2017年房地產估價師《案例與分析》考點

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　　影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況

　　1.外觀形象

　　聲望或形象在商業(yè)活動中非常重要，一個公司往往會注重自身形象，而公司辦公場所的形象則直接影響公司的形象，因此有良好外觀形象的商務辦公房地產會大大吸引實力強的企業(yè)，我們可以看到中心城市中那些標志性的建筑往往都是寫字樓，如上海的金茂大廈，廣州的中信廣場，而這些標志性建筑的使用者幾乎是國內外一流的企業(yè)及其辦事機構，其租金價格往往是城市中最高的。商務辦公房地產的外觀主要包括：建筑物高度、體量、造型、外墻面裝修等。

　　2.內部裝修

　　與外觀一樣，內部裝修也對商務辦公房地產的價值有重要影響。商務辦公房地產的內部裝修主要體現在大堂、走廊、內墻面、燈具等。商務辦公房地產大堂的外觀、平面設計和燈光布置等往往是其特色的綜合體現。

　　3.設備、設施

　　商務辦公房地產的使用者對建筑物內的設備、設施系統(tǒng)非常重視，主要包括動力、通訊、運輸、電子等設備設施。這些設備設施是否齊備、是否高效運行都是影響商務辦公房地產價值的重要因素，如垂直交通對于商務辦公房地產非常重要，因此電梯的數量、質量、速度、安裝位置直接影響到商務辦公房地產的吸引力。

　　4.智能化程度

　　隨著電子商務的興起，企業(yè)對網絡設施的要求迅速提高，以網絡為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā)展，因此寫字樓也必須能夠提供完善的智能化辦公條件才具有吸引力。同時智能化程度的高低也是衡量寫字樓等級的重要指標之一，如甲級寫字樓，其智能化程度需達到3A以上，最好達到5A，即須具備 BAS樓宇自動化系統(tǒng)、OAS辦公自動化系統(tǒng)、FAS消防自動化系統(tǒng)、SAS安防自動化系統(tǒng)、CAS通信自動化系統(tǒng)。

　　5.物業(yè)管理水平

　　對于商務房地產、特別是甲級寫字樓而言，物業(yè)管理水平的高低對其價值產生很大影響，因為它直接關系到能否吸引大公司、大財團、國內外高級辦事機構進駐，直接影響到寫字樓租金水平，因此通常甲級寫字樓都是聘請一流的物業(yè)管理公司進行管理。

　　6.租戶類型

　　入住同一商務房地產的租戶間的相互影響，會增加或減低他們各自的形象和聲譽，大廈內的主要租戶，往往決定了一幢商務房地產的租戶類型，當主要租戶是知名企業(yè)及其辦事機構，就會吸引同類及其相關聯企業(yè)進駐，從而提高大廈的知名度，其價值也得到迅速提高。

　　7.樓層

　　與商業(yè)房地產一樣，樓層對商務房地產價值也產生較大影響，但影響的方向不同。商業(yè)房地產樓層越高價值越小，而商務房地產樓層越高價值越大，租金水平越高，這與辦公環(huán)境有關，樓層越高，景觀、空氣質量越好，被干擾的機會越小。