- 相關(guān)推薦
土地估價(jià)方法的市場(chǎng)比較法
比較法，是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。那么土地估價(jià)方法的市場(chǎng)比較法是怎么樣的呢?一起來(lái)看看!
第一 市場(chǎng)比較法概述
1、市場(chǎng)比較法的定義和基本原理
基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。
市場(chǎng)比較法以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實(shí)性和富有說(shuō)服力。還可以利用租賃實(shí)例，測(cè)算土地的租金，這就是租賃實(shí)例比較法。市場(chǎng)比較法更適宜于市場(chǎng)比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價(jià)格的評(píng)估。
2、市場(chǎng)比較法中的有關(guān)概念
13個(gè)概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價(jià)期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個(gè)別因素、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域
3、市場(chǎng)比較法的基本公式
根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。
(1)直接比較過(guò)程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，
公式1pd=pb×a×b×d×e
(2)間接比較過(guò)程：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，
公式2pd=pb×a×b×c×d×e
(3)有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。
(4)公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(c除外)。如a=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個(gè)為比較基礎(chǔ)，哪個(gè)就取值為100，另一方的值通過(guò)比較進(jìn)行加或減。
(5)對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，當(dāng)因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素條件指數(shù)。
4、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍
(1)市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格
(2)市場(chǎng)比較法的使用條件
僅適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。
(3)市場(chǎng)比較法的適用范圍
從適用條件來(lái)看，主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū);
從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來(lái)看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
第二 市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法
1、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序
收集交易資料——確定比較交易案例——進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正——期日修正——區(qū)域、個(gè)別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價(jià)確定
2、市場(chǎng)比較法每個(gè)步驟介紹
(1)收集交易資料
(2)確定比較交易案例
明確5個(gè)具體要求，還應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)
(3)市場(chǎng)交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。
修正方法：a=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)
(4)期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。
b=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)
(5)區(qū)域因素修正
區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。
修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。
d=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
(6)個(gè)別因素修正
個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。
修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。
(7)土地使用權(quán)年限修正
土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。
年期修正系數(shù)k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×k
(8)容積率修正
容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來(lái)修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。
容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))
(9)土地價(jià)格的最終確定
通過(guò)各相關(guān)因素修正后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。
對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。
第三 市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍及應(yīng)用實(shí)例
1、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍
市場(chǎng)比較法可用于不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣、租賃、抵押等各種交易形式的價(jià)格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。
(1)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的價(jià)格
方法應(yīng)用時(shí)要選擇同類型的土地交易案例，修正時(shí)所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對(duì)建筑物價(jià)格的扣除。
(2)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估建筑物價(jià)格
比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。
(3)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地及建筑物為一整體的價(jià)格
注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問(wèn)題
(4)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估租金
一般選擇實(shí)質(zhì)租金進(jìn)行比較分析
2、市場(chǎng)比較法應(yīng)用實(shí)例
基本步驟：
(1)如交易情況不一致，進(jìn)行交易情況修正
(2)計(jì)算當(dāng)?shù)氐貎r(jià)指數(shù)或編制地價(jià)指數(shù)表
(3)計(jì)算容積率修正指數(shù)
(4)計(jì)算位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用權(quán)年限等對(duì)地價(jià)的修正
(5)計(jì)算各案例宗地修正后的價(jià)格
(6)綜合評(píng)估地價(jià)
3、市場(chǎng)比較法應(yīng)用中常見(jiàn)錯(cuò)誤
(1)比較基準(zhǔn)錯(cuò)誤 (2)修正公式錯(cuò)誤 (3)修正指數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤
運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地使用權(quán)
運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地使用權(quán)，主要是通過(guò)比較類似土地的交易價(jià)格來(lái)評(píng)估目標(biāo)土地的價(jià)值。這種方法的核心在于找到與目標(biāo)土地具有相似特性和條件的參照物，即“比較實(shí)例”，然后根據(jù)這些比較實(shí)例的市場(chǎng)交易價(jià)格，通過(guò)適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來(lái)推算目標(biāo)土地的價(jià)值。
具體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)比較法評(píng)估土地使用權(quán)的步驟如下：
一、收集交易實(shí)例
首先需要收集與目標(biāo)土地相同或相似類型的土地近期交易實(shí)例，這些實(shí)例應(yīng)盡可能在地理位置、用途、面積、形狀、臨街狀況、建筑容積率、出讓年限等方面與目標(biāo)土地相似。
二、選取比較實(shí)例
從收集到的交易實(shí)例中選取三個(gè)或三個(gè)以上的比較實(shí)例。選取時(shí)應(yīng)確保這些實(shí)例的交易價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格，且交易日期與評(píng)估基準(zhǔn)日相近。
三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
由于比較實(shí)例與目標(biāo)土地在某些方面可能存在差異，因此需要對(duì)這些差異進(jìn)行量化處理，使比較實(shí)例的價(jià)格能夠反映目標(biāo)土地的價(jià)格水平。這包括統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位等。
四、進(jìn)行交易情況修正
對(duì)比較實(shí)例的交易情況進(jìn)行修正，以排除交易行為中的特殊因素所造成的比較實(shí)例價(jià)格偏差。例如，對(duì)于存在急于脫手或特殊交易動(dòng)機(jī)的交易實(shí)例，應(yīng)對(duì)其價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正。
五、進(jìn)行交易日期修正
將比較實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。由于土地市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性，不同時(shí)間的交易價(jià)格可能存在差異，因此需要進(jìn)行日期修正。
六、進(jìn)行區(qū)域因素修正
將比較實(shí)例在其外部區(qū)域狀況下的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估對(duì)象外部區(qū)域狀況下的價(jià)格。區(qū)域因素包括繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境狀況和公共設(shè)施狀況等。
七、進(jìn)行個(gè)別因素修正
將比較實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。個(gè)別因素包括土地的面積、形狀、臨街狀況、建筑容積率和出讓年限等。
八、求出比準(zhǔn)價(jià)格
經(jīng)過(guò)上述各項(xiàng)修正后，每個(gè)比較實(shí)例都會(huì)得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。根據(jù)這些比準(zhǔn)價(jià)格，可以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法或其他方法求出土地使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值。
綜上所述，市場(chǎng)比較法是一種通過(guò)比較類似土地交易價(jià)格來(lái)評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值的方法，具有直觀、簡(jiǎn)單易懂的優(yōu)點(diǎn)，但在實(shí)際操作中需要注意選擇合適的比較實(shí)例并進(jìn)行合理的修正。
【土地估價(jià)方法的市場(chǎng)比較法】相關(guān)文章：
地估價(jià)方法之剩余法04-09
進(jìn)口貨物海關(guān)估價(jià)方法04-11
土地估價(jià)之收益還原法02-11
土地掛鉤項(xiàng)目審計(jì)的內(nèi)容和方法02-08
2023房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》預(yù)測(cè)題答案09-06