北京房產(chǎn)過(guò)戶(hù)糾紛解決方法
房產(chǎn)過(guò)戶(hù)糾紛已經(jīng)是社會(huì)上常見(jiàn)的糾紛之一，所以我們應(yīng)該要了解房產(chǎn)過(guò)戶(hù)糾紛的處理方法。下面為您精心推薦了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)糾紛解決技巧，希望對(duì)您有所幫助。
房產(chǎn)過(guò)戶(hù)糾紛解決方法
選擇正規(guī)注冊(cè)、管理規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)
近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，催生了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的井噴式增長(zhǎng)，也造成房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)魚(yú)目混珠、良蕎不齊的狀況，而一些大的中介機(jī)構(gòu)擴(kuò)張速度加快，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員流動(dòng)頻繁，這些均會(huì)對(duì)交易的穩(wěn)定性構(gòu)成威脅。買(mǎi)賣(mài)雙方在選擇中介機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅應(yīng)查看相應(yīng)證書(shū)，還應(yīng)了解其管理是否規(guī)范高效。
A,選擇正規(guī)注冊(cè)的中介機(jī)構(gòu)要“兩看”:看機(jī)構(gòu)備案，看人員持證看機(jī)構(gòu)備案:
不管是買(mǎi)賣(mài)雙方自行成交還是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)撮合成交，均要通過(guò)正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)網(wǎng)上申報(bào)并簽定合同。如何鑒別正規(guī)的中介結(jié)構(gòu)呢，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該查看中介結(jié)構(gòu)的備案證書(shū)。
看人員持證:
買(mǎi)賣(mài)雙方和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員治談時(shí)，應(yīng)要求其提供“北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)登記牌”，也可以在北京市國(guó)土局網(wǎng)站核實(shí)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)登記牌的真?zhèn)巍?/p>
B、不要盲目相信經(jīng)紀(jì)人員，雙方應(yīng)養(yǎng)成保留各項(xiàng)交易資料的習(xí)慣很多買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)為交易過(guò)程中的手續(xù)由中介機(jī)構(gòu)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人辦理就可以省心了，本專(zhuān)家認(rèn)為這個(gè)觀念是漠視交易風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)，在交易過(guò)程中，還涉及到擔(dān)保公司、按揭銀行、監(jiān)管等機(jī)構(gòu)，由此會(huì)形成很多文件，實(shí)踐中這些文件大多由中介結(jié)構(gòu)單方保管，如果地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，會(huì)引發(fā)憊外的風(fēng)險(xiǎn)。
買(mǎi)賣(mài)主體及房屋權(quán)屬的審查
A、審查房屋產(chǎn)權(quán)真實(shí)性.調(diào)查真正的產(chǎn)權(quán)人。
二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記薄上的房屋所有權(quán)人。購(gòu)買(mǎi)人要購(gòu)買(mǎi)二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，特別注憊要求提供對(duì)方身份證復(fù)印件。
專(zhuān)家提醒之二:沒(méi)有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋，不得買(mǎi)賣(mài)，同時(shí)以下情形的二手房禁止買(mǎi)賣(mài):
(1)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;
(2}依法收回土地使用權(quán)的;
(3)共有二手房，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同憊的;
(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的.;
(5)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;
(6)已抵押，但是沒(méi)有將出賣(mài)情況書(shū)面通知抵押權(quán)人的;
(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
若是已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)，還要審查已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無(wú)下列禁止買(mǎi)賣(mài)情形:
B、共有財(cái)產(chǎn)審查
買(mǎi)方在審查房屋所有權(quán)證書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。應(yīng)當(dāng)查明房屋是否具有共有權(quán)人二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明。
對(duì)于房屋所有權(quán)證書(shū).己為一人，出賣(mài)人屬于已婚人士的，應(yīng)征求其配偶的意見(jiàn)。
房產(chǎn)糾紛的處理方法
處理購(gòu)房過(guò)程中發(fā)作的糾紛，能夠經(jīng)過(guò)洽談、調(diào)停、裁定、和訴訟等方法加以處理。
(1)洽談處理。
