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2016房產(chǎn)估價師《案例分析》考前全真練習題
2016房產(chǎn)估價師考試很快就要到了，不知道大家都復(fù)習得怎么樣了?下面百分網(wǎng)小編帶來一份《案例分析》部分的考前全真練習題，希望能對大家有幫助，更多內(nèi)容歡迎關(guān)注應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng)!
(一)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：
由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預(yù)計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲�，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。、房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。
1.房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是( )。
A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點
B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點
C、對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點
D、對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點
2.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用( )。
A、目前住宅市場價格
B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點
C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
3.在確定開發(fā)成本時，應(yīng)采用( )。
A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本
B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本
C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本
D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本
4.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應(yīng)包括( )。
A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤
B、銷售費用、銷售稅費和所得稅
C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費
D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費
答案：1.C;2.D;3.A;4.C;
(二)2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別對出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。
請問：
1.評估出租人權(quán)益價值時，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。
2.說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線。
答案：
1.
(1)市場租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。
(2)承租方對估價對象已投入的成本大小。
(3)承租方與出租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。
2.取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場租金的差額在估價時點的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價值。
(三)某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)批準，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價出資。
1.若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價出資價格，下列說法中正確的是( )。
A、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價值
B、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價值
C、作價出資價格評估應(yīng)采用公開市場價值標準
D、作價出資價格應(yīng)較評估出的價值低
2.如果采用成本法估價，且建筑物的經(jīng)濟壽命等于其自然壽命，應(yīng)按( )年計算建筑物的折舊。
A、38.5
B、40.5
C、48.0
D、50.0
3.如果采用收益法估價，經(jīng)調(diào)查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變，報酬率為7.5%，則收益價格為( )萬元。
A、3752.92
B、3786.20
C、3875.70
D、3892.44
4.若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準確的是( )
A、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值
B、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價值的折現(xiàn)值
C、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用。
D、業(yè)主方的作價出資額在合資期限內(nèi)應(yīng)隨二手汽車交易市場房地產(chǎn)的市場價格變動而適時調(diào)整
答案：1.C;2.C;3.A;4.A;
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