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物業(yè)管理方案(15篇)
為了確保事情或工作有序有力開展，通常會被要求事先制定方案，方案是綜合考量事情或問題相關(guān)的因素后所制定的書面計劃。我們應(yīng)該怎么制定方案呢？下面是小編為大家整理的物業(yè)管理方案，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業(yè)管理方案1
以“創(chuàng)建衛(wèi)生城市,構(gòu)建和諧社會”為宗旨,不斷增強市民文明衛(wèi)生意識,改善居民生活工作環(huán)境,提高城市整體形象,讓人民群眾人人享受創(chuàng)建成果。根據(jù)“呼和浩特市創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市工作方案”的精神,現(xiàn)將我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)“創(chuàng)衛(wèi)”方案制定如下:
一、創(chuàng)建工作組織機構(gòu)
(一)成立呼和浩特市物業(yè)管理住宅小區(qū)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市領(lǐng)導(dǎo)小組(以下簡稱創(chuàng)衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)小組)。
組 長:巴 圖 (市房產(chǎn)局局長)
副組長:張煥宏 (市房產(chǎn)局副局長)
陳巴特爾 (市物業(yè)處處長)
成 員:段露芳 (市物業(yè)處副處長)
韓朝惠 (市物業(yè)處管理科科長)
賈 宏 (新城區(qū)物業(yè)局局長)
武忠貴 (賽罕區(qū)物業(yè)辦主任)
張 毅 (玉泉區(qū)物業(yè)辦主任)
周 梅 (回民區(qū)物業(yè)辦主任)
(二)領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市辦公室(以下簡稱創(chuàng)衛(wèi)辦),負(fù)責(zé)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市的日常工作。
主 任:陳 巴特爾
副主任:段露芳 韓朝惠
成 員:由管理科、協(xié)會及四區(qū)物業(yè)辦抽調(diào)人員組成
二、任務(wù)與要求
(一)明確責(zé)任目標(biāo)
1、“創(chuàng)衛(wèi)辦”要根據(jù)“創(chuàng)衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)小組”的意見,對創(chuàng)建階段工作進行安排部署;聽取四區(qū)物業(yè)辦(局)創(chuàng)衛(wèi)工作匯報,提出要求,協(xié)調(diào)解決問題,檢查督辦四區(qū)物業(yè)辦每一階段的工作任務(wù);及時通報各階段工作的進展情況和存在的問題,負(fù)責(zé)創(chuàng)衛(wèi)工作的通報、簡報等宣傳工作
2、四區(qū)物業(yè)辦(局)要立即行動起來,成立創(chuàng)衛(wèi)工作小組,制定轄區(qū)創(chuàng)衛(wèi)工作方案,真正做到領(lǐng)導(dǎo)、工作人員、措施、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任五個到位。根據(jù)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)現(xiàn)狀,分開好、中、差三個層次規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的衛(wèi)生監(jiān)管力度,重點督促中等及差的小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)抓好小區(qū)的衛(wèi)生管理,健全各類衛(wèi)生設(shè)施,建立衛(wèi)生管理制度,落實清掃保潔人員,保持環(huán)境整潔,垃圾收集、儲存、清運符合衛(wèi)生要求。
(二)具體要求:
“創(chuàng)衛(wèi)”是一項十分艱巨、繁重長效的系統(tǒng)工程,要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到:
1、小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清;
2、小區(qū)內(nèi)道路、綠地等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;
3、花草修剪整齊美觀;
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物等現(xiàn)象;
5、房屋外觀完整、整潔;室外招牌、廣告牌、霓虹燈保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損;
6、對二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立檔案,水箱要加蓋加鎖;
7、排水、排污管道通暢,無堵塞外溢現(xiàn)象;
8、車輛管理有序,按規(guī)定位置停放。
(三)重點整治內(nèi)容:
定期清理衛(wèi)生死角;清理樓道、雨蓬亂堆亂放等雜物;清洗墻壁亂貼亂畫等廣告;特別是目前各小區(qū)自行車棚擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象十分嚴(yán)重,要加大力度進行整治,在全面整治的基礎(chǔ)上,要加強日常保潔管理。
三、創(chuàng)建工作步驟
1、動員部署階段(20xx年3月~4月)
成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組,討論方案,明確職責(zé),研究工作;
sp; 召開物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作動員大會;
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定具體工作方案,對照標(biāo)準(zhǔn),查找問題。
2、整改提高階段(20xx年4月~5月)
開展全市范圍內(nèi)模擬檢查,對發(fā)現(xiàn)問題限期整改達(dá)標(biāo)。
3、考核驗收階段(20xx年5月~6月)
認(rèn)真對照模擬檢查結(jié)果,逐條逐項進行梳理、擺問題、找差距、要在鞏固現(xiàn)有成績的基礎(chǔ)上,強化長效管理,提高工作水平。迎接各級部門的調(diào)研、技術(shù)考核和綜合檢查。
創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市工作要同創(chuàng)建國家環(huán)保模范城市工作緊密結(jié)合,發(fā)揮各自優(yōu)勢,同步協(xié)調(diào)推進,各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區(qū)調(diào)動廣大業(yè)主對創(chuàng)建工作的積極性,共同為創(chuàng)建工作獻(xiàn)策獻(xiàn)力,積極參與到各項創(chuàng)建活動中來,讓廣大業(yè)主真正成為創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市的主力軍。
四、加大宣傳力度,營造濃厚的創(chuàng)建氛圍
在創(chuàng)建活動中,要積極開展多種多樣的宣傳活動,切實加大宣傳工作力度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區(qū),利用宣傳欄開展公共衛(wèi)生、個人衛(wèi)生和預(yù)防疾病等相關(guān)知識的宣傳,懸掛宣傳橫幅,每個住宅小區(qū)要在顯著位置設(shè)立至少一處大型創(chuàng)衛(wèi)公益廣告牌。進一步增強業(yè)主的衛(wèi)生意識、健康意識、環(huán)境意識和創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市的參與意識,努力營造人人關(guān)心創(chuàng)建、人人參與創(chuàng)建的良好氣氛。
物業(yè)管理方案2
一、施工管理
1.建立監(jiān)督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問題處理進行統(tǒng)計；
2.熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預(yù)留位置，做出詳細(xì)記錄；
3.對內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；
4.了解各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況；
5.對影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運行的問題，及時書面匯報與業(yè)主方，列出整改報告，提交業(yè)主方備案處理
二、設(shè)備安裝調(diào)試
1.對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等；
2.出席有關(guān)工程的會議，參與機電設(shè)備的測試檢查，建立調(diào)試檔案；
3.及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時通報業(yè)主方。
三、竣工驗收及接管驗收
1.安排相應(yīng)專業(yè)人員參與分戶驗收，并對驗收問題進行記錄，書面反饋與業(yè)主單位，并對整改落實情況檢查；
2.從物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，配合業(yè)主方對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收，維護業(yè)主方的合法權(quán)益；
3.對接管驗收中發(fā)現(xiàn)問題，明確記錄在案，書面報業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內(nèi)對存在的問題加以解決，直到完全合格；
4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗收問題的整改跟進與反饋。
四、人員配置及素質(zhì)要求：
項目經(jīng)理進駐現(xiàn)場，根據(jù)項目進度派3-5名專業(yè)人員。
電梯技工：
人員數(shù)量：1人。介入時間：電梯安裝至設(shè)備移交電氣或機械專業(yè)，中專以上學(xué)歷；有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗；了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設(shè)備操作證（電梯）
空調(diào)技工：
人員數(shù)量：1人。介入時間：空調(diào)安裝至移交。有大型商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗；具備暖通基本常識，持相關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書；有中央空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗2年以上。
高壓運行維護技工：
人員數(shù)量：2人介入時間：配電房安裝至移交。持高（電監(jiān)會頒發(fā)）、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）；一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運行值班經(jīng)驗；有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經(jīng)驗；有變壓器運行、報停管理經(jīng)驗。
物業(yè)管理方案3
一、項目概況：
本建筑區(qū)劃位于成都市郫縣紅光鎮(zhèn)紅高路1號
本建筑區(qū)劃規(guī)劃設(shè)計的物業(yè)類型為：住宅、商業(yè)。
本建筑區(qū)劃規(guī)劃建設(shè)凈用地面積135100平方米。
本建筑區(qū)劃總建筑面積622789平方米。其中地上計入容積率的建筑面積472580平方米（住宅建筑面積390494平方米，商業(yè)用房建筑面積80792平方米，物管用房建筑面積945平方米）；地下建筑面積138432平方米，地下2層；總綠地面積40530平方米。
本建筑區(qū)劃的建筑密度為26.7%；綜合容積率3.498；綠地率30％。
本建筑區(qū)劃規(guī)劃建設(shè)機動（地下）車位4550個；其中：商業(yè)占645個。
