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2017房地產(chǎn)估價師考試制度與政策復習試題
制度與政策是房地產(chǎn)估價師考試中重要科目，也是房地產(chǎn)估價師考試中的高頻考點。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師考試制度與政策復習試題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師考試制度與政策復習試題
1、 某房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對北京一處房屋進行評估，評估價格為300萬元。按國家規(guī)定，該評估機構(gòu)收取評估費最高為( )元。
A.9000
B.10000
C.12000
D.15000
標準答案： B
解 析：100×5‰+200×2.5‰=1萬元。
2、 某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司獨家代理，為劉某介紹成交一套二手房，該二手房成交價格總額為20萬元，按照最高收費標準規(guī)定，該房地產(chǎn)經(jīng)紀公司可收取劉某房屋買賣代理費最高為( )元。
A.1000
B.5000
C.6000
D.8000
標準答案： C
解 析：20萬元×3%=0.6萬元。
3、 房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)有效期為 ( )年。
A.2
B.3
C.5
D.6
標準答案： B
解 析：《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)有效期為3年。
4、 《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，申請人因房地產(chǎn)估價及相關(guān)業(yè)務以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿( )年的，不予注冊。
A.3
B.4
C.5
D.6
標準答案： A
解 析：《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，申請人因房地產(chǎn)估價及相關(guān)業(yè)務以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿3年的，不予注冊。
5、 目前，房地產(chǎn)估價機構(gòu)各資質(zhì)等級相應標準中，一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)為( )名以上。
A.3
B.5
C.8
D.15
標準答案： D
6、 注冊房地產(chǎn)估價師延續(xù)注冊有效期為( )年。
A.1
B.2
C.3
D.5
標準答案： C
解 析：注冊房地產(chǎn)估價師延續(xù)注冊有效期為3年。
7、 王某通過A房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，承租一住房，該出租住房的每月房租為1000元，按照最高收費標準，A房地產(chǎn)經(jīng)紀公司可收取王某房屋租賃代理費為( )元。
A.100
B.250
C.500
D.1000
標準答案： D
解 析：房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協(xié)商一次性收取。
8、 注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書失效，不包括( )。
A.聘用單位破產(chǎn)的
B.聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的
C.聘用單位被吊銷或者撤回房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書的
D.年齡超過60周歲的
標準答案： D
解 析：注冊房地產(chǎn)估價師有下列情形之一的'，其注冊證書失效： (1)聘用單位破產(chǎn)的;(2)聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的;(3)聘用單位被吊銷或者撤回房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書的;(4)已與聘用單位解除勞動合同且未被其他房地產(chǎn)估價機構(gòu)聘用的;(5)注冊有效期滿且未延續(xù)注冊的;(6)年齡超過65周歲的;(7)死亡或者不具有完全民事行為能力的;(8)其他導致注冊失效的情形。
房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)評估復習資料
(一)擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法
在明確了估價基本事項之后，便可以確定擬采用的估價技術(shù)路線，初步選擇適用于估價對象的估價方法。估價技術(shù)路線是評估出估價對象價值所應遵循的基本途徑，是指導整個估價過程的技術(shù)思路。初步選擇估價方法的目的，是為了使后面的搜集估價所需資料和實地查看估價對象等工作有的放矢，避免不必要的無效勞動。因為不同的.估價方法所需的資料不完全相同，有些資料可能是某些估價方法所不需要的。在前面介紹各種估價方法中已介紹了它們適用的估價對象，在此反過來，哪種類型的房地產(chǎn)在理論上適用哪些估價方法估價也應是清楚的。
