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擔(dān)保法關(guān)于抵押權(quán)與租賃權(quán)優(yōu)先權(quán)
擔(dān)保法中，在先設(shè)定抵押權(quán)后，抵押人能否將固定資產(chǎn)出租?承租人能否以后來取得的租賃權(quán)抵抗抵押權(quán)人的租賃權(quán)?在先設(shè)定抵押權(quán)后，抵押人可以將固定資產(chǎn)出租。擔(dān)保法解釋第66條第1款規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力”。物權(quán)法第190條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”。
【思考問題】商鋪租賃權(quán)與抵押權(quán)誰優(yōu)先保護?
2014年3月份王女士看好某商業(yè)地段房產(chǎn)，與某公司簽訂了房屋租賃合同，并將某公司提供的房產(chǎn)證復(fù)印件作為附件，約定租期10年，當(dāng)場支付了第一年租金50萬元。隨后，王女士花了80多萬元用于裝修和采購相關(guān)設(shè)施，開了一家飯店。然而王女士不知曉，該公司早在房屋出租之前就將房屋抵押給銀行。該公司無力還款，銀行向法院起訴，另有其他債權(quán)人也查封保全該商鋪房產(chǎn)。直到銀行通過法院申請強制執(zhí)行，王女士才得知上述房產(chǎn)抵押及查封保全情況，提出長期租賃權(quán)對抗抵押權(quán)。
【法律看點】
根據(jù)物權(quán)法第190條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。在先租賃權(quán)可以優(yōu)于在后抵押權(quán)得到法律保護，已登記的抵押權(quán)優(yōu)于在后租賃權(quán)得到法律保護。涉案房產(chǎn)設(shè)立抵押在前，租賃合同簽訂在后，若法院最終強制拍賣這套房產(chǎn)，王女士不得不做好撤場準(zhǔn)備，如果新房東又不愿意和王女士重新簽訂租賃合同，王女士投資勢必發(fā)生較大損失。倘若某公司資不抵債，楊女士將面臨損失難以追回風(fēng)險。
【風(fēng)險提示】
1、租戶在簽訂房產(chǎn)租賃合同前，一定要詳細(xì)審查房東出具的房產(chǎn)證原件，并到房產(chǎn)查詢機構(gòu)查看有無設(shè)立抵押、有無查封保全風(fēng)險，以免造成不必要的麻煩和損失。
2、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力;抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。” 如果原房東在租房時未書面告知房產(chǎn)抵押的情況，承租人可以向原房東另行索賠相應(yīng)損失。承租人在查看租賃合同條款時注意是否存在已經(jīng)抵押、是否存在無條件配合抵押銀行簽署承諾文書、是否存在放棄優(yōu)先權(quán)等等特別條款。
【抵押權(quán)的立法變化及實務(wù)應(yīng)對】
抵押權(quán)既是物權(quán)法上的重要內(nèi)容，又是擔(dān)保法上的重要內(nèi)容。在物權(quán)法上，抵押權(quán)是相對于所有權(quán)這種自物權(quán)的他物權(quán)的一種，即與用益物權(quán)共同構(gòu)成他物權(quán);在擔(dān)保法上，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的主要形式，是債權(quán)人對于債務(wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)占有而提供擔(dān)保的不動產(chǎn)或動產(chǎn)優(yōu)先清償其債務(wù)的權(quán)利。現(xiàn)行《擔(dān)保法》囿于其制定當(dāng)時的經(jīng)濟環(huán)境，對于抵押權(quán)的規(guī)定存在諸多缺陷。十屆全國人大第五次會議通過并于2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》，總結(jié)和汲取了理論研究和司法實踐成果，將包括抵押權(quán)在內(nèi)的擔(dān)保物權(quán)納入物權(quán)法，健全和完善了擔(dān)保物權(quán)制度。主要立法變化在以下方面：
一、抵押財產(chǎn)的范圍
抵押財產(chǎn)，又稱抵押物、抵押的標(biāo)的，是指債務(wù)人或第三人提供擔(dān)保的不動產(chǎn)或動產(chǎn)。抵押權(quán)存在于抵押財產(chǎn)上，抵押財產(chǎn)的價值是抵押權(quán)的根本保障�！段餀�(quán)法》堅持平等保護原則，取消了《擔(dān)保法》關(guān)于財產(chǎn)所有權(quán)的限制，擴大了抵押財產(chǎn)的范圍。該法第一百八十條在肯定《擔(dān)保法》所列舉的可以抵押財產(chǎn)和集合抵押(指抵押人以特定的不同種類的財產(chǎn)形成一個集合體來為同一債權(quán)設(shè)定抵押，因抵押財產(chǎn)是不動產(chǎn)、動產(chǎn)和不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)的集合體，故稱之為集合抵押)外，作了以下新規(guī)定：一是取消了荒地承包權(quán)抵押須經(jīng)發(fā)包人同意及對于國有財產(chǎn)抵押的特別規(guī)定，規(guī)定無論是國有、集體財產(chǎn)，還是私人財產(chǎn)，只要是債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的財產(chǎn)均可抵押;二是增加列舉了“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”和“正在建造的建筑物、船舶、航空器”兩類財產(chǎn);三是規(guī)定了“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)”這一兜底條款，即依據(jù)私法自治原則，某項財產(chǎn)只要符合抵押財產(chǎn)的有權(quán)處分性、交換價值性、依法可轉(zhuǎn)讓性三個特征，即可作為抵押物。
