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中級經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》：清償性指標(biāo)及其計算
導(dǎo)語：清償性指標(biāo)主要有哪些?它的計算方式是怎樣的?關(guān)于借款償還期和借款償還期的計算公式的內(nèi)容你都知道嗎?跟著小編一起來學(xué)習(xí)一下吧。
清償性指標(biāo)主要有：借款償還期、利息備付率、償債備付率、財務(wù)比率。
(一)借款償還期
借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目的具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。
在房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價中，對房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目通常需要計算借款償還期;對出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般不計算借款償還期。
借款償還期的計算公式為：
為項目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息;
為借款償還期，從借款開始期計算;
為第t期可用于還款的資金，包括利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。
借款償還期可用“資金來源與運(yùn)用表”或“借款還本付息計算表”直接計算，其近似計算公式為：
Pd=(借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù)-開始借款的期數(shù))+上期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額
借款償還期指標(biāo)的評價準(zhǔn)則是：如果項目的借款償還期小于或等于貸款機(jī)構(gòu)提出的還款期限，可認(rèn)為項目是有潛力的。
(二)利息備付率
是指在借款償還期內(nèi)的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務(wù)利息的保障程度和支付能力。
上式中，息稅前利潤=利潤總額+計入總成本費(fèi)用的利息費(fèi)用之和。當(dāng)期應(yīng)付利息是指計入總成本費(fèi)用的全部利息。
利息備付率應(yīng)分年計算，有時也可按整個借款期計算。
利息備付率指標(biāo)的評價準(zhǔn)則是：對于一般的房地產(chǎn)投資項目，利息備付率應(yīng)大于2，否則表示項目的付息能力保障程度不足。當(dāng)利息備付率低于1時，表示項目沒有足夠資金支付利息，償債風(fēng)險很大。
(三)償債備付率
是指項目在借款期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期還本付息額的比值。它從還本付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務(wù)本息的保障程度和支付能力。
上式中，可用于還本付息的資金包括可用于還款的折舊和攤銷、成本中列支的利息費(fèi)用、可用于還款的利潤等。當(dāng)期應(yīng)還本付息額包括當(dāng)前應(yīng)還貸款本金及計入成本的利息。
償債備付率應(yīng)分年計算，有時也可按整個借款期計算。
償債備付率指標(biāo)評價準(zhǔn)則：償債備付率不宜低于1.3。當(dāng)?shù)陀?時，表示當(dāng)年資金來源不足以償還當(dāng)期債務(wù)。
(四)財務(wù)比率
財務(wù)比率：是指資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率，全部依據(jù)“資產(chǎn)負(fù)債表”計算。
1.資產(chǎn)負(fù)債率
資產(chǎn)負(fù)債率：是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。
2.流動比率
流動比率：是指項目流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，是反映項目流動資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還流動負(fù)債的能力指標(biāo)。其計算公式為：
3.速動比率
速動比率：是反映項目快速償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。其計算公式為：
速動比率屬于短期償債能力指標(biāo)。反映企業(yè)流動資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它必須從流動資產(chǎn)中扣除存貨部分，因為存貨變現(xiàn)能力差。一般認(rèn)為，從保護(hù)債權(quán)人利益的角度，要求速動比率大于100%。
【例題：2011年單選】某投資者以100萬元購買了一店鋪，其中60萬元為銀行提供的年利率為7%、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。該店鋪的年租金收入為15萬元，年經(jīng)營成本為年租金收入的25%。該項投資的償債備付率是( )。
A. 1.32
B. 1.76
C. 1.88
D. 2.50
【答案】A
【解析】償債備付率=可用于還本付息的資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額
可用于還本付息的資金=15-15×25%=11.25萬元。
當(dāng)期應(yīng)還本付息額：等額本息還款公式計算為8.54萬元。
償債備付率=可用于還本付息的資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額=11.25/8.54=1.32
【例題：2012年案例分析】
某投資者購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，其置業(yè)投資和前5年的凈租金收益如下表所示。銀行貸款年利率為7%，國庫券年利率為5%，投資者目標(biāo)收益率為10%。
單位：萬元
|
年末 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
凈租金收益 |
|
100 |
120 |
180 |
180 |
200 |
|
置業(yè)投資 |
500 |
|
|
|
|
|
|
凈現(xiàn)金流量 |
﹣500 |
100 |
120 |
180 |
180 |
200 |
81.該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值是( )萬元。
A.72.44
B.125.12
C.164.37
D.280.00
【答案】A
【解析】各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資初期加和再減去初始投資。投資者目標(biāo)收益率為10%大于銀行貸款年利率為7%，因此折現(xiàn)時折現(xiàn)率選用10%
即：90.91+99.17+135.24+122.94+124.18-500=72.44萬元
82.該投資項目的靜態(tài)投資回收期是( )年。
A.3.56
B.4.00
C.4.17
D.5.00
【答案】A
【解析】計算累計凈現(xiàn)金流量。然后直接判斷為A:3.56
|
年末 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
累計凈現(xiàn)金流量 |
-500 |
-400 |
-280 |
-100 |
80 |
280 |
83.該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是( )。
A.10.00%
B.14.88%
C.20.00%
D.31.20%
【答案】B
【解析】折現(xiàn)率為10%時凈現(xiàn)值為72.44，選取折現(xiàn)率為15%時求取凈現(xiàn)值為-2.22
內(nèi)插法求取財務(wù)內(nèi)部收益率。
=14.85%
84.假如( )，該投資項目收益率將下降。
A.凈租金收益減少
B.第5年與第2年的凈租金收益調(diào)換
C.置業(yè)投資增加
D.通貨膨脹率下降
【答案】AC
【解析】凈租金收益減少收益下降。置業(yè)投資增加，在凈租金不變的情況下收益下降。
第5年與第2年的凈租金收益調(diào)換收益提高。通貨膨脹率下降收益提高。
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