2017年土地估價(jià)師考試模擬試題及答案解析
三、判斷題
1、 按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，工業(yè)用地必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式出讓。
標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯(cuò)誤
解析：法規(guī)考核點(diǎn)�！段餀�(quán)法》并未規(guī)定“掛牌方式”出讓。《物權(quán)法》第一百三十七條第二款規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。
2、 國(guó)有企業(yè)將其合法取得的國(guó)有土地使用權(quán)出租給其他個(gè)人或單位使用，并收取一定租金的行為稱(chēng)為國(guó)有土地租賃。
標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯(cuò)誤
解析：法規(guī)考核點(diǎn)。一、《土地管理法實(shí)施管理?xiàng)l例》第二十九條:國(guó)有土地有償使用的方式包括：(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;(二)國(guó)有土地租賃;(三)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。二、《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》(1998年2月17日國(guó)家土地局令第8號(hào)發(fā)布，1998年3月1日起施行)第三條第二款規(guī)定，本規(guī)定所稱(chēng)國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的`行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)淖冊(cè)贤?guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地租賃合同同時(shí)傳讓。
3、 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，農(nóng)村集體土地不能買(mǎi)賣(mài)，所以其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不是一種物權(quán)，也不具有市場(chǎng)價(jià)值。
標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯(cuò)誤
解析：法規(guī)考核點(diǎn)�！掇r(nóng)村土地承包法》第四十九條規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)�！段餀�(quán)法》規(guī)定，本法所稱(chēng)物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于用益物權(quán)。
4、 對(duì)于一定區(qū)域來(lái)說(shuō)，土地的總量是有限的，所以土地的供給是無(wú)彈性的。
標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確
解析：基礎(chǔ)考核點(diǎn)。土地的供應(yīng)量是固定的，供應(yīng)完全無(wú)彈性。它不受任何人為因素或社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響，數(shù)量固定不變，因而是無(wú)彈性供給。
5、 我國(guó)土地資源現(xiàn)狀具有土地總量多、人均占有量少、土地資源的地區(qū)分布不平衡等特點(diǎn)。
標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確
解析：基礎(chǔ)考核點(diǎn)。我國(guó)土地資源中，土地面積絕對(duì)數(shù)量大，相對(duì)數(shù)量小。
6、 按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，居住類(lèi)出讓土地使用權(quán)期滿可以自動(dòng)續(xù)期，免交土地出讓金，不必重新簽訂出讓合同。
標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯(cuò)誤
解析：法規(guī)考核點(diǎn)�！段餀�(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。并未規(guī)定，“免交土地出讓金，不必重新簽訂出讓合同”。
四、分析題
1、 ××開(kāi)發(fā)區(qū)成立于2001年，其區(qū)內(nèi)土地已全部完成基礎(chǔ)設(shè)施配套和平整。2007年5月，市國(guó)土資源局?jǐn)M以租賃和出讓的方式分別供應(yīng)位于××開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的甲、乙兩塊工業(yè)用地。其中，對(duì)于地塊甲，該市政府已于2006年7月與企業(yè)A簽訂了工業(yè)項(xiàng)目投資協(xié)議，確定了供地范圍和年租金;2007年5月15日，市國(guó)土資源局以協(xié)議方式將甲地供應(yīng)給A企業(yè)，以拍賣(mài)形式將乙地供應(yīng)給B企業(yè)。在拍賣(mài)過(guò)程中，考慮到工業(yè)用地特殊性，僅對(duì)單位面積地價(jià)進(jìn)行競(jìng)拍，B企業(yè)競(jìng)得后，根據(jù)其投資工業(yè)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，協(xié)商確定出讓地塊的具體面積。已知，甲地的協(xié)議年租金和乙地的拍賣(mài)成交價(jià)格分別為10元/平方米、532元/平方米(該開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為480元/平方米)。
1.關(guān)于甲乙兩地塊的供應(yīng)方式，下列說(shuō)法正確的是( )。
A.甲乙兩地塊均必須采取招標(biāo)拍賣(mài)或掛牌方式供應(yīng)，因此本案例中，國(guó)土資源局做法不符合規(guī)定
B.當(dāng)沒(méi)有第二家意向用地者時(shí)，由于沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，兩地塊均可以以協(xié)議書(shū)方式供應(yīng)
C.甲地的供應(yīng)方式符合有關(guān)規(guī)定
D.乙地的供應(yīng)方式不符合有關(guān)規(guī)定
2.關(guān)于兩地塊的供應(yīng)價(jià)格(或租金)，下列說(shuō)法正確的是( )。
A.乙地的出讓價(jià)格遠(yuǎn)高于工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)土資源局的做法屬于任意抬價(jià)行為
B.乙地的出讓價(jià)格符合工業(yè)用地出讓最低限價(jià)政策
C.甲地的租金不符合最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)土資源局的做法屬于低價(jià)供應(yīng)土地
D.甲地的租金只需協(xié)議雙方同意即可，不受其他任何限制
3.關(guān)于乙地的拍賣(mài)過(guò)程，下列說(shuō)法正確的是( )。
