.設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經營成果，激勵其更好地管理物業(yè)
B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長
C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎營業(yè)額之外的部分
D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P359，營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較低。
38、從房地產市場的投資周期來看，房地產市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產市場自然周期的( )。
A.第一階段
B.第二階段的后半段
C.第三階段的后半段
D.第四階段
【正確答案】：B
【答案解析】：從第二周期開始，就有新項目開工，即有資本流入，到了第二周期的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加。參見教材P52。
39、停車指數(shù)，即每100m2營業(yè)面積應設置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在( )之間。
A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P356，停車指數(shù)，即每100m2營業(yè)面積應設置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在4～5之間。
40、( )，開發(fā)商就可以申請開工許可。
A.建筑工程招標工作結束后
B.設計方案審查合格之后
C.申領《建設用地規(guī)劃許可證》之后
D.申領《建設工程規(guī)劃許可證》之后
【正確答案】：A
【答案解析】： 建筑工程招標工作結束后，開發(fā)商就可以申請開工許可。參見教材P80。
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