物業(yè)管理的個人考察報告范文

　　去年底，上海市物業(yè)管理協(xié)會組織部分會員單位赴臺灣考察，考察團(tuán)一行10人走訪了臺北、高雄、臺中、臺東、花蓮等城市，與臺灣物業(yè)管理協(xié)會、臺灣物業(yè)管理經(jīng)理人協(xié)會等同行進(jìn)行了廣泛的交流，并召開了兩岸物業(yè)管理研討會。臺灣物業(yè)管理經(jīng)理人協(xié)會、高雄物業(yè)管理協(xié)會、太平洋管理公司、安朝管理公司、臺業(yè)管理公司的同行們對我們的考察非常熱情，作了認(rèn)真充分的準(zhǔn)備，給考察團(tuán)留下了深刻的印象，使我們的學(xué)習(xí)和考察取得了較好的效果。通過學(xué)習(xí)考察，我們對臺灣現(xiàn)行的物業(yè)管理模式和體制有了一定的了解。

　　一、臺灣物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　隨著先進(jìn)國家的物業(yè)管理逐漸對臺灣產(chǎn)生影響，尤其是日本物業(yè)管理的成功經(jīng)驗和為社會創(chuàng)造了大量就業(yè)機會對臺灣產(chǎn)生了很大影響，同時臺灣的房產(chǎn)商也要求對不動產(chǎn)進(jìn)行維護(hù)，1987年當(dāng)局終于準(zhǔn)予開放登記物業(yè)管理維護(hù)營業(yè)項目。從事物業(yè)管理的企業(yè)叫做公寓大廈管理維護(hù)公司。1995年，臺灣頒布了第一個物業(yè)管理法規(guī)，即《公寓大廈管理條例》，1997年又頒布《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》，1998年6月臺灣建筑物管理維護(hù)經(jīng)理人協(xié)會(簡稱bma)成立，同年9月開放組織同業(yè)公會，設(shè)有臺北市、高雄市、臺中市、桃園縣公寓大廈管理維護(hù)商業(yè)同業(yè)公會，并由臺灣建筑物管理維護(hù)經(jīng)理人協(xié)會整合業(yè)者，致力“建構(gòu)法制環(huán)境，推廣專業(yè)技能、提升業(yè)界形象”，積極參與政府法規(guī)制定與修改，建筑物管理維護(hù)經(jīng)理人協(xié)會以發(fā)展建筑物管理維護(hù)知識技術(shù)，提升建筑物管理維護(hù)服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)，多年來不斷辦理研討會、觀摩考察，并與兩岸三地(臺灣、上海、香港)及日本、英國交流，積極參與國際協(xié)會活動，包括世界不動產(chǎn)協(xié)會和世界建筑物服務(wù)廠商聯(lián)盟。目前臺灣公寓大廈管理維護(hù)公司參與公會者近100家，加入bma的有50余家，這些公司的市場占有率在80%以上。但公司名稱并未統(tǒng)一規(guī)定。，臺灣又成立了中華物業(yè)管理協(xié)會。

　　目前臺灣物業(yè)管理服務(wù)業(yè)中，公寓大廈管理維護(hù)公司約有450家，從業(yè)人員約5萬，清潔服務(wù)公司約7400家，從業(yè)人員約15萬人，合計約為20萬人，年產(chǎn)值約500億元(新臺幣，約125億人民幣)。保全公司有452家，從業(yè)人員3.6萬人，其中駐衛(wèi)保全年產(chǎn)值約有150億元(新臺幣，約37億人民幣)。