《物權(quán)法》第一百八十一條創(chuàng)設(shè)了過去不被認(rèn)可的浮動抵押制度，這是一項重大的制度創(chuàng)新。所謂浮動抵押，是指抵押人以其全部資產(chǎn)包括現(xiàn)在和將來可以取得的全部資產(chǎn)為標(biāo)的設(shè)定的抵押。浮動抵押的好處是：有利于提高經(jīng)濟流轉(zhuǎn)效率;有利于擴大企業(yè)的融資能力;可以彌補集合抵押中“集合抵押財產(chǎn)清單”難以完成的缺陷。浮動抵押的特征是：以不特定的動產(chǎn)或不動產(chǎn)作為擔(dān)保標(biāo)的物，只有當(dāng)特定事由發(fā)生時，浮動抵押才轉(zhuǎn)化為特定抵押。
實踐中應(yīng)當(dāng)注意的是：(一)我國浮動抵押制度與發(fā)達(dá)國家通行的浮動抵押制度的區(qū)別在于：1、一般規(guī)定設(shè)定浮動抵押的主體只能是公司，而我國將設(shè)定人的范圍擴及到一切企業(yè)和個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者。2、我國僅規(guī)定動產(chǎn)可以設(shè)定浮動抵押，而將不動產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)和債權(quán)排除在浮動抵押標(biāo)的范圍之外，這是鑒于不動產(chǎn)的抵押權(quán)生效始于登記，知識產(chǎn)權(quán)和債權(quán)依物權(quán)法定原則不能作為抵押標(biāo)的，為了保持法律體系的統(tǒng)一，只能作這樣的選擇。(二)浮動抵押實行登記對抗主義。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定，動產(chǎn)浮動抵押權(quán)的設(shè)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，不經(jīng)登記不得對抗善意第三人。這種登記對抗力存在例外，即雖經(jīng)登記，亦不能對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。對于“正常經(jīng)營活動”的界定，實踐中應(yīng)當(dāng)在遵守誠實信用原則和尊重善良風(fēng)俗習(xí)慣的基礎(chǔ)上，結(jié)合交易習(xí)慣和商業(yè)慣例來作出判斷。(三)浮動抵押權(quán)的實行不同于普通抵押權(quán)的實行，只能在特定的法律事實發(fā)生后，由抵押權(quán)人向法院提出申請，法院受理后經(jīng)審查作出決定，同時發(fā)布浮動抵押權(quán)開始實行的公告和查封抵押人財產(chǎn)的公告，并指定財產(chǎn)管理人管理抵押人的財產(chǎn)。
二、建筑物與土地使用權(quán)一并抵押
對于《擔(dān)保法》第二十五條關(guān)于“三個同時抵押”的規(guī)定，學(xué)術(shù)界歷來分歧較大，司法實務(wù)中具體問題更多，其中最為突出的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)單獨抵押或分別抵押的效力問題�！段餀�(quán)法》堅持我國一向采取的“房隨地走”、“地隨房走”的雙向統(tǒng)一原則，進(jìn)一步明確了抵押權(quán)設(shè)定時土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)之間的關(guān)系，作出了“一并抵押”的規(guī)定。該法第一百八十二條完全解決了房或地單獨抵押的效力問題，即房或地的任一項抵押經(jīng)登記均為有效，且其效力擴展到未登記的地或房，以土使用權(quán)抵押的，效力擴展到該土地上未抵押的建筑物;以房屋所有權(quán)抵押的，效力擴展到房屋所依附的未抵押的建設(shè)用地使用權(quán)。
實務(wù)中適用“一并抵押”的規(guī)定應(yīng)當(dāng)注意三個問題：
(一)地上建筑物單獨抵押時“地隨房走”僅適用于國有土地上的房屋抵押及部分集體土地上的房屋抵押�！段餀�(quán)法》第一百八十三條規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。這里所指的“占有范圍內(nèi)的土地”應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等建筑物占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，不能隨意擴大范圍。
(二)土地使用權(quán)單獨抵押后其地上新增建筑物或其他附著物，不屬于抵押權(quán)的效力范圍�！段餀�(quán)法》第二百條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
(三)對于物權(quán)法頒行前房地分別抵押并經(jīng)登記的情形，應(yīng)按原來的規(guī)定處理，不應(yīng)否定其效力。由于我國建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的登記機關(guān)和審查權(quán)限不同，導(dǎo)致在實踐中經(jīng)常無可避免地發(fā)生房地分別抵押問題，出現(xiàn)房地分別抵押并都經(jīng)合法登記的情形。考慮到當(dāng)事人設(shè)立兩項抵押的行為完全是自愿的，雙方訂立了抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)，不宜認(rèn)定抵押無效。在這種情形下，理解雙向統(tǒng)一原則時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注抵押財產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時的一體和最終權(quán)利歸屬上的一體。抵押權(quán)的實現(xiàn)可采用建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)分離理論來處理，即認(rèn)定兩項抵押都有效，就兩項抵押財產(chǎn)分別評估作價，一起拍賣，分別受償，但必須確保拍賣人為同一人，房地兩個權(quán)利的最終取得者為同一人。實踐中有一種觀點認(rèn)為，對于 房地分別抵押的情形可按一物二押認(rèn)定有效，實現(xiàn)抵押權(quán)時則按抵押登記的先后順序來處理，這樣做既不符合當(dāng)事人的真實意思表示，也不符合公平原則的要求。