按照規(guī)劃設(shè)計建造非機動車停車位6339個。其中：商業(yè)占2421個。
項目配套：
本物業(yè)設(shè)有五星級全域會所式酒店，涵蓋室外露天泳池、親子玩樂室、籃球館、羽毛球館、臺球室、拳擊館、健身館、乒乓球館、沙狐球館、壁球館等十余項設(shè)施及大型連鎖超市、電影院、社區(qū)服務(wù)中心。
二、綜合服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、確保服務(wù)及時率100%；
2、客戶服務(wù)滿意度85%以上；
3、環(huán)境及保潔達(dá)到優(yōu)秀等級；
4、設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)98%，設(shè)備有效利用率95%；
5、重大消防、治安、安全事故率為0；
三、面積數(shù)據(jù)
1、商業(yè)總建筑面積：80792平方米
1）集中商業(yè)建筑面積：16868平方米
2）沿街商業(yè)建筑面積：13330平方米
3）人人樂大型超市建筑面積：3300平方米
4）太平洋影城建筑面積：5893平方米
四、物業(yè)公共服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)服務(wù)費：建筑面積×收費標(biāo)準(zhǔn)
收費標(biāo)準(zhǔn)：3.0元/㎡/月
五、管理人員配備及主要職責(zé)
管理人員的配備原則：因事設(shè)崗、精簡高效，使客戶感覺沒有虛職，沒有閑人。
1、客戶服務(wù)部：全面負(fù)責(zé)商業(yè)客戶服務(wù)工作。主要職能是客戶接待與內(nèi)部管理。
本部門直接接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)主管1名，客服管家2名（其中超市、影城1名、零星商業(yè)1名），主要在前臺。
主要職責(zé)：
1）嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度，服從管理。
2）接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理的直接管理，對其工作負(fù)責(zé)。
3）負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的組織實施，收集物業(yè)各類數(shù)據(jù)，具體執(zhí)行物業(yè)管理計劃的編制工作。
4）負(fù)責(zé)與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)、溝通，并建立良好的合作關(guān)系。
5）按時記錄并核對水電起止度及收取，負(fù)責(zé)物業(yè)租賃費的催收。
6）每天不定期巡查商業(yè)區(qū)域的消防、安全、清潔及車庫智能系統(tǒng)的檢查，做好巡查記錄。
7）處理前期物業(yè)的突發(fā)事件并及時上報領(lǐng)導(dǎo)。
8）完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其它工作。
2、工程維修部：全面負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修工作。主要職能是保證商業(yè)正常安全運行，使物業(yè)保值和升值。本部門直接接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)主管1名，水電、土建、機電三個專業(yè)的工人各1名。
3、秩序維護部：全面負(fù)責(zé)商場、影城及零星商鋪的巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。主要職能是安全防范和消防管理。直接接受物業(yè)費業(yè)務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)秩序維護領(lǐng)班1名，秩序維護員6名（巡邏崗）。
A、主要職責(zé)：（巡邏崗）
B、主要職責(zé)：（車場）
1）嚴(yán)格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，服從管理。
2）接受物業(yè)經(jīng)理的直接管理，對其工作負(fù)責(zé)。
3）負(fù)責(zé)車場管理工作的組織實施。
4）負(fù)責(zé)與相關(guān)單位協(xié)調(diào)，維護車庫經(jīng)營正常運行。
5）負(fù)責(zé)車場突發(fā)事件的前期處理并及時上報領(lǐng)導(dǎo)。
6）負(fù)責(zé)車場智能系統(tǒng)操作的指導(dǎo)、監(jiān)查管理并簡易維護，保證系統(tǒng)的正常運行。
7）嚴(yán)格按照車場管理制度每天不定期巡查車場的消防、安全、清潔，檢查車輛的擺放情況，保證車質(zhì)及車輛的安全，做好巡查記錄。
8）隨時對道路和停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全，發(fā)現(xiàn)漏油、漏水，未關(guān)車窗、車門、車燈，應(yīng)隨時通知車主，做好記錄。
9）發(fā)現(xiàn)進場車輛有損壞時應(yīng)向車主當(dāng)場指出，并做好記錄。
10）
11）車場規(guī)定載有易燃、易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止放行進入車場。嚴(yán)守崗位，不得擅離職守，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。
12）完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其它任務(wù)。
4、清潔綠化部：全面負(fù)責(zé)商場、影城的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠化養(yǎng)護工作。主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。直接接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)清潔員5—7名，綠化1名。
A、主要職責(zé)（清潔）
1）
六、管理服務(wù)原則
1、以客戶需求為關(guān)注焦點，以持續(xù)提升客戶滿意度為服務(wù)目標(biāo)。
2、以塑造商業(yè)品牌，事先物業(yè)保值增值為目標(biāo)。
3、建立完善管理體系，打造高效商業(yè)管理隊伍。
4、為客戶利益、顧客利益及物業(yè)整體發(fā)展而服務(wù)。
七、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及范圍
商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容包括設(shè)備運行維護、安防和環(huán)境清潔等硬性服務(wù)，也包括環(huán)境的營造、人性化的細(xì)節(jié)服務(wù)等軟性服務(wù)，只有將二者結(jié)合，才能更好提升商業(yè)物業(yè)的附加值和開發(fā)商、商家使用過程中對其工作的認(rèn)同感。管理內(nèi)容主要包括：
1、安防管理：
確�？蛻簟㈩櫩蜕敭a(chǎn)安全，是商業(yè)正常運營的基本條件，強有力的安防工作是商業(yè)正常運營的有力保障。商場、影城營業(yè)時間內(nèi)人流量大，人員龐大而且復(fù)雜，安防實行明崗與便衣巡邏、視頻與監(jiān)控相結(jié)合，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊芮信浜�；營業(yè)結(jié)束后統(tǒng)一清場。
工作要點：治安巡邏、經(jīng)營秩序維護、清理占道、營業(yè)結(jié)束后的清場管理及出入登記管理。
2、消防工作：消防責(zé)任重于泰山。切實做好日常管理防范措施：消防設(shè)備設(shè)施定期檢查、商場及影城內(nèi)嚴(yán)禁使用大功率電器、嚴(yán)禁動用明火，一年內(nèi)組織不少于兩次消防演習(xí)
工作要點：消防設(shè)備設(shè)施的日常檢查、各類消防隱患的排查、消防法規(guī)的宣傳貫徹等。
3、保潔消殺綠化管理
潔凈的公共環(huán)境，是商業(yè)管理服務(wù)水平、企業(yè)形象的重要衡量指標(biāo)。營業(yè)時間內(nèi)實行公共場所不間斷循環(huán)保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛(wèi)生死角，確保整潔的經(jīng)營環(huán)境。定期開展公共環(huán)境的消殺工作，做好綠化維護，提升商業(yè)環(huán)境品質(zhì)。
工作要點：公共場所巡回保潔、定期清理衛(wèi)生死角、定期消殺。
4、客戶服務(wù)管理：
1）建立客戶服務(wù)管理制度；
2）辦理入駐（遷離）手續(xù)，應(yīng)查驗客戶相關(guān)資料，按規(guī)定程序辦理，及時建檔歸檔。
3）及時處理各類客戶服務(wù)事宜，向客戶宣傳國家物業(yè)管理法律法規(guī)，促進客戶正確、安全使用物業(yè)。
4）接待服務(wù)
A、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)應(yīng)設(shè)立并公示服務(wù)電話，根據(jù)服務(wù)合同約定，明確服務(wù)時間，有服務(wù)記錄。
B、接受客戶訴求信息，應(yīng)視情況輕重緩急程度，采取立即、及時或按約定時限予以答復(fù)和處理。
C、受理客戶投訴，應(yīng)核實情況，做好記錄，及時處理，登記存檔。重要、重大投訴應(yīng)回訪。
切實滿足客（商）戶的需求，不斷提高商戶對客戶服務(wù)的滿意度，爭取商戶對物業(yè)管理服務(wù)的支持，形成商戶、物業(yè)公司團結(jié)一致，共謀發(fā)展的良好局面。所謂客戶服務(wù)無小事，客戶服務(wù)無止境，細(xì)節(jié)與執(zhí)行力決定客戶服務(wù)水平。
工作要點：良性溝通、了解需求、及時服務(wù)、持續(xù)跟進、關(guān)注客戶發(fā)展。
5、公共設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)
加強商業(yè)物業(yè)重要設(shè)施設(shè)備日常檢查、維保，及時處理事故隱患，有效預(yù)防相關(guān)問題的發(fā)生。
工作要點：日常巡檢、提前排除安全隱患、分步實施中修、大修計劃。
八、商業(yè)管理特點：
1、顧客流量大、流動性強，
進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要。
2、管理點分散
出入口多，電梯、自動扶梯、分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度大。
物業(yè)管理方案4
根據(jù)《物業(yè)管理中心關(guān)于確定20xx年為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定》，適應(yīng)學(xué)校發(fā)展，提高服務(wù)檔次，弘揚企業(yè)文化，發(fā)展名牌戰(zhàn)略，立足內(nèi)涵，苦練內(nèi)功，向精細(xì)化管理要效益，用品牌效應(yīng)占領(lǐng)市場，現(xiàn)擬定“20xx—物業(yè)管理中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案”如下。
一、將明德樓物業(yè)服務(wù)、會議服務(wù)、車庫服務(wù)、保安服務(wù)列為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年示范服務(wù)，加強內(nèi)部管理，率先樹立品牌形象。
每兩月招開一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗交流會，推廣交流先進經(jīng)驗，互相學(xué)習(xí)，以點帶面，比、學(xué)、趕、幫、超，總結(jié)分析、改進，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。
二、在學(xué)習(xí)借鑒“優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范單位”經(jīng)驗的同時，物管中心各個部門制定《優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案》，經(jīng)物管中心批準(zhǔn)后向服務(wù)對象公示，履行承諾，接受監(jiān)督。
