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房地產(chǎn)估價(jià)《理論與方法》考前練習(xí)及答案

　　一、判斷題

房地產(chǎn)估價(jià)《理論與方法》考前練習(xí)及答案

　　1．決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。（√）

　　2．總的來(lái)講，房地產(chǎn)的價(jià)格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)。（√）

　　3．稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個(gè)人的欲望或需要，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏。（√）

　　4．價(jià)格實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)（或商品經(jīng)濟(jì)）這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式。（√）

　　5．在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。（√）

　　6．同一宗房地產(chǎn)在不同估價(jià)目的下所得的評(píng)估價(jià)值也應(yīng)近似。（×）

　　解析：同一宗房地產(chǎn)在不同估價(jià)目的下所得的評(píng)估價(jià)值可能會(huì)有很大差別。

　　7．低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。（√）

　　解析：低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。同理，高價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。

　　8．在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（√）

　　解析：不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的：有的因素隨著其變化會(huì)一直提高或直降低房地產(chǎn)價(jià)格；有的因素在某一狀況下隨著其變化會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著其變化會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格。

　　9．一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格下降。（×）

　　解析：一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降，利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　10．在使用交通時(shí)間距離時(shí)．應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對(duì)應(yīng)的交通工具和出行時(shí)段來(lái)測(cè)量。（√）

　　二、選擇題

　　1．影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括（）。

　　A．大氣環(huán)境

　　B．聲覺(jué)環(huán)境

　　C．衛(wèi)生環(huán)境

　　D．治安環(huán)境

　　答案：D

　　解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素包括：大氣環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、水文環(huán)境。

　　2．在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（）。（2005年試題）

　　A．社會(huì)因素

　　B．環(huán)境因素

　　C．人口因素

　　D．行政因素

　　答案：A

　　解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治治安狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。

　　3．下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。（2006年試題）

　　A．房地產(chǎn)投機(jī)

　　B．物價(jià)變動(dòng)

　　C．財(cái)政收支狀況

　　D．居民收入水平

　　答案：A

　　解析：房地產(chǎn)投機(jī)屬于社會(huì)因素。

　　4．下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（）。

　　A．建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

　　B．取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

　　C．某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0

　　D．甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

　　E．某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　答案：ACE

　　5．下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有（）。（2005年試題）

　　A．不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的

　　B．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)

　　C．理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)

　　D．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化

　　E．匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　答案：ACE

　　解析：不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的；不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的；不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的；有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無(wú)關(guān)。某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來(lái)量化。

　　6．影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素有（）。

　　A．經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平

　　B．社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化

　　C．財(cái)政收支及金融狀況、利率

　　D．物價(jià)、匯率、居民收入

　　E．人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

　　答案：ACD

　　7．根據(jù)人口增長(zhǎng)的絕對(duì)數(shù)量，人口增長(zhǎng)有（CDE）幾種情況。

　　A．人口正增長(zhǎng)

　　B．人口累計(jì)增長(zhǎng)

　　C．人口凈增長(zhǎng)

　　D．人口零增長(zhǎng)

　　E．人口負(fù)增長(zhǎng)

　　8．影響房地產(chǎn)價(jià)格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策，包括（ACDE）等。

　　A．嚴(yán)格控制或適度放松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、購(gòu)房貸款

　　B．上調(diào)或下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款基準(zhǔn)利率

　　C．提高或降低最低購(gòu)房首付款比例

　　D．提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款乘數(shù)

　　E．延長(zhǎng)或縮短最長(zhǎng)購(gòu)房貸款期限

　　9．下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是（ACE）。

　　A．上調(diào)貸款利率%%

　　B．收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

　　C．開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

　　D．減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

　　E．提高最低購(gòu)房首付款比例

　　10．土地利用總體規(guī)劃的控制指標(biāo)主要有（CD）。

　　A．農(nóng)業(yè)用地總量

　　B．建設(shè)用地平均量

　　C．建設(shè)用地總量

　　D．耕地保有量

　　E．農(nóng)業(yè)用地平均量

　　11．影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有（ABCD）。

　　A．經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

　　B．居民收入水平

　　C．物價(jià)

　　D．利率

　　E．人口狀況

　　12．GDP由（BCDE）部分構(gòu)成。

　　A．商品

　　B．消費(fèi)

　　C．投資

　　D．政府購(gòu)買

　　E．凈出口

　　13．影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有（ABCD）。

　　A．政治安定狀況

　　B．社會(huì)治安狀況

　　C．城市化#%

　　D．房地產(chǎn)投機(jī)

　　E．環(huán)境

　　14．下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中．屬于國(guó)際因素的是（ACDE）。

　　A．世界經(jīng)濟(jì)狀況

　　B．政治安定狀況

　　C．政治對(duì)立狀況

　　D．軍事沖突狀況

　　E．國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況

　　15．下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有（ACE）。

　　A．不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的

　　B．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)

　　C．理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)

　　D．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化

　　E．匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　16．房地產(chǎn)自身因素可再分為（ABD）。

　　A．區(qū)位因素

　　B．實(shí)物因素

　　C．人口因素

　　D．權(quán)益因素

　　E．經(jīng)濟(jì)因素

　　17．房地產(chǎn)外部因素可再分為（ABCD）。

　　A．人口因素

　　B．制度政策因素

　　C．經(jīng)濟(jì)因素

　　D．社會(huì)因素

　　E．權(quán)益因素

　　18．對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為（ADE）三個(gè)層次。

　　A．一般因素

　　B．國(guó)際因素

　　C．經(jīng)濟(jì)因素

　　D．區(qū)域因素

　　E．個(gè)別因素

　　19．房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個(gè)綜合性因素，如果對(duì)其進(jìn)行分解，可分為（ABDE）等方面。

　　A．位置

　　B．交通

　　C．面積

　　D．外部配套設(shè)施

　　E．環(huán)境景觀

　　20．工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮（BCE）。

　　A．臨街狀況

　　B．動(dòng)力是否易于取得

　　C．廢料處理是否方便

　　D．接近大自然

　　E．產(chǎn)品原料的獲取方便程度

　　21．位置包括房地產(chǎn)所處的（ACDE）。

　　A．方位

　　B．地形

　　C．樓層

　　D．距離

　　E．朝向

　　22．影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境景觀因素，是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素，主要有（ACDE）等。

　　A．大氣環(huán)境

　　B．治安環(huán)境

　　C．聲覺(jué)環(huán)境

　　D．水文環(huán)境

　　E．衛(wèi)生環(huán)境

　　23．一般地說(shuō)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會(huì)增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格（C ）；相反，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格（C ）。

　　A．下降，下降

　　B．下降，上升

　　C. 上升，下降

　　D．上升，上升

　　24．對(duì)于（A ）房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅會(huì)減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　A．收益性

　　B．具有潛在開(kāi)發(fā)能力

　　C．再開(kāi)發(fā)

　　D．公益性

　　25．下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（B ）。

　　A．上調(diào)貸款利率

　　B．收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

　　C．開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

　　D．增加土地供應(yīng)

　　26．理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈（ B）相關(guān)。

　　A．正

　　B．負(fù)