　　臺灣物業(yè)管理服務(wù)業(yè)依其服務(wù)項目可分為三類：第一類為建筑物與環(huán)境的使用管理與維護(hù)，提供建筑物與環(huán)境管理維護(hù)、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設(shè)備及附屬設(shè)施設(shè)備檢修等服務(wù);第二類為生活與商業(yè)支援服務(wù)，提供物業(yè)代辦及咨詢行業(yè)、事務(wù)管理、物業(yè)生活服務(wù)、社區(qū)網(wǎng)路、照顧服務(wù)、保姆、宅配物流、生活產(chǎn)品(衣、食、住、行、育、樂)及商業(yè)支援服務(wù);第三類為資產(chǎn)管理，提供不動產(chǎn)經(jīng)營顧問、開發(fā)租賃及投資管理等服務(wù)。

　　目前物業(yè)管理公司已跳出傳統(tǒng)觀念，服務(wù)的范圍也不僅限于安全等事項，而是從大樓的管理到生活便利性的提供，物業(yè)管理公司所規(guī)劃的服務(wù)項目，已涵蓋了生活的各個層面。一些大型專業(yè)物業(yè)管理公司除了以上各項外，還提供生活服務(wù)、社區(qū)總體營造、租售服務(wù)及不動產(chǎn)營運規(guī)劃等服務(wù)，物業(yè)管理呈現(xiàn)多樣化及多元化。

　　1、社區(qū)治安管理必須有保全公司承擔(dān)

　　臺灣物業(yè)管理的業(yè)務(wù)因法令限制而被割裂分別存在于許多行業(yè)，包括公寓大廈管理維護(hù)業(yè)、保全業(yè)、清潔業(yè)、房屋中介業(yè)等，在《公寓大廈管理條例》及《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》公布前，有各種不同的公司形態(tài)，普遍的是建筑物管理維護(hù)公司，其他也有大樓管理顧問公司、清潔公司、機電工程公司等，也提供一些單項或多項的物業(yè)管理服務(wù)。特別有意思的是，在臺灣，物業(yè)管理公司與保全公司經(jīng)常無法有效區(qū)分，其主要原因是因為物業(yè)管理中有關(guān)安全管理項目在臺灣的《保全業(yè)法》中規(guī)定屬于保全公司營業(yè)項目，物業(yè)管理公司不得承攬保全業(yè)務(wù)。但是在實際的商業(yè)營運中，保全公司常涉足物業(yè)管理的營運模式，物業(yè)管理公司也往往會“入侵”保全公司的營業(yè)領(lǐng)域，表現(xiàn)形式就是一家公司兩塊牌照。這與國內(nèi)保安公司(相當(dāng)于臺灣的保全公司)以駐衛(wèi)保安工作為主，物業(yè)管理公司(相當(dāng)于臺灣的公寓大廈管理維護(hù)公司)也可雇用保安員從事駐衛(wèi)保安工作的方式不盡相同。

　　2、社會比較重視物業(yè)管理

　　建筑管理維護(hù)公司在臺灣普遍成立也不過10幾年的歷史，近，臺灣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，維護(hù)公司數(shù)量也不斷增加。但是臺灣對從事建筑物管理維護(hù)的要求很嚴(yán)格，企業(yè)的準(zhǔn)入“門檻”很高。根據(jù)《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》第九條規(guī)定，公寓大廈管理維護(hù)公司資本額要在新臺幣1000萬元以上。并要有4名取得公寓大廈事務(wù)管理認(rèn)可證的 職員和4名以上持有各類公寓大廈不同技術(shù)服務(wù)認(rèn)可證的職員。沒有相當(dāng)?shù)膶嵙�，是無法進(jìn)入這一行業(yè)的。這樣既實現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)的總量和質(zhì)量控制，也在一定程度上避免了行業(yè)之間的惡意競爭現(xiàn)象。

　　近年來，臺灣當(dāng)局也十分重視物業(yè)管理行業(yè)的建設(shè)，在大學(xué)內(nèi)開設(shè)了相關(guān)專業(yè)的學(xué)科，并先后制定了一系列物業(yè)管理以及公寓大廈維護(hù)管理的條例和規(guī)定，在政策上，也對物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)給予了支持，如臺中市政府規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)錄用一名45歲以上勞動者，政府獎勵企業(yè)5000元新臺幣。全市人口約98萬，其中從事物業(yè)管理的將近1萬人。