各個部門重點確定一個物業(yè)服務(wù)對象作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范點，打造品牌，以點帶面，全面提高物業(yè)服務(wù)水平。例如：物管三部主動聯(lián)系幼兒園作為20xx年優(yōu)質(zhì)服務(wù)對象，2月份對幼兒園的衛(wèi)生死角進行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環(huán)境衛(wèi)生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛(wèi)生的良好條件。
三、各個部門緊密聯(lián)系實際，充分發(fā)動群眾，調(diào)動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，搞好便民物業(yè)、溫馨物業(yè)、和諧物業(yè)，為業(yè)主提供開拓性、積極主動的物業(yè)服務(wù)，為學(xué)校事業(yè)發(fā)展提供強有力的物業(yè)支持。
同時，通過部門自身市場適應(yīng)能力的提高，做好物業(yè)服務(wù)，擴大服務(wù)范疇，走向市場、走向新區(qū)。
四、加強政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，搞好職業(yè)培訓(xùn)，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領(lǐng)。
在去年9位物業(yè)服務(wù)管理人員經(jīng)過培訓(xùn)取得合格證的基礎(chǔ)上，今年各部門按計劃開展職業(yè)培訓(xùn)，中心組織一次物業(yè)服務(wù)工作崗位技能大賽，推動物業(yè)服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量不斷提高。
五、通過修訂文件，嚴(yán)格執(zhí)行管理文件和獎懲制度，嚴(yán)格執(zhí)行工作責(zé)任負(fù)責(zé)制和追究制，對文件與工作脫節(jié)（工作現(xiàn)場沒有文件、不執(zhí)行文件）和工作責(zé)任獎懲不明等現(xiàn)象，予以追究和處罰。
六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調(diào)動大家工作積極性、創(chuàng)造性，團結(jié)一致，迎接挑戰(zhàn)。與此同時，根據(jù)工作業(yè)績，實施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學(xué)習(xí)、辭退。
七、質(zhì)量管理符合iso9001-XX標(biāo)準(zhǔn)要求，經(jīng)考核，完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)部質(zhì)量指標(biāo)體系高于95%，顧客滿意度調(diào)查顧客滿意率高于92%。
八、組織管理人員外出參觀學(xué)習(xí)考察，以提高物業(yè)管理能力和服務(wù)水平。
物業(yè)管理方案5
物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今日的狀況，社會化、企業(yè)化、專業(yè)化的特征已不僅僅表此刻規(guī)范化和精細(xì)化的管理上，各大物業(yè)公司經(jīng)過多年的精心運作，在規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)上已構(gòu)成了一套很完善的制度，如果想在物業(yè)行業(yè)異軍突起，那么除了做好規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)外，經(jīng)過舉辦多種活動(特約服務(wù)和社會文化)突出表現(xiàn)出人性化的貼心服務(wù)，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統(tǒng)的規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)闡述物業(yè)管理的過程，并介紹幾種人性化的新穎服務(wù)資料。
一、管理目標(biāo)：
1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，到達(dá)深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；
2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；
3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，到達(dá)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；
4、小區(qū)實行封閉式管理，護衛(wèi)班實行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財產(chǎn)安全；
5、小區(qū)清潔實行專職保潔員職責(zé)制，保證小區(qū)內(nèi)24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；
6、小區(qū)車輛實行智能化IC卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來車輛未經(jīng)許可不得進入小區(qū)；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機電設(shè)備運作正常，設(shè)備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、堅持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項指標(biāo)：
1.房屋完好率：100%
2.房屋零修、急修及時率：99%
3.維修工程質(zhì)量合格率：100%
4.管理費收繳率：≥98%
5.綠化完好率：99%
6.清潔、保潔率：≥99%
7.道路完好率及使用率：100%
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%
9.排水管、明暗溝完好率：100%
10.路燈完好率：100%
11.汽車場完好率：100%
12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率：100%
13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0
14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：≤1年
15.消防設(shè)施、設(shè)備完好率：100%
16.火警發(fā)生率：≤1%
17.火災(zāi)發(fā)生率：0%
18.違章發(fā)生率：2%
19.違章處理率：100%
20.用戶有效投訴率：≤2%
21.有效投訴處理率：100%
22.管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率：100%
23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100%
24.維修服務(wù)回訪率：≥30%
25.業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理綜合滿意率：≥98%
服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)
一、實行“菜單式”服務(wù)模式
二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾
1、首按職責(zé)制
每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的提議，任何一位員工接到提議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴提議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項服務(wù)提議處理的情景直至客戶滿意為止。
接待服務(wù)提議時應(yīng)對處理時間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情景除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認(rèn)的應(yīng)當(dāng)留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務(wù)承諾
第一接待人接到客戶的提議時，應(yīng)及時將客戶的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶供給相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情景，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)
1、三米微笑服務(wù)
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、午時好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。
2、站立式服務(wù)
站立式服務(wù)表此刻：
(1)各固定崗(道口崗、門崗護衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶的不一樣，應(yīng)在不一樣時期進行站立服務(wù)。道口崗實行16小時站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。
(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務(wù)時間
1、護衛(wèi)班實行24小時專人服務(wù)，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務(wù)。
2、維修班實行24小時專人服務(wù)，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務(wù)中心實行16小時專人服務(wù)，并在無專人值班的時間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的情景下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關(guān)懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶供給服務(wù)。
五、豐富的社區(qū)文化活動
豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動理解管理處供給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中構(gòu)成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)
常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對公共設(shè)施設(shè)備進行維修、保養(yǎng)，對公共場所進行管理，對全體客戶供給共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，所以開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)資料。
七、實行完全的封閉式管理
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進而在做好服務(wù)工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個好處。
物業(yè)管理方案6
商業(yè)項目物業(yè)管理辦法（試行）
第一章總則
第一條為了理順管理，明確商業(yè)項目在招商運營、物業(yè)管理中各相關(guān)單位的業(yè)務(wù)關(guān)系，明確權(quán)責(zé)，特制訂本辦法。
第二條本辦法所稱商業(yè)項目包括社區(qū)底商、會所、運動中心、集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體等。
第三條本辦法適用于由地區(qū)物業(yè)公司接管的項目。
第二章交付前管理
第四條物業(yè)服務(wù)費定價
地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)商業(yè)項目物業(yè)服務(wù)費成本測算，充分與地區(qū)公司營銷部、省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司溝通協(xié)商，擬定物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，按集團相關(guān)制度報批。