(2)調(diào)停處理。調(diào)停，是指購(gòu)房糾紛的買(mǎi)賣(mài)兩邊，在不能經(jīng)過(guò)彼此洽談處理糾紛時(shí)，依據(jù)一方當(dāng)事人的請(qǐng)求，在房地產(chǎn)管理部分、消費(fèi)者協(xié)會(huì)或別的安排部分的掌管下，經(jīng)過(guò)說(shuō)服，促使兩邊當(dāng)事人依據(jù)有關(guān)商品房出售的法規(guī)和政策的規(guī)則，彼此諒解，達(dá)成寬和協(xié)議，使購(gòu)房糾紛及時(shí)得到處理的一種方法。
(3)裁定處理。裁定又稱(chēng)公斷，是指買(mǎi)賣(mài)兩邊在爭(zhēng)議發(fā)作之前或爭(zhēng)議發(fā)作后達(dá)成協(xié)議，自愿將爭(zhēng)議交給裁定機(jī)關(guān)按照國(guó)家法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)匦砸?guī)章、規(guī)則做出對(duì)各方均具有約束力的判定。裁定不受機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和自個(gè)的干涉，裁定委員會(huì)與機(jī)關(guān)之間沒(méi)有隸屬聯(lián)系。裁定判定一經(jīng)做出，即具有法律效力，而且裁定判定是結(jié)局的，不存在當(dāng)事人上訴的疑問(wèn)。如要選用裁定方法處理糾紛，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商有必要訂有裁定協(xié)議，自愿將糾紛遞交裁定處理。假如兩邊中有一方不愿將糾紛遞交裁定，那么就不能選用這種方法處理糾紛。
(4)處理。購(gòu)房糾紛的處理，是指經(jīng)商品房所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)等部分調(diào)停無(wú)效或達(dá)成協(xié)議后，當(dāng)事人又反悔的糾紛，或者是購(gòu)房糾紛當(dāng)事人直接到部分投訴，由該管理部分對(duì)其糾紛進(jìn)行處理的一種詳細(xì)行為。就方法而言，處理通常經(jīng)過(guò)一級(jí)決議和復(fù)議兩個(gè)期間。其間，一級(jí)決議是復(fù)議的條件和必經(jīng)程序。包含購(gòu)房糾紛在內(nèi)的房地產(chǎn)案子的復(fù)議依《復(fù)議法》的規(guī)則進(jìn)行。
(5)訴訟處理。購(gòu)房糾紛的訴訟處理，是人民法院在糾紛當(dāng)事人和別的訴訟參與人的一起參加下，處理購(gòu)房糾紛的一種方法。購(gòu)房糾紛訴訟有民事訴訟和訴訟兩種。民事訴訟的當(dāng)事人是發(fā)作購(gòu)房糾紛的對(duì)等民事主體，即公民、法人或非法人安排，購(gòu)房糾紛的民事訴訟，由人民法院民事審判庭(有些當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ涸O(shè)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)審判庭)依據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)則進(jìn)行審理。
訴訟是行為的相對(duì)人因不服詳細(xì)行為而提起的訴訟。訴訟一方當(dāng)事人是公民、法人或非法人安排，另一方是對(duì)前者做出詳細(xì)行為的機(jī)關(guān)。購(gòu)房糾紛的訴訟，由人民法院審判庭依據(jù)《訴訟法》的規(guī)則進(jìn)行審理。
無(wú)論是民事訴訟，仍是訴訟，均分為一審訴訟與二審訴訟。假如當(dāng)事人對(duì)一審人民法院的判定不服，可向其上一級(jí)人民法院提起上訴，如再對(duì)二審(終審)人民法院的判定不服，可在兩年內(nèi)請(qǐng)求復(fù)審。但關(guān)于已收效的判定書(shū)，債權(quán)人可請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行。
房地產(chǎn)糾紛案例的處理程序
一、凡以房產(chǎn)為標(biāo)的買(mǎi)房、租賃、典當(dāng)、建筑承包(包括勘察、設(shè)計(jì)、建筑等)、合建、代理、居間、使用、轉(zhuǎn)讓、確權(quán)等民事行為發(fā)生的糾紛，均可以向人民法院提起訴訟，人民法院將作為民事案件受理。
二、因單位內(nèi)部分配公房使用權(quán)而產(chǎn)生的糾紛，如果是單位職工對(duì)單位分房決定有意見(jiàn)的，不屬法院受理范圍，不能向法院起訴;如果是受配人(或其他原舊房?jī)?nèi)應(yīng)一并遷出的同住親屬占住舊房)分得新房又無(wú)理占住舊房或非受配人以單位分配不合理為由而強(qiáng)占公房，被侵害人(包括單位和合法受配人)可以向法院提起訴訟。
三、單位分配給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的，職工由于本人原因而離職、辭職，或被單位除名、開(kāi)除的，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)的，可以向法院提起民事訴訟。
四、單位之間因行政調(diào)撥等原因引起的房屋糾紛，不屬法院受理范圍，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)解決。因歷史原因由行政劃撥房屋使用權(quán)的，現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)人要求收回房屋自用或要求明確租金的，可以向法院起訴，法院一般作為民事案件受理。
五、因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛，因違章建筑的認(rèn)定、拆除引起的糾紛，應(yīng)由行政機(jī)關(guān)受理，行政機(jī)關(guān)不依法處理或處理不當(dāng)，當(dāng)事人不服的，可作為行政案件提起訴訟。但當(dāng)事人以違章建筑為標(biāo)的發(fā)生買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向法院起訴。
六、因?yàn)橛嘘P(guān)部門(mén)審批建筑執(zhí)照不當(dāng)，影響他人通風(fēng)、采光引起的糾紛，一般應(yīng)由原告向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)解決，也可向法院提起行政訴訟。
七、有關(guān)私房落實(shí)政策的案件，如私房社會(huì)主義改造中的問(wèn)題，建國(guó)初期?由有關(guān)部門(mén)代管的房產(chǎn)問(wèn)題，落實(shí)華僑、港、澳、臺(tái)胞私房政策的問(wèn)題等，原告應(yīng)向當(dāng)?shù)芈鋵?shí)私房政策部門(mén)或有關(guān)部門(mén)按私房落實(shí)政策先落實(shí)了房產(chǎn)，后又撤銷(xiāo)的，當(dāng)事人對(duì)撤銷(xiāo)的具體行政行為不服，可以向法院提起行政訴訟。
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