三、抵押合同的生效與抵押權(quán)的設(shè)立
《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定：須經(jīng)法定登記(包括不動產(chǎn)和航空器、船舶、車輛)的抵押權(quán)，抵押合同自抵押登記之日起生效。此項規(guī)定與大陸法系各國關(guān)于抵押合同成立和抵押權(quán)生效的規(guī)定大相徑庭。該條違背物權(quán)法理，受到各方面的批判。理論與實務(wù)界一致認(rèn)為，擔(dān)保法關(guān)于抵押合同登記生效的規(guī)定，系立法上混淆抵押權(quán)的原因行為與抵押權(quán)取得的物權(quán)變動行為、混淆抵押合同的生效與抵押權(quán)的履行所致。這種混淆的直接法律后果是，抵押合同的權(quán)利人在不動產(chǎn)未經(jīng)登記，抵押合同不生效的情形下，既無法取得抵押權(quán)，又無法獲得依合同所享有的債權(quán)請求權(quán)。
《物權(quán)法》澄清了上述重大失誤。該法第十五條非常明確地規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。第一百八十七條規(guī)定，以不動產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。以上規(guī)定在不動產(chǎn)物權(quán)抵押采用登記設(shè)立主義的同時，嚴(yán)格區(qū)分了抵押合同與抵押權(quán)的關(guān)系：抵押合同屬于原因行為，屬于設(shè)權(quán)合同，目的是設(shè)定抵押權(quán)，但抵押合同的本質(zhì)仍同于一般合同，合同是否成立與生效以及無效應(yīng)由《合同法》調(diào)整;而抵押權(quán)能否設(shè)立，則取決于是否存在處分行為即抵押登記。
實務(wù)中應(yīng)當(dāng)注意的是：(一)抵押合同因缺少生效要件而不生效，不發(fā)生抵押權(quán)的效力，權(quán)利人因合同不生效造成的損失，應(yīng)按《合同法》第四十二條關(guān)于締約過失責(zé)任的規(guī)定處理，不能判決履行抵押合同，只能按實際損失(包括信賴?yán)娴膿p失)判決賠償。(二)抵押合同被確定無效，已經(jīng)辦理了抵押登記的，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)該抵押權(quán)的效力，不能以抵押合同事后被認(rèn)定無效為由否定已經(jīng)登記取得的抵押權(quán)。這樣做的依據(jù)是物權(quán)登記的法定性和物權(quán)公示的公信力。(三)不動產(chǎn)抵押合同生效后未經(jīng)登記取得抵押權(quán)時，抵押合同雖不能發(fā)生物權(quán)變動的效果，但可以發(fā)生債法上的效果，權(quán)利人可通過追究相對方違約責(zé)任的救濟渠道來獲得保護。(四)不動產(chǎn)抵押合同生效后，由于抵押人的惡意而拒絕辦理登記手續(xù)的，權(quán)利人可以請求法院判決抵押人補辦登記手續(xù)，或者判決抵押人承擔(dān)違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任。人民法院對于能夠登記的，應(yīng)當(dāng)判決抵押人履行登記手續(xù)，拒不履行登記義務(wù)的，應(yīng)采用司法處罰措施;對于因法律上或事實上的原因不能辦理登記手續(xù)的，應(yīng)依《合同法》第一百二十二條關(guān)于違約與侵權(quán)競合的處理規(guī)定，根據(jù)權(quán)利人的訴訟請求判決抵押人承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。
四、抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系
《物權(quán)法》準(zhǔn)確地區(qū)分了抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系，穩(wěn)妥地化解了兩者可能存在的矛盾和沖突。該法第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。本條規(guī)定的基本涵義有三層：其一，對于標(biāo)的物先租賃后抵押的情形確立了“抵押不破租賃”的規(guī)則。其二，對于標(biāo)的物先抵押后租賃的情形確立了登記對抗的規(guī)則。即已經(jīng)登記在先的抵押權(quán)可以對抗其后發(fā)生的租賃權(quán)，未經(jīng)登記的抵押權(quán)不得對抗其后發(fā)生的租賃權(quán)，即未經(jīng)登記的抵押權(quán)不具有對抗善意承租人的效力。其三，本條澄清了兩個問題：一是無論抵押與租賃誰先誰后，均不影響兩個法律關(guān)系本身的效力，即抵押物可以租賃，租賃物也可以抵押，如出現(xiàn)前述不能實現(xiàn)權(quán)利的情形，則可以通過債權(quán)請求權(quán)來救濟。二是抵押人未告知承租人并不影響原租賃關(guān)系。抵押人履行告知義務(wù)的目的在于保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)，并非是租賃合同繼續(xù)有效的條件。