第五條前期介入物業(yè)服務(wù)
集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體需地區(qū)物業(yè)公司提供前期介入物業(yè)服務(wù)的，服務(wù)期間產(chǎn)生的人工綜合成本在地區(qū)公司列支，物料、清潔綠化、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)、水電、辦公、行政報批等費用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬，具體按地區(qū)公司相關(guān)制度報批。
第六條制定現(xiàn)場物業(yè)管理方案
集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體開業(yè)前3個月，地區(qū)物業(yè)公司須根據(jù)集團批復(fù)的收費標(biāo)準(zhǔn)，制定開業(yè)后現(xiàn)場物業(yè)管理方案（包括服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、流程、人員配置、停車管理等），經(jīng)省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司審核后報地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批后執(zhí)行。
第七條前期資料準(zhǔn)備
1、地區(qū)物業(yè)公司須在商業(yè)項目招商啟動前完成《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議（業(yè)主/租戶）》、《商戶手冊》定稿，地區(qū)公司、省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司與商戶簽訂商業(yè)物業(yè)出售（或出租）相關(guān)協(xié)議時，
一并與業(yè)主（或租戶）簽訂《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議（業(yè)主/租戶）》、《商戶手冊》，并移交地區(qū)物業(yè)公司。
2、地區(qū)物業(yè)公司須在商業(yè)項目交付前3個月完成《裝修管理手冊》及其他資料定稿，在交付時與業(yè)主（或租戶）簽訂相關(guān)文件；業(yè)主將商鋪出租的，還須留存業(yè)主與租戶的租賃協(xié)議復(fù)印件。
3、資料印刷工作由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)，費用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。
第三章交付后管理
第八條社區(qū)底商物業(yè)服務(wù)費收取
1、屬開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的商鋪、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)且業(yè)主已簽訂《委托代管服務(wù)合同》的商鋪，自合同交樓日期次日起，已出租的，由租戶繳納物業(yè)服務(wù)費；未出租的，物業(yè)服務(wù)費由地區(qū)公司承擔(dān)，按月支付；若租金包含物業(yè)服務(wù)費的，地區(qū)公司應(yīng)將物業(yè)服務(wù)費部分支付給物業(yè)公司，按月結(jié)算。
2、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)但業(yè)主未簽訂《委托代管服務(wù)合同》的商鋪，自合同交樓日期次日起，由業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費；業(yè)主與租戶約定由租戶繳納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主承擔(dān)連帶繳納責(zé)任。
第九條集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體物業(yè)服務(wù)費收取集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體竣工驗收合格后由物業(yè)公司接收管理，地區(qū)物業(yè)公司自接管之日起，全面開展現(xiàn)場物業(yè)管理工作。
1、屬開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的商鋪、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)且業(yè)主已簽訂《委托代管服務(wù)合同》的商鋪，自物業(yè)公司接管之日起，已出租的，由租戶繳納物業(yè)服務(wù)費；未出租的，物業(yè)服務(wù)費由地區(qū)公司承擔(dān)，按月支付；若租金包含物業(yè)服務(wù)費的，地區(qū)公司應(yīng)將物業(yè)服務(wù)費部分支付給物業(yè)公司，按月結(jié)算。
2、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)但業(yè)主未簽訂《委托代管服務(wù)合同》的商鋪，自合同交鋪日期次日起，由業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費；業(yè)主與租戶約定由租戶繳納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主承擔(dān)連帶繳納責(zé)任；物業(yè)公司接管之后、交鋪之前的物業(yè)服務(wù)費由地區(qū)公司承擔(dān)，按月結(jié)算。
第十條地區(qū)物業(yè)公司每月以書面形式向業(yè)主發(fā)放繳費通知單，
繳費通知單須有物業(yè)服務(wù)費、水電費及其他應(yīng)繳費用明細(xì)。
第十一條恒大影院、恒大超市、恒大游樂門店等自營業(yè)態(tài)另需配置保潔、保安等特別服務(wù)的，需另行支付費用，具體事宜由需求單位與地區(qū)物業(yè)公司協(xié)商并簽訂協(xié)議。若采用勞務(wù)派遣方式進行的，由需求單位直接與派遣單位簽訂勞務(wù)用工合同。
第十二條物業(yè)服務(wù)費、車位管理費減免
1、商業(yè)物業(yè)在招商運營過程中，有物業(yè)服務(wù)費、車位管理費減免需求的，由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司提交減免方案，經(jīng)地區(qū)公司董事長、商業(yè)集團負(fù)責(zé)人審核，報商業(yè)集團直管副總裁審批后執(zhí)行，減免費用部分由地區(qū)公司承擔(dān)。省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司須在減免方案批復(fù)后一周內(nèi)將批復(fù)文件移交地區(qū)物業(yè)公司，由地區(qū)物業(yè)公司按批復(fù)文件向地區(qū)公司請款。
第十三條商戶進場管理
1、屬開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的商鋪、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)且業(yè)主已簽訂《委托代管服務(wù)合同》的商鋪，由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司負(fù)責(zé)向商戶寄發(fā)《準(zhǔn)予收鋪通知書》，并在商戶進場前3天將商戶資料移交地區(qū)物業(yè)公司；商戶憑《準(zhǔn)予收鋪通知書》等資料到地區(qū)物業(yè)公司辦理進場手續(xù)。
2、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)的商鋪，由地區(qū)公司營銷部負(fù)責(zé)向業(yè)主寄發(fā)《準(zhǔn)予收鋪通知書》，并在業(yè)主收鋪前15天將業(yè)主資料移交地區(qū)物業(yè)公司，業(yè)主憑《準(zhǔn)予收鋪通知書》等資料到地區(qū)物業(yè)公司辦理收鋪手續(xù)。
第十四條商戶裝修管理
1、社區(qū)商業(yè)商戶的裝修圖紙由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)審核；綜合體商業(yè)商戶的裝修圖紙由綜合體管理公司負(fù)責(zé)審核，裝修審批資料須移交地區(qū)物業(yè)公司；地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)商戶裝修過程中的現(xiàn)場監(jiān)督、服務(wù)及裝修完畢的現(xiàn)場驗收工作。
2、商業(yè)物業(yè)商戶裝修完畢，須在裝修驗收合格并原則上通過消防、工商等有關(guān)政府部門審驗后，方可允許投入使用。
3、省級商業(yè)管理公司須結(jié)合當(dāng)?shù)卣?guī)定確定社區(qū)底商、集中式商業(yè)（含恒大影城）招牌外觀設(shè)計要求（含規(guī)格、款式、材質(zhì)、內(nèi)容及安裝位置等），地區(qū)物業(yè)公司根據(jù)要求監(jiān)督現(xiàn)場裝修效果。商戶
如有特殊招牌安裝需求，須經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司、省級商業(yè)管理公司審核后上報地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批。
第十五條商戶退場管理
1、商戶租賃期滿需要退場的，由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司審批，地區(qū)物業(yè)公司監(jiān)督商戶退場。
2、商鋪如需恢復(fù)原狀的，由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司與地區(qū)物業(yè)公司共同監(jiān)督完成。
第十六條商戶如需利用外擺區(qū)域或室外公共部位進行經(jīng)營或形象展示的，集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體須由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司審批，其他商業(yè)物業(yè)由物業(yè)公司審批。
第十七條商業(yè)物業(yè)運營過程中如出現(xiàn)商戶拖欠租金或其他原因?qū)е陆?jīng)濟糾紛的，由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司牽頭處理，地區(qū)物業(yè)公司、營銷部、工程部等相關(guān)部門協(xié)助執(zhí)行。
第十八條商業(yè)物業(yè)運營過程中地區(qū)物業(yè)公司應(yīng)規(guī)范商戶的經(jīng)營行為，對于占道經(jīng)營、堵塞消防通道、違章用電用氣、存放危險品、亂拋灑垃圾等行為予以制止，協(xié)調(diào)處理商戶之間的矛盾或糾紛。
第四章其他
第十九條本辦法自發(fā)布之日起實施，其他規(guī)定如與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。
第二十條本辦法未明確的事宜，按集團相關(guān)制度執(zhí)行。第二十一條本辦法由物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)解釋。
附件：
1、《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議（業(yè)主）》
2、《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議（租戶）》
3、《商戶手冊（范本）》
物業(yè)管理方案7
一、物業(yè)管理行業(yè)對社會經(jīng)濟發(fā)展的貢獻(xiàn)
隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進，以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進程的加快，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長足發(fā)展，在經(jīng)濟發(fā)展與和諧社會建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。
（一）服務(wù)水平顯著提高