A.拍賣(mài)方確定的拍賣(mài)底價(jià)可以低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但成交價(jià)不得低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
B.競(jìng)買(mǎi)人數(shù)不得低于三個(gè)，否則只能采取招標(biāo)掛牌或協(xié)議方式出讓乙地
C.拍賣(mài)過(guò)程中，只競(jìng)單位面積地價(jià)，后確定具體面積的方式不違反國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)范的要求
D.如果擬以拍賣(mài)方式出讓?zhuān)嘘P(guān)部門(mén)必須在拍賣(mài)前組織用地預(yù)申請(qǐng)
4.關(guān)于甲地的協(xié)議租賃與乙地的拍賣(mài)出讓兩種供地方式的異同，下列說(shuō)法正確的是( )。
A.均屬于國(guó)有土地有償使用的方式，在價(jià)格水平上不應(yīng)有顯著差異
B.協(xié)議租賃的主要目的是低價(jià)吸引投資，租賃價(jià)格應(yīng)當(dāng)較低
C.拍賣(mài)出讓的主要目的是實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，故其成交價(jià)格肯定高于同條件地塊的協(xié)議出讓價(jià)格
D.協(xié)議租賃適用于國(guó)家重點(diǎn)支持的行業(yè)用地，拍賣(mài)出讓適用于國(guó)家限制用地的行業(yè)用地
5.根據(jù)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》的有關(guān)要求，乙地的出讓文件中應(yīng)當(dāng)包括( )等內(nèi)容。
A.拍賣(mài)出讓公告及須知
B.宗地圖
C.宗地規(guī)劃指標(biāo)要求
D.成交確認(rèn)書(shū)
標(biāo)準(zhǔn)答案：C,A,B,C,D
解析：1.法規(guī)考核點(diǎn)。國(guó)土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，(國(guó)土資發(fā)[2007]78號(hào))國(guó)務(wù)院31號(hào)文件下發(fā)前，市、縣人民政府已經(jīng)簽訂工業(yè)項(xiàng)目投資協(xié)議，確定了供地范圍和價(jià)格，所涉及的土地已辦理完農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)的，可以繼續(xù)采取協(xié)議方式出讓或租賃，但必須按照《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，將意向出讓、租賃地塊的位置、用途、土地使用條件、意向用地者和土地價(jià)格等信息向社會(huì)公示后，抓緊簽訂土地出讓或租賃合同，并在2007年6月30日前簽訂完畢。不符合上述條件或者超過(guò)上述期限的，應(yīng)按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓或租賃。
適應(yīng)工業(yè)項(xiàng)目用地特點(diǎn)，有針對(duì)性地組織實(shí)施工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作，要把握：采取靈活的方式，合理確定工業(yè)項(xiàng)目的用地面積。既可以確定出讓地塊面積后招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)部梢韵炔淮_定出讓地塊的具體面積，招標(biāo)拍賣(mài)掛牌中通過(guò)競(jìng)單位面積地價(jià)的方式確定土地使用者，然后再根據(jù)工業(yè)項(xiàng)目的類(lèi)別、規(guī)模、土地使用標(biāo)準(zhǔn)等合理確定出讓地塊的具體面積。
2.法規(guī)考核點(diǎn)。國(guó)土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)涑鲎尩變r(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別(詳見(jiàn)附件2)相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)低于法定最高出讓年期(50年)出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地的，所確定的出讓價(jià)格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價(jià)格，均不得低于本《標(biāo)準(zhǔn)》。年期修正必須符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)的規(guī)定，還原利率不得低于同期中國(guó)人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。
3.法規(guī)考核點(diǎn)�！墩袠�(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第十條規(guī)定，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)�！墩袠�(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》中，明確增加了“用地預(yù)申請(qǐng)”這一環(huán)節(jié)。具體規(guī)定是：有條件的地方，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)可以建立用地預(yù)申請(qǐng)制度。單位和個(gè)人對(duì)列入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計(jì)劃和土地市場(chǎng)情況，適時(shí)組織實(shí)施招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)，并通知提出該宗用地預(yù)申請(qǐng)的單位或個(gè)人參加。提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地競(jìng)投或競(jìng)買(mǎi)，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格。
4.法規(guī)考核點(diǎn)。拍賣(mài)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。
5.法規(guī)考核點(diǎn)�！墩袠�(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》規(guī)定，拍賣(mài)出讓文件應(yīng)當(dāng)包括：(1)拍賣(mài)出讓公告(2)拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)須知(3)競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)(4)宗地界址圖(5)宗地規(guī)劃指標(biāo)要求(6)成交確認(rèn)書(shū)(7)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同(8)其他相關(guān)文件。
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