實踐中應(yīng)當(dāng)注意正確協(xié)調(diào)抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)與承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的沖突。在抵押權(quán)實現(xiàn)時，尊重承租人的優(yōu)先購買權(quán)是出租人必須履行的義務(wù)，如出租人變賣、作價、拍賣租賃物以實現(xiàn)抵押權(quán)時，未在合理的期限內(nèi)通知承租人，即構(gòu)成對優(yōu)先購買權(quán)的侵害，承租人可以以出租人違反法定義務(wù)要求法院確認(rèn)出賣租賃物的合同無效或請求賠償。當(dāng)然，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件在于，只能在同等條件下才有優(yōu)先的權(quán)利。
五、抵押物的轉(zhuǎn)讓
《物權(quán)法》從實現(xiàn)物盡其用和平衡各方利益的立法思想出發(fā)，設(shè)計出了一個比較寬松和利益平衡的抵押物轉(zhuǎn)移制度，這就是：以轉(zhuǎn)讓價金物上代位為主導(dǎo)，以抵押物追及效力為補充。這一制度充分發(fā)揮價金物上代位制度的優(yōu)點，并通過追及效力和滌除權(quán)來彌補其局限性，實現(xiàn)了制度的最優(yōu)組合�！段餀�(quán)法》第一百九十一條規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
實務(wù)中應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握抵押權(quán)的追及效力。抵押權(quán)的效力主要是優(yōu)先受償效力和追及效力兩個方面，物權(quán)法采取限制轉(zhuǎn)讓的方式來保護擔(dān)保權(quán)人的權(quán)利。實務(wù)中應(yīng)以抵押物轉(zhuǎn)讓的價金代位清償作為主要方式，以追及抵押物為補充，以滌除抵押物為例外，實現(xiàn)債權(quán)人的抵押權(quán)。
六、抵押財產(chǎn)價值減少的處理
對于因不可歸責(zé)于抵押人的原因造成抵押財產(chǎn)價值減損的，《擔(dān)保法》對于此種情形下的抵押權(quán)的保護較為軟化，該法第五十一條實際上部分采用了過錯責(zé)任原則，規(guī)定在抵押人無過錯的情形下，其對于直接占有或管理的抵押物的損毀或價值減少，不承擔(dān)責(zé)任，這部分損失的風(fēng)險實際上轉(zhuǎn)由抵押權(quán)人來承擔(dān)。對于該規(guī)定的公平性姑且不論，但它與其他法律關(guān)于物權(quán)風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)的規(guī)定是明顯相悖的�！段餀�(quán)法》修改了這一規(guī)定，從強化抵押權(quán)保護和消除法律沖突出發(fā)，規(guī)定在抵押人對抵押財產(chǎn)的減損無過錯的情況下，諸如因自然災(zāi)害、意外事件或者第三人的行為致使抵押財產(chǎn)出現(xiàn)減損等，實行無過錯責(zé)任推定，由抵押人承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任，抵押權(quán)并不因此受到影響。不僅如此，《物權(quán)法》第一百九十三條還規(guī)定，抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
實務(wù)中應(yīng)當(dāng)注意的是：與上述規(guī)定相配套，《物權(quán)法》將《擔(dān)保法》及其司法解釋所規(guī)定的擔(dān)保物毀損、滅失或者被征收等情形予以整合，規(guī)定了抵押權(quán)的物上代位權(quán)和代位物提存制度。該法第一百七十四條規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未滿的，也可以提存該保險金、賠償金或補償金。
七、同一債權(quán)上人保與物保并存的處理
同一債權(quán)上物保與人保并存，又稱混合共同擔(dān)保，是指對同一債權(quán)提供的既有人的擔(dān)保(保證)，又有物的擔(dān)保(抵押、質(zhì)押)的混合共同擔(dān)保方式。對于人保與物保之間的關(guān)系，大體有三種立法模式，一是保證人絕對優(yōu)待主義;二是保證人相對優(yōu)待主義;三是平等主義�！段餀�(quán)法》修改了《擔(dān)保法》采用的保證人絕對優(yōu)待主義的模式，選擇采用了保證人絕對優(yōu)待主義和平等主義兩方面結(jié)合的模式。該法第一百七十六條明確了以下四點：(一)對于擔(dān)保合同約定了擔(dān)保人承擔(dān)責(zé)任的順序的，尊重當(dāng)事人意思自治，采用平等保護主義，把權(quán)利交給當(dāng)事人，依合同約定處理，不采用保證人絕對優(yōu)待主義。(二)對于沒有約定或約定不明確，由債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，采用保證人絕對優(yōu)待主義，同時絕對限制債權(quán)人的選擇權(quán)。即抵押物是債務(wù)人自己提供的采用先行主義，債權(quán)人只能先行使擔(dān)保物權(quán)以受償債權(quán)，而后才能在未清償?shù)挠囝~范圍內(nèi)再向保證人要求清償，保證人僅對物的擔(dān)保以外的債權(quán)額承擔(dān)責(zé)任。(三)對于沒有約定或約定不明確，由第三人提供物的擔(dān)保的，采用有限平等主義模式，即抵押物是第三人提供的采用選擇主義，債權(quán)人有選擇權(quán)，既可選擇行使擔(dān)保物權(quán)，也可選擇行使保證債權(quán)。(四)賦予債務(wù)人以外的物上擔(dān)保人以追償權(quán)。物上擔(dān)保人雖非保證人，但其在以提供的擔(dān)保物清償債務(wù)，消滅擔(dān)保物權(quán)后，即在其清償債務(wù)限額內(nèi)取得了債權(quán)人對于 債務(wù)人所享有的權(quán)利，得以債權(quán)人的權(quán)利受讓人之地位，對債務(wù)人行使求償權(quán)，這就是物上擔(dān)保人對債務(wù)人享有追償權(quán)的法理依據(jù)。