為適應(yīng)業(yè)主乃至社會對物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長，90％以上被調(diào)查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運用，從簡單的專項服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù)，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏得了政府、社會和廣大業(yè)主的良好贊譽。
�。ǘ┥鐣б姹憩F(xiàn)突出
一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會就業(yè)壓力。物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進社會的和諧與穩(wěn)定。
二是積極參與社會公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助xxx門處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險救災(zāi)68905人次。
三是熱心參與社會公益事業(yè)，自覺承擔(dān)社會責(zé)任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來有793家企業(yè)先后贊助社會事業(yè)經(jīng)費萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經(jīng)費萬元。
�。ㄈ┙�(jīng)濟效益有待改善
目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。近半數(shù)企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤額僅為萬元，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)。
�。ㄋ模┉h(huán)境效益初步顯現(xiàn)
物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減少了、社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強，生活習(xí)慣日益文明。
二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況
�。ㄒ唬┢髽I(yè)發(fā)展情況
1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數(shù)的，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數(shù)，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業(yè)2495家，占總企業(yè)數(shù)，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企業(yè)數(shù)量的增長速度放緩。
1.以企業(yè)注冊登記類型劃分。
國有企業(yè)758家，占總企業(yè)數(shù)的；股份有限公司301家，占；有限責(zé)任公司2976家，占；私營企業(yè)348家，占；
港澳臺商獨資企業(yè)73家，占；外商投資企業(yè)43家，占；其他類型企業(yè)101家，占。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實現(xiàn)了公司制（為股份有限公司和有限責(zé)任公司），國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營企業(yè)比例偏低。
2.以企業(yè)資質(zhì)等級劃分。
一級資質(zhì)365家，占；二級資質(zhì)713家，占；三級資質(zhì)3287家，占；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占。 以上數(shù)據(jù)說明，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險能力差。
3.以與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。
被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數(shù)；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占。 開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強。
�。ǘ⿵臉I(yè)人員情況
被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人。基本分類情況如下：
1.以工作崗位劃分。
從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，占總?cè)藬?shù)，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，占總?cè)藬?shù)。操作崗位人數(shù)中是秩序維護員，是清潔工，是工程維修人員，是車輛管理人員，是綠化養(yǎng)護人員，為其他勤雜工種。（以管理人員為基數(shù)1，和其他工種的比例關(guān)系）
從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對促進社會就業(yè)的積極作用。
2.以學(xué)歷層次劃分。
被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，占總?cè)藬?shù)；本科生33396人，占；大專生89625人，占總?cè)藬?shù)；中專生147575人，占；高中以下學(xué)歷499814人，占。中專以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的。
3.以技術(shù)層次劃分。
被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營管理人員中具有高級職稱的6667人，占管理人員總數(shù)；中級職稱32351人，占管理人員總數(shù)總數(shù)；初級職稱29461人，占管理人員總數(shù)；無技術(shù)職稱人員51449人，占。企業(yè)操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數(shù)，中級技工46498人，占，初級技工80071人，占，無技術(shù)人員506612人，占。技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問題。
4.以男女性別劃分。
被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占xx，女性占xx。
物業(yè)管理方案8
一、概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營環(huán)境圖
四、人事人事設(shè)置原則:
一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)。序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。3辦事員3文書、財務(wù)、勞資、后勤等。財會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務(wù)等。5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。
五、經(jīng)營預(yù)測a)經(jīng)營收入:
19、14萬元(年度，以下省略)物業(yè)管理費:11、34萬元應(yīng)收
12、6萬元30000x12x0、35=126000(元)
預(yù)計收入11、34萬元(收繳率90%)維修服務(wù)費:0、5萬元特約服務(wù):5、8萬元其他收入:1、5萬元b)支出:20、25萬元人員工資福利:14萬元辦公費用:2、5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)維修保養(yǎng)費用:1、5萬元稅金:1、05萬元不可預(yù)見費用:1、2萬元c)潤虧:-1、11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入:10萬元(辦公設(shè)施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費構(gòu)成測算:21、962萬元/年，0、61元/月xm2
(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計1經(jīng)理1120012002經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合計:14、、17萬元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費:1、5萬元
(3)綠化管理費:綠化率45%1、04萬m2x1元/年xm2=1、04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費:2人x12月x80元/月x人=0、192萬元
(5)安全護衛(wèi)費:7人x200元/年x人=0、14萬元
(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算
5、52萬元x25%=1、38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即1萬元
(8)稅費:按營收5、5%繳納即1、052萬元
(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計算1、36萬元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為0、35元/月xm2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗收既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收;供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);落實物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實，重大保修項目細(xì)則與圖紙校驗到位;接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決。在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準(zhǔn)備工作治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設(shè)報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;垃圾清運:增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運站等樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;
2、協(xié)調(diào)工作與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。
3、入伙現(xiàn)場入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。
八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。
其有關(guān)規(guī)定包括:國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一�，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。
十、日常管理
(一)房屋管理運作一覽表工作內(nèi)容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重者重點防治每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補標(biāo)準(zhǔn)均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時報告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場每周一次，每次1h標(biāo)準(zhǔn)人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當(dāng)措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護衛(wèi)紀(jì)律健身、隊列等常規(guī)訓(xùn)練