在市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法中，只要是估價對象在理論上適用的，都應當初步入選，不得隨意取舍。例如，開發(fā)完成后價值可以采用市場法或收益法估價的在建工程，理論上應當采用成本法、假設(shè)開發(fā)法估價;開發(fā)完成后價值可以采用市場法或收益法估價的房地產(chǎn)開發(fā)用地，理論上應當采用市場法、假設(shè)開發(fā)法估價;現(xiàn)成的寫字樓、公寓，理論上應當采用市場法、收益法、成本法估價;現(xiàn)成的商場、商業(yè)門面，理論上應當采用收益法、市場法估價;現(xiàn)成的游樂場、影劇院，理論上應當采用收益法、成本法估價。
不同估價方法之間的關(guān)系有以下3 種：一是可以同時使用，以相互驗證，而不能相互替代。因為不同的估價方法是從不同的角度來衡量房地產(chǎn)的價值，同時采用多種估價方法進行估價，可以使估價結(jié)果更加客觀合理。二是可以相互補充。例如，有些房地產(chǎn)適用成本法估價而不適用市場法估價，如在建工程;有些房地產(chǎn)可能相反，適用市場法估價而不適用成本法估價，如位置和環(huán)境很好、適宜建造別墅、尚未開發(fā)的生地。三是可以相互引用。例如，市場法中的土地使用期限調(diào)整可以采用收益法求取;收益法中的租賃收入、成本法中的土地取得成本可以采用市場法求取;假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成后價值可以采用市場法、收益法求取。
因此，房地產(chǎn)估價師應當熟知、理解各來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)種估價方法及其綜合運用，結(jié)合估價對象，正確運用估價方法進行估價。對于同一估價對象，宜選用兩種以上(含兩種)估價方法進行估價。此外，有條件選用市場法估價的，應當以市場法為主要的估價方法;收益性房地產(chǎn)估價，應當選用收益法作為其中的一種估價方法;具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應當選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法;在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法。
還需要指出的是，上述選用兩種以上估價方法進行估價，是指該兩種以上估價方法均是用于直接得出估價對象的價值，而不包括估價方法之間引用的情況。例如，某在建工程采用假設(shè)開發(fā)法估價，其中的開發(fā)完成后價值采用市場法或收益法評估，則此估價項目實際上只采用了假設(shè)開發(fā)法一種估價方法，而不是采用了市場法、收益法和假設(shè)開發(fā)法三種估價方法。
(二)擬搜集的估價所需資料及其來源渠道
針對估價對象、估價目的以及擬采用的估價方法等，需要搜集哪些資料及其來源渠道，參見本章第五節(jié)“搜集估價所需資料”。
(三)預計需要的時間、人力和經(jīng)費
任何一個項目都要動用人力、財力和物力。對于屬于專業(yè)服務活動的房地產(chǎn)估價，主要是動用人力。根據(jù)估價對象、估價目的、估價時點、估價報告交付日期，便可知估價項目的大小、難易和緩急，從而可以確定需要多少人員、需要什么樣的人員以及何時需要等。由于某些房地來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)產(chǎn)估價師擅長某種類型房地產(chǎn)的估價，或者擅長某種估價目的的估價，或者擅長運用某種估價方法進行估價，在估價對象、估確。
房地產(chǎn)估價師復習講義
傳統(tǒng)投資決策方法的局限性：
房地產(chǎn)投資決策中的傳統(tǒng)方法，主要是房地產(chǎn)投資分析中常用的財務評價方法，它是從財務方面來探討項目投資的可行性，應用的前提條件是投資項目現(xiàn)金流可預測。因此，采用財務評價方法進行房地產(chǎn)投資決策分析，首先必須對房地產(chǎn)項目的開發(fā)與經(jīng)營情況做出準確的預測和推斷，否則，即使計算出了項目的財務內(nèi)部收益率(FIRR)或財務凈現(xiàn)值(FNPV)，也難以做出準確決策。
運用財務評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是投資可逆性，即通過投資項目現(xiàn)金流人可收回投資，或在市場出現(xiàn)不利狀況時可出售資產(chǎn)收回投資;二是不考慮延期投資對項目預期收益的影響，即不考慮投資的時間價值，當FNPV大于零時現(xiàn)在就投資，當FNPV小于零時就拒絕投資。
在不確定的市場環(huán)境下，財務評價方法容易造成房地產(chǎn)投資價值的.低估，主要表現(xiàn)在：一是忽視了投資項目中的柔性價值，它假設(shè)未來變化是按決策時的環(huán)境發(fā)生，事實上，房地產(chǎn)投資的長期性和房地產(chǎn)市場的不確定性，要求投資者根據(jù)市場條件變化，對項目投資決策適時進行調(diào)整。二是忽視了投資機會的選擇，只是對是否投資進行決策，沒有考慮項目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價值變化。三是忽視了房地產(chǎn)項目的收益成長，將凈現(xiàn)值是否大于零或是否高于目標收益率(最低可接受收益率)作為投資評價準則。實際上，并非所有的房地產(chǎn)投資都能在短期內(nèi)獲利，而且，有些房地產(chǎn)項目的投資，其目的并不僅是為了獲得財務上的利益，有時更多的是從企業(yè)長遠發(fā)展的角度來決策，使企業(yè)獲得未來成長的機會。
因此，在不確定的市場環(huán)境下，傳統(tǒng)的投資決策方法顯然較難滿足科學決策的需要。
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