實務(wù)中處理物上擔(dān)保人的追償權(quán)問題應(yīng)當(dāng)注意，《物權(quán)法》的上述規(guī)定與《擔(dān)保法司法解釋》第三十八條規(guī)定有很大區(qū)別：《物權(quán)法》僅規(guī)定物上擔(dān)保人只對債務(wù)人有追償權(quán)，而未規(guī)定擔(dān)保人之間的追償權(quán);而《擔(dān)保法司法解釋》則規(guī)定保證人與物上擔(dān)保人之間互有追償權(quán)，實際上確定了人保與物保之間的平等地位，人保與物保共同分擔(dān)責(zé)任。尤其是其中關(guān)于“擔(dān)保人清償其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額”的規(guī)定，表明物上擔(dān)保人與保證人之間存在比例責(zé)任關(guān)系，這不僅與法理不合，而且規(guī)則本身過于繁雜，實踐中很難操作，故不再適用。
八、抵押權(quán)和抵押權(quán)順位的放棄或變更
為實現(xiàn)財產(chǎn)的最大功用，我國法律允許在同一財產(chǎn)上設(shè)立數(shù)個抵押權(quán)，但由于物權(quán)具有絕對性和排他性的特性，數(shù)個抵押權(quán)之間必然產(chǎn)生競爭關(guān)系，由此便產(chǎn)生了抵押權(quán)的順位問題。抵押權(quán)順位實際上也是一種利益�！段餀�(quán)法》第一百九十九條確定的解決抵押權(quán)順位問題的一般規(guī)則為：(一)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序受償;順序相同的，按照債權(quán)比例受償。(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。(三)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例受償。在這里，《物權(quán)法》取消了《擔(dān)保法》第五十四條關(guān)于“未登記的，按照合同生效時間的先后順序清償”的規(guī)定。
《物權(quán)法》第一百九十四條還增加了放棄抵押權(quán)順位的規(guī)定，明確了以下問題：(一)抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或抵押權(quán)的順位。放棄抵押權(quán)或抵押權(quán)順位是抵押權(quán)人對私權(quán)的一種處分行為，只要不違反權(quán)利不得濫用原則，不損害其他抵押權(quán)人的利益，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。(二)抵押權(quán)或抵押權(quán)順位的變更須經(jīng)抵押各方書面協(xié)議，未經(jīng)其他抵押權(quán)人同意的，變更的內(nèi)容不得對其產(chǎn)生不利的影響。(三)在債務(wù)人自己提供抵押的情形下，抵押權(quán)人放棄或變更抵押權(quán)或抵押權(quán)順位的，其他擔(dān)保人(包括物保和人保)在其喪失優(yōu)先受償權(quán)的范圍內(nèi)免責(zé)。但是，這種免責(zé)不是絕對的，如果其他擔(dān)保人仍愿意提供擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
實務(wù)中應(yīng)當(dāng)正確理解抵押權(quán)順位變更的效力問題。這種順位變更的效力可理解為相對效力，而非絕對效力。即在同一物上存在多個抵押權(quán)的情形下，抵押權(quán)順位變更的效力只在相關(guān)當(dāng)事人之間發(fā)生，不應(yīng)影響其他抵押權(quán)人，順位變更后，原抵押權(quán)人的抵押權(quán)順位并未變化，而只在清償時就優(yōu)先清償額度在相關(guān)當(dāng)事人之間發(fā)生變化，后順位人只能取得前順位人權(quán)利范圍內(nèi)的優(yōu)先受償權(quán)。案例：甲、乙、丙對于丁的一座房屋分別享有50萬元、100萬元、150萬元抵押權(quán)，分別 為第一、二、三順位。現(xiàn)甲與丙協(xié)議將抵押權(quán)順位互換，乙并不知情，如果房屋變現(xiàn)款為200萬元，按照變更前的順位，乙可以得到全部100萬元的清償。而按照變更后的順位，乙則只能獲得50萬元的清償。這樣就對乙產(chǎn)生了不利的影響，因此，甲與丙之間的變更順位協(xié)議，對于乙不具有效力，雙方只能在原抵押權(quán)數(shù)額范圍內(nèi)互換順位。如果本案中乙參與了抵押權(quán)順位變更協(xié)議的簽訂，則乙應(yīng)當(dāng)在清償時承擔(dān)對自己不利的后果。
九、抵押權(quán)行使的期限
抵押權(quán)的期限分為行使期限和存續(xù)期限�！稉�(dān)保法》對此未作規(guī)定，留下法律適用的空白。《擔(dān)保法司法解釋》第十二條超出了《擔(dān)保法》的范圍，將抵押權(quán)的行使期間，即除斥期間規(guī)定為主債權(quán)訴訟時效期滿后的兩年，也就是抵押權(quán)的存續(xù)期間為主債權(quán)受到侵害之日起4年，通常稱之為“二加二”。而且這項規(guī)定同樣適用于質(zhì)權(quán)、留置權(quán)�！段餀�(quán)法》基于抵押權(quán)作為主債權(quán)的從權(quán)利、抵押物上有抵押人的權(quán)利、抵押物由抵押人占有和保管，如行使期限過長，將會使抵押財產(chǎn)處于不利益的狀態(tài)、使相關(guān)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)處于不確定壯態(tài)等因素，在權(quán)衡抵押權(quán)人、抵押人以及其他利害關(guān)系人的利益關(guān)系的基礎(chǔ)上，為促使抵押權(quán)人積極行使抵押權(quán)，迅速了結(jié)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，規(guī)定了較短的抵押權(quán)行使期限。《物權(quán)法》第二百零二條規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán);未行使的，人民法院不予保護。本條規(guī)定雖然并未明確規(guī)定抵押權(quán)的存續(xù)期限，只是規(guī)定抵押權(quán)的行使期限，但從喪失公力保護的角度的來看，這里規(guī)定的行使期限實際上也是抵押權(quán)的存續(xù)期限。具體地說，抵押權(quán)人未在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)行使抵押權(quán)的后果不僅是喪失人民法院公權(quán)力的保護，而且抵押權(quán)也歸于消滅。