(四)安全護衛(wèi)、停車管理
(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標(biāo)準(zhǔn)地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
物業(yè)管理方案9
根據(jù)“后勤總公司20xx年工作重點”的總體要求和“物業(yè)管理中心關(guān)于確定20xx年為物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定”，結(jié)合實際，現(xiàn)制定“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”活動方案如下：
一、指導(dǎo)思想和總體要求
以“解放思想、擴大開放、迅速提高質(zhì)量、迅速占領(lǐng)市場”為指導(dǎo)思想，堅持發(fā)展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，強化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進中心的改革和發(fā)展，做到市場有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高，經(jīng)濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，及時做好學(xué)校西進的各項準(zhǔn)備工作，為教學(xué)工作的正常運行提供強有力的后勤保障。
二、工作目標(biāo)
緊緊圍繞中心工作，加強常規(guī)管理，注重工作實效，以“重視質(zhì)量，深化改革，加速發(fā)展”為工作重點，努力做到：加強學(xué)習(xí)，提高服務(wù)意識；加強管理，提高服務(wù)水平；加強考核，提高服務(wù)效率，使服務(wù)工作力求做到有預(yù)見性、有高效性，以確保各項服務(wù)保障工作順利開展，并實現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”的各項工作目標(biāo)，為總公司的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展作出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
時間活動內(nèi)容日常工作責(zé)任部門審核結(jié)果三月份物管中心辦公室、各個部門會議宣傳動員，三張板報宣傳教育，各個部門擬定創(chuàng)優(yōu)方案和聯(lián)系一個物業(yè)服務(wù)對象實施創(chuàng)優(yōu)服務(wù)，取得經(jīng)驗，啟動創(chuàng)優(yōu)工作。
1、發(fā)揮社會監(jiān)督作用，邀請監(jiān)督員對物管中心各部門的工作明察暗訪，提出針對問題的改進意見。對好的作法加以宣傳和推廣。
2、每月搞2次培訓(xùn)。3、每月搞2次質(zhì)量檢查。
4、中心辦公室召開兩月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗交流會，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗。
5、實施計劃在執(zhí)行過程中可以修訂完善。
四月份
各個部門搞2次職業(yè)培訓(xùn)；搞一次副經(jīng)理以上管理人員到社會物業(yè)小區(qū)參觀學(xué)習(xí)考察；派遣人員到社會物業(yè)小區(qū)實習(xí)，學(xué)以致用；發(fā)放優(yōu)質(zhì)服務(wù)卡，方便業(yè)主服務(wù)需要；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗交流會，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗，聘請業(yè)主代表參加會議，找出不足，及時整改提高。
五月份搞一次崗位練兵和職業(yè)競賽，全面提高物業(yè)服務(wù)的專業(yè)技能和服務(wù)水平；搞一次“便民服務(wù)”（亦可以會同總公司一起搞）；搞一次顧客滿意度調(diào)查，同時成立業(yè)主委員會。六月份
開展“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”咨詢活動，了解和解決師生員工反映的熱點和難點問題；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗交流會，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗，找出不足，及時整改提高。各個部門搞一次針對難點和薄弱環(huán)節(jié)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動，促使其物業(yè)條件根本改善，并且長期保證質(zhì)量。
七月份
全面檢查、鞏固落實本學(xué)期創(chuàng)優(yōu)情況，寫出物業(yè)創(chuàng)優(yōu)工作小結(jié)。部門搞出假期安全、抗旱保苗及假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案，并付諸實施。
八月份
全面檢查督促、貫徹落實“假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案”，保障師生員工暑假正常生活。
九月份
結(jié)合新生入學(xué)江津校區(qū)建設(shè)，進行物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的改進實施。
十月份
進行物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)技術(shù)的改進實施。
十一月份
進行物業(yè)管理創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)管理創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)管理的改進實施。搞一次顧客滿意度調(diào)查。
十二月份
進行溫馨、和諧物業(yè)大討論及其培訓(xùn)，搞好溫馨、和諧物業(yè)。管理層研究先行進入江津校區(qū)物業(yè)人員名單。
一月份
總結(jié)全年優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗，予以評價，形成文件，使之規(guī)范化制度化。
物業(yè)管理方案10
隨著物業(yè)服務(wù)水平對小區(qū)房屋的銷售以及居住的質(zhì)量影響越來越大，如何使物業(yè)服務(wù)更好地促進XXX的銷售，在不斷完善對XX現(xiàn)有物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，對XXXX應(yīng)進一步提高物業(yè)管理的配置及服務(wù)水平，使XXX業(yè)主物業(yè)管理享受到VIP服務(wù)。
一、日常維護：
1.對業(yè)主房屋的管理：每月進行定期檢查并記錄。檢查結(jié)果，如果是空置房，用短信的方式向業(yè)主反饋，并向業(yè)主提出相關(guān)建議，讓業(yè)主覺得自己的房屋就算沒有時間來看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。如果是業(yè)主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業(yè)主的信箱中，使業(yè)主對自己的房屋有所了解。（可為業(yè)主的空置房進行簡單清掃），業(yè)主的檢查記錄進行專門存檔，存放在業(yè)主檔案文件袋中。
2.對公共部位、設(shè)施設(shè)備的管理：每月定期進行檢查，把檢查、維修計劃、維修結(jié)果反饋到公共信息欄中，使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運行情況。
3.維修速度：業(yè)主報修，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在15分鐘內(nèi)到業(yè)主報修現(xiàn)場，通過檢查判斷，立即向業(yè)主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時性），讓業(yè)主感覺到維修的“深圳速度”。
4.對公共設(shè)施采取24小時值班制，晚上也安排人員進行值班，以確保設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)。
二、環(huán)境衛(wèi)生：
為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個垃圾桶，業(yè)主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經(jīng)過電梯影響電梯內(nèi)的衛(wèi)生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環(huán)衛(wèi)站的保潔員清運出小區(qū)。保潔員對每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進行清潔、以保證高標(biāo)準(zhǔn)的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時保潔，確保每棟樓達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生要求。
三、綠化養(yǎng)護：
定期施肥、及時修剪、除草，確保園區(qū)的園林綠化正常生長。種植時設(shè)計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養(yǎng)護。使及第苑的綠化特色與其他園區(qū)不同。
四、交通秩序及車輛停放：
為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設(shè)專門的交通指揮崗，進入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業(yè)主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業(yè)主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。
五、安防：
根據(jù)物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防系統(tǒng)，以便人防與技防相結(jié)合，提高園區(qū)的'安全系數(shù)。
六、收費服務(wù)：
物業(yè)公司為每戶業(yè)主在銀行開戶，物業(yè)收費項目都可以在銀行代交，物業(yè)公司收到銀行代收的費用后，用短信反饋給業(yè)主，這樣可以節(jié)省業(yè)主到物業(yè)服務(wù)中心交費的時間，物業(yè)公司也可以及時收到各種費用。
七、物業(yè)服務(wù)中心：
增設(shè)服務(wù)熱線電話，增設(shè)網(wǎng)上業(yè)主論壇及QQ群，使業(yè)主能充分參與物業(yè)管理，使物業(yè)對業(yè)主有更貼心的服務(wù)。增設(shè)親和大使，對業(yè)主的孩子及老人重點關(guān)注，孩子及老人的生日、節(jié)日時送小卡片、小禮物等，增進業(yè)主與物業(yè)公司的感情。
八、特約服務(wù)：
增設(shè)更多、更方便的特約服務(wù)，如室內(nèi)安防系統(tǒng)、購買機票、訂餐、旅游咨詢等，使業(yè)主更省心。
九、制定標(biāo)準(zhǔn)的管理程序：
服務(wù)人員統(tǒng)一的服務(wù)方式及服務(wù)程序，以體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平。
物業(yè)管理方案11
近幾年來，隨著××經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質(zhì)的進一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設(shè)、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化物業(yè)管理。為加快推進××平安和諧社區(qū)建設(shè)，制定一套規(guī)范的、符合××實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時且必要的。
一、目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況