　　同時，為提升居住和管理品質(zhì)，臺灣也積極舉辦各類物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動，如優(yōu)良公寓大廈管理維護(hù)公司評比等，臺北市還開展了守望相助評比及各縣市政府舉辦的優(yōu)良社區(qū)評比、環(huán)境清潔評比、社區(qū)活動評比等。

　　但是由于整個物業(yè)管理行業(yè)在臺灣還處于成長階段，所以行業(yè)內(nèi)的企業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量參差不齊，差異很大，在《公寓大廈管理條例》未出臺之前，許多公司對本身應(yīng)有的服務(wù)工作項目都不太清楚，目前較有經(jīng)驗或有規(guī)模的公司已經(jīng)十分重視與改善服務(wù)品質(zhì)，所以臺灣公寓大廈的物業(yè)管理現(xiàn)有的服務(wù)與前比較可說是突飛猛進(jìn)，達(dá)到了相當(dāng)高的水平。

　　3、自主經(jīng)營管理較為普遍

　　除了專業(yè)物業(yè)管理外，臺灣地區(qū)許多樓宇也有實行業(yè)主自營式的物業(yè)管理，所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理，就是社區(qū)的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)，也不聘請專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，而是由樓宇業(yè)主自行打理，這種方式在臺灣的城市中比較普遍。

　　4、依約管理、居民法律素質(zhì)較高

　　由于市場化程度較高，所以廣大業(yè)主的法律素養(yǎng)也較高。目前臺灣規(guī)范物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)主要有《公寓大廈管理條例》、《公寓大廈管理條例細(xì)則》、《公寓大廈管理組織申請報備處理原則》、《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》等。雖然條款并不多，但在執(zhí)行法規(guī)方面以及在法律法規(guī)的公平、公正性方面，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)較好地貫徹了對等與公平的原則。

　　在管理過程中雙方依照合約規(guī)定的內(nèi)容。公寓大廈管委會可以通過法規(guī)賦予業(yè)主自主管理的權(quán)力，實行對物業(yè)公司的監(jiān)督。對于不稱職的物業(yè)公司進(jìn)行解雇;另外一方面，優(yōu)秀的`物業(yè)公司通過提升服務(wù)品質(zhì)和市場競爭脫穎而出。對于業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)也規(guī)定得非常明確，而且執(zhí)行起來非常嚴(yán)格。對欠繳管理費經(jīng)過催告仍然不付者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會會訴請法院命其給付應(yīng)交之金額及延遲利息，情節(jié)嚴(yán)重者可訴請法院強制遷離。如該住戶系業(yè)主時可訴請法院令其出讓所有權(quán)應(yīng)有部分，如其于判決后三個月內(nèi)不能自行出讓并完成登記手續(xù)者，管理公司或管理委員會可申請法院拍賣其房產(chǎn)。因此在臺灣管理費收繳不是問題。如臺北地區(qū)的收繳率在98%以上，臺中、高雄地區(qū)也在95%以上。

　　5、重視物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn)

　　臺灣參與物業(yè)管理工作員工的整體文化素質(zhì)比國內(nèi)企業(yè)要高。一般企業(yè)三分之一的員工具有大專文化水平。但是由于物業(yè)管理員工薪資過低，福利不佳、激勵不足，導(dǎo)致人員流動率較高，所以企業(yè)大都非常重視對員工的培訓(xùn)，滿足從業(yè)人員追求成長與發(fā)展專業(yè)知識技能的需求。不僅物業(yè)管理企業(yè)抓培訓(xùn)，據(jù)建筑物管理維護(hù)經(jīng)理人協(xié)會介紹，該協(xié)會的一項重要工作就是擔(dān)負(fù)培訓(xùn)的任務(