實務(wù)中適用《物權(quán)法》的前述規(guī)定應(yīng)當(dāng)注意兩點：(一)按照物權(quán)法的規(guī)定，抵押期間的概念是不存在的，而抵押權(quán)行使的期間則是與主債權(quán)的訴訟時效期間緊密掛鉤的，如果主債權(quán)的訴訟時效一直沒有屆滿，包括因中止、中斷、延長而未屆滿，則抵押權(quán)一直存續(xù)而不消滅。除此以外，對于主債權(quán)的訴訟時效因法律的特殊規(guī)定而長于或短于2年的，即存在特殊訴訟時效期間的，則抵押權(quán)的行使期間與該特殊訴訟時效期間相同。(二)當(dāng)事人約定或者登記部門登記時設(shè)定的抵押權(quán)存續(xù)期限不影響抵押權(quán)的存續(xù)，因為依物權(quán)法定原則，任何人不能在物權(quán)法以外設(shè)定物權(quán)，也不能以物權(quán)法以外的方式消滅物權(quán)。在這個問題上，仍應(yīng)執(zhí)行《擔(dān)保法司法解釋》第十二條關(guān)于“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力”的規(guī)定。(三)抵押權(quán)人在訴訟時效期限內(nèi)未行使抵押權(quán)，主債務(wù)因債務(wù)人重新確認(rèn)后起死回生，抵押權(quán)可否重新行使?對此應(yīng)當(dāng)作具體分析：如果抵押物是債務(wù)人自己提供的，基于債務(wù)人的意思表示，抵押權(quán)人當(dāng)然可以行使抵押權(quán);如果抵押物是第三人提供的，因抵押權(quán)已經(jīng)超過了行使期限，歸于消滅，抵押權(quán)人不能再行使抵押權(quán)。除非抵押權(quán)人與抵押人重新簽訂抵押合同，由抵押人重新提供抵押擔(dān)保。
十、抵押登記
物權(quán)通過登記公示制度而取得公信效力。所謂物權(quán)公信力，是指登記的不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人。對信賴該登記而從事交易的人，即使后來證明該登記是錯誤的，法律仍然承認(rèn)其具有與真實的物權(quán)相同的法律效果�！稉�(dān)保法》對抵押登記的公信力未作規(guī)定，《擔(dān)保法司法解釋》第六十一條規(guī)定 ：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)”。該規(guī)定不能理解為就是抵押登記公信力的規(guī)定，因為司法解釋不能突破“公信力法定”原則。該規(guī)定的意義僅在于解決訴訟中的證據(jù)效力問題�！段餀�(quán)法》采用物權(quán)登記生效主義的原則，將登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，確定了物權(quán)登記的公信力，該法第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
實務(wù)中應(yīng)正確把握抵押權(quán)登記的機關(guān)和具體事項�！稉�(dān)保法》對于抵押登記機關(guān)的規(guī)定的較為雜亂，有人測算，《擔(dān)保法》一共涉及9個以上登記部門�！段餀�(quán)法》嚴(yán)格區(qū)分不動產(chǎn)和動產(chǎn)的不同法律性質(zhì)，分別進(jìn)行規(guī)制：對于不動產(chǎn)抵押，基于不動產(chǎn)登記的復(fù)雜性，將登記的具體辦法納入法律另行規(guī)定的范圍，該法第十條第二款規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律行政法規(guī)規(guī)定。對于動產(chǎn)抵押，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定，設(shè)立動產(chǎn)浮動抵押的，應(yīng)當(dāng)在工商行政部門辦理登記。至于非法定登記對抗的一般動產(chǎn)抵押的登記部門，物權(quán)法未作具體規(guī)定，實踐中情況也很復(fù)雜，需要由行政法規(guī)或司法解釋來解決。此外，根據(jù)《物權(quán)法》第二百四十六條規(guī)定，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法 作出規(guī)定前，地方法規(guī)對此可以作出規(guī)定，故應(yīng)以地方法規(guī)作為判斷依據(jù)。
十一、最高額抵押
最高額抵押是一種特殊的抵押擔(dān)保方式�！稉�(dān)保法》對于最高額抵押的規(guī)定十分含糊，只有非常簡單的四個條文(第五十九條至六十二條)，總共140多字，實務(wù)中很難把握�！段餀�(quán)法》大幅度地增加了這方面的篇幅，細(xì)化了具體法律尺度。兩法的差異主要在以下方面：
�。ㄒ唬┳罡哳~抵押的法律特征
《物權(quán)法》高度重視最高額抵押特殊的制度功能，該法第二百零三條規(guī)定，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。 最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。本條規(guī)定不僅明確地表述了最高額抵押的概念、特征和適用范圍，更重要的是明確規(guī)定了最高額抵押的獨立性，這是與《擔(dān)保法》的明顯區(qū)別。