在××經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，××的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了突飛猛進的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi)，已經(jīng)實行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
二、全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的必要性
(一)商業(yè)住宅小區(qū)
××已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經(jīng)有專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經(jīng)驗移植到農(nóng)村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風(fēng)俗習(xí)慣的差異，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng)濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農(nóng)村實際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
(二)農(nóng)村拆遷小區(qū)
各村經(jīng)濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設(shè)進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問題。
1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè)，早安全上造成了隱患。
2、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ�。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農(nóng)思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災(zāi)。
物業(yè)管理方案12
一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護
(1)房屋
A、房屋完好率達(dá)98%以上；
B、房屋零修、急修及時率92%以上；
C、房屋零修工程合格率98%以上；
D、外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；
E、房屋裝修貼合管理規(guī)定。
(2)協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運行。
(3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。
(4)道路暢通，路面平整。
(5)消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。
2、安全護衛(wèi)
(1)主出入口設(shè)有值班室，并實行24小時值班；
(2)安全護衛(wèi)人員24小時巡查；
(3)小區(qū)24小時監(jiān)控；
(4)交通、車輛管理有序；
A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
B、機動車輛按序停放。
(5)危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；
(6)有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護現(xiàn)場。
(7)小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生
(1)綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
(2)花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；
(3)修剪及時，整齊美觀；
(4)綠化品味高，有較高觀賞價值；
(5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；
(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；
(7)水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患；
(8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；
(9)無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；
(10)噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。
4、收費管理
(1)服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費實行明碼標(biāo)價；
(2)用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；
(3)建立收費管理制度，職責(zé)落實到人，每六個月向業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費收支狀況；
(4)模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標(biāo)準(zhǔn)等亂收費行為；
(5)認(rèn)真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；
(6)業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。
5、相關(guān)條件
(1)硬件環(huán)境
A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；
B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯；
C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；
D、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放)；
E、有集中監(jiān)控設(shè)備；
F、有生活服務(wù)配套設(shè)施；
G、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；
二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項目(分期逐步到位)
1、便民服務(wù)(部分收費)
(1)清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；
(2)室內(nèi)清潔；
(3)檢修電器(室內(nèi)自用部位)；
(4)修理家具配件；
(5)安裝、更換配件；
(6)修理，開關(guān)、插座、電話盒等；
(7)修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；
(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；
(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；
(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；
(11)代辦繳納電費；
(12)代辦繳納電話費；
(13)代辦電話開戶；
(14)代辦有線電視開戶；
2、商務(wù)服務(wù)(部分收費)
(1)代辦收訂報紙雜志、郵遞；
(2)代訂車、船、機票；
(3)中英文打字、傳真；
(4)電話留言服務(wù)；
3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)
(1)棋類；
(2)牌類；
(3)球類；
(4)健身活動；
(5)書刊閱覽；
(6)歡慶節(jié)日；
(7)義務(wù)服務(wù)活動。
三、物業(yè)管理企業(yè)
1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；
2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；
3、人員培訓(xùn)，持證上崗；
(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；
(2)檔案管理規(guī)范，資料齊全；
(3)用心使用新技術(shù)，廣泛使用計算機管理。
結(jié)構(gòu)及外觀：
1、嚴(yán)禁改動和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴(yán)禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；
2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；
3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。
陽臺及門窗：
1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；
2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈；
3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套；
4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；
5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。
管道：
1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道；
2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；
3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；
4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。
廚房及衛(wèi)生間：
1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；
2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；
3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；
4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；
5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴(yán)禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；
6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。
智能設(shè)施及管線：
嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。
空調(diào)：
1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；
2、空調(diào)外機務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；
3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。
物業(yè)管理方案13
1、服務(wù)結(jié)構(gòu)
本方案為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面的內(nèi)容。我們將根據(jù)實際情況，不斷完善各類服務(wù)操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、超值服務(wù)。
2管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置
經(jīng)理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。
3物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