實務(wù)中應(yīng)當(dāng)注意把握最高額抵押與一般抵押相比所具有的特殊性，這種特殊性主要表現(xiàn)在四個方面：一是在抵押權(quán)的從屬性上有特殊性。這就是最高額抵押的獨立性，獨立性是最高額抵押的本質(zhì)特征，這種獨立性表現(xiàn)為：1、最高額抵押的設(shè)定以將來的債權(quán)為前提，在發(fā)生上有獨立性。2、最高額抵押在決算期前與被擔(dān)保的債權(quán)中的個別債權(quán)無一對一的擔(dān)保關(guān)系，即與單個的債權(quán)的關(guān)系上有獨立性。3、最高額抵押在決算期前不隨被擔(dān)保債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，在轉(zhuǎn)讓上有獨立性。4、最高額抵押并不因抵押權(quán)存續(xù)期間內(nèi)某一具體債權(quán)的消滅而消滅，在消滅上有獨立性。二是在抵押權(quán)的特定性上有特殊性。普通抵押是以特定的抵押物對特定的債權(quán)提供的物的擔(dān)保。最高額抵押是以特定的抵押物對最高限額內(nèi)的不特定的債權(quán)提供擔(dān)保。三是在抵押權(quán)適用范圍上有特殊性。普通抵押權(quán)所擔(dān)保的是將來發(fā)生的特定債權(quán)，最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的則是將來發(fā)生的不特定債權(quán)，且必須是一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)。
(二)最高額抵押的決算
最高額抵押的決算，又叫最高額抵押的確定，是指在最高額抵押的擔(dān)保范圍進(jìn)行定額化的原因出現(xiàn)后，對最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)額的計算。它意味著被擔(dān)保債權(quán)范圍的確定，即將最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)變是普通抵押權(quán)。最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)的決算原因，主要是抵押合同中當(dāng)事人約定的決算期屆至，也包括其他原因�！稉�(dān)保法》及《擔(dān)保法司法解釋》均未具體規(guī)定決算原因或債權(quán)確定的原因。《物權(quán)法》第二百零六條規(guī)定，有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：1、約定的債權(quán)確定期間屆滿;2、沒有約定債權(quán)期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿兩年后請求確定債權(quán);3、新的債權(quán)不可能發(fā)生;4、抵押財產(chǎn)被查封、扣押;5、債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;6、法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。
實務(wù)中理解和適用前述規(guī)定應(yīng)當(dāng)注意：一是“新的債權(quán)不可能發(fā)生”是指不特定債權(quán)不可能再發(fā)生，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行決算。此種情形包括：一定種類交易的終結(jié);繼續(xù)性交易合同的終結(jié);被擔(dān)保債權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系消滅而沒有再發(fā)生債權(quán)的可能性;合同因約定或者法定事由解除等等。例如，對借款合同提供最高額抵押的，當(dāng)借款人違約，致使借款合同在最高額抵押決算期屆至前，被銀行依照合同約定或者法律規(guī)定解除合同，因合同解除后借款行為不再發(fā)生，債權(quán)銀行和抵押人均可請求在合同約定的決算期屆滿前對債權(quán)額進(jìn)行決算，并以抵押財產(chǎn)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。二是“法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形”是指可以與上述五種情形相類比的情形，如抵押物被強制拍賣等。
(三)最高額抵押權(quán)的變更
最高額抵押的變更，是指對被擔(dān)保的債權(quán)、最高限額、決算期和債務(wù)人的變更�！稉�(dān)保法》對最高額抵押的變更未作規(guī)定，《擔(dān)保法司法解釋》第八十二條對最高額抵押合同的最高限額和抵押期間這兩項主要內(nèi)容是限制變更的，限制的標(biāo)準(zhǔn)是應(yīng)取得其他利害關(guān)系人的認(rèn)可。并規(guī)定“以變更對抗順序在后的抵押權(quán)人的”，應(yīng)屬無效。 《物權(quán)法》肯定了最高額抵押協(xié)議變更制度，擴大了當(dāng)事人協(xié)議變更最高額抵押的范圍。該法第二百零五條規(guī)定，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定之前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)的期間、債權(quán)范圍、以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利的影響。
實踐中應(yīng)當(dāng)注意的是：當(dāng)事人對最高額抵押合同的最高限額、最高額抵押期間進(jìn)行變更，以該變更對抗順序在后的抵押權(quán)人，人民法院應(yīng)當(dāng)不予支持。變更最高限額的案例如：抵押物價值300萬元，最高額抵押限額200萬元，如變更為300萬元，則順序在后的抵押權(quán)人本可享有的100萬元優(yōu)先權(quán)將實際上喪失。變更最高額抵押期間的案例如：抵押物的價值為500萬元，原抵押期間為5月31日，決算額為300萬元，尚余200萬元可用于后面順序的抵押權(quán)的優(yōu)先受償，如變更為6月30日后，決算額為450萬元，只有50萬元可供后面順序的抵押權(quán)的受償。以上兩種情況，均應(yīng)認(rèn)定無效。
(四)最高額抵押擔(dān)保的范圍
最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)是否僅以決算時的確定數(shù)額為限，《擔(dān)保法》及其司法解釋均未規(guī)定�！段餀�(quán)法》第一百七十三條規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。
實務(wù)中應(yīng)當(dāng)注意：在當(dāng)事人沒有特別約定的情形下，最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)確定后，除被擔(dān)保的主債權(quán)之外，因主債權(quán)產(chǎn)生的債務(wù)利息、違約金、損害賠償金等，屬于抵押擔(dān)保的范圍;為保管或維護擔(dān)保物發(fā)生的費用及為實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)所發(fā)生的評估、拍賣等費用也屬于抵押擔(dān)保的范圍。
(五)最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓
對于最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓，《擔(dān)保法》第六十一條規(guī)定：“最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。最高人民法院《關(guān)于人民法院審理資產(chǎn)管理公司收購、管理、處置原國有商業(yè)銀行資產(chǎn)案件如何適用法律問題的規(guī)定》第八條的規(guī)定是：在最高額抵押經(jīng)過決算、被擔(dān)保的債權(quán)特定化后，最高額抵押主合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓有效，此前的轉(zhuǎn)讓無效。上述規(guī)定均以最高額抵押擔(dān)保限制主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，與《合同法》關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定不合。也未解決具有特殊性的最高額抵押權(quán)這一從債權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題�！段餀�(quán)法》第二百零四條明確了以下各點：其一，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定后，最高額抵押關(guān)系結(jié)束，被擔(dān)保的債權(quán)被定額化，最高額抵押權(quán)變成普通抵押權(quán)，適用一般擔(dān)保權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，抵押權(quán)可以隨同其所擔(dān)保的債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。其二，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，依合同自由原則，允許主合同債權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)讓，全部轉(zhuǎn)讓債權(quán)的，最高額抵押權(quán)則隨之轉(zhuǎn)讓。其三，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，主債權(quán)部分轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。其四，當(dāng)事人另有約定的依約定。即允許當(dāng)事人在抵押合同中約定，在最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分轉(zhuǎn)讓債權(quán)時，最高額抵押權(quán)亦隨之部分轉(zhuǎn)讓。
十二、法律沖突的解決
《物權(quán)法》的施行并不意味著《擔(dān)保法》的廢止，依照“法不溯及既往”的法律原則，凡是發(fā)生在《物權(quán)法》施行前的擔(dān)保物權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)適用《擔(dān)保法》及其司法解釋的規(guī)定�！段餀�(quán)法》頒行后，在擔(dān)保物權(quán)上將會形成《民法通則》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》三足鼎立的態(tài)勢，而在法律沖突上，《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》之間最為突出。根據(jù)我國《立法法》確定的法律適用三項規(guī)則：上位法優(yōu)于下位法;特別法優(yōu)于一般法;后法優(yōu)于前法。就《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》的關(guān)系而言：在法律性質(zhì)上，《擔(dān)保法》并非《物權(quán)法》的特別法;在法律位階上，由全國人大常委會通過的《擔(dān)保法》相對于由全國人民代表大會通過的《物權(quán)法》來說，是下位法;在頒行時間上，《物權(quán)法》是后法，《擔(dān)保法》是前法。因此，兩法規(guī)定不一致的，適用《物權(quán)法》。故《物權(quán)法》第一百七十八條規(guī)定，擔(dān)保法與本法規(guī)定不一致的，適用本法。
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