3-1房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護和管理
共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)?戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。
保潔服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
一、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道
1、公共綠地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清掃
3、主次干道1次/天清掃
4、室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理
二、房屋共用部位
1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃
2、樓道玻璃(不含封閉式玻璃)一次/天拖掃
3、樓梯扶手2次/周擦拭
4、公共活動場所一次/天清掃
5、積水、積雪及時清掃
6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭
7、清潔完后、清潔區(qū)域內(nèi)無垃圾、無污物。
三、來及處理與收集
1、合理設(shè)置垃圾桶、果殼箱。
2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。
3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。
4、對垃圾中轉(zhuǎn)站，根據(jù)需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
1、小區(qū)出入口24小時站崗執(zhí)勤
2、對重點區(qū)域、重點部位每小時巡邏一次;
3、對進出小區(qū)車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。
4、在小區(qū)內(nèi)危險隱患部位設(shè)警示牌。
5、秩序員每半年進行1次應(yīng)急處理培訓(xùn)。
綠化服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。
2、持續(xù)干旱一周時，必須澆水一遍。3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲害及時消殺。
3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。
4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。
5、每周對綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次
6、在綠地草坪設(shè)置宣傳牌，業(yè)主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。
車輛管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個罰款10元。
2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴(yán)禁進入。
3、車進小區(qū)限速行駛;停放在規(guī)定車位，不能擋道。
4、外來車輛進入由業(yè)主申請后，可停放在指定地點。
5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。
6、臨時停放車輛交清費用后方可進入;車輛停放實行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。
維修服務(wù)
1、保修
�、俟芾硖幗M織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質(zhì)量保證書》上規(guī)定的各部位保修時間為依據(jù)。
�、鼙Ｐ奁趦�(nèi)出現(xiàn)問題，急修半小時到現(xiàn)場處理，一般性維修3天內(nèi)處理。
�、萃ㄖ┕挝坏谋Ｐ抟顚懕Ｐ迒�，工程科維修要有派工單。
2、有償服務(wù)
1、對有償服務(wù)，由業(yè)主申請，服務(wù)科約定維修時間
2、值班人員填寫維修登記表和派工單。
3、維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主同意后開始維修。
4、維修完成清理現(xiàn)場，請業(yè)主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財務(wù)、存檔各一聯(lián)。
5、維修人員在服務(wù)時收費應(yīng)公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財務(wù)等。
物業(yè)管理方案14
一、概述某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，
三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營環(huán)境圖
四、人事人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)。序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。3辦事員3文書、財務(wù)、勞資、后勤等。財會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務(wù)等。5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。
五、經(jīng)營預(yù)測a)經(jīng)營收入：19.14萬元(年度，以下省略)l物業(yè)管理費：11.34萬元應(yīng)收
12.6萬元30000120.35=126000(元)
預(yù)計收入11.34萬元(收繳率90%)l維修服務(wù)費：0.5萬元l特約服務(wù)：5.8萬元l其他收入：1.5萬元b)支出：20.25萬元l人員工資福利：14萬元l辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)l維修保養(yǎng)費用：1.5萬元l稅金：1.05萬元l不可預(yù)見費用：1.2萬元c)潤虧：-1.11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入：10萬元(辦公設(shè)施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費構(gòu)成測算：21.962萬元/年，0.61元/月m2
(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計1經(jīng)理1120012002經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600
工資總額合計：9600元/月;115200元/年福利：11520023%=26496(元/年)合計：14..17萬元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元
(3)綠化管理費：綠化率45%1.04萬m21元/年m2=1.04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費：2人12月80元/月人=0.192萬元
(5)安全護衛(wèi)費：7人200元/年人=0.14萬元
(6)辦公費：按管理人員工資總額25%計算
5.52萬元25%=1.38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即1萬元
(8)稅費：按營收5.5%繳納即1.052萬元
(9)保險費：暫不投保(10)合理利潤：按營收8%計算1.36萬元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為0.35元/月m2。
六、前期物業(yè)接管a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。b)物業(yè)接管驗收l既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。l是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收;l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;l房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);l落實物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實，重大保修項目細(xì)則與圖紙校驗到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決。l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。l接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。l接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
物業(yè)管理方案15
一、保安方面
1、本周重點是三期車位理順，目標(biāo)為：小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負(fù)責(zé)禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi)，車管崗負(fù)責(zé)門前車位與停車秩序的管理，負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。
2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業(yè)主對商業(yè)保安服務(wù)的感受。
3、門崗崗?fù)ふ怼㈦s物清除、擺放滅火器。
4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管，實行絕對責(zé)任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點加強樓道衛(wèi)生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規(guī)范。
3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。
5、整理地下車庫的雜物，防范火災(zāi)事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面
1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術(shù)學(xué)習(xí)。
2、落實分區(qū)設(shè)施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設(shè)施進行維修。
3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。
4、重點設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續(xù)收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。
2、進行業(yè)主戶內(nèi)可視對講故障情況的調(diào)查，并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作。
3、分片區(qū)管理責(zé)任落實，加強對片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關(guān)系維護和費用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設(shè)施裝修戶的承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業(yè)主通報制度。
五、其他方面
1、完成勞動協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調(diào)試。
3、落實重要商戶的電價和物業(yè)費的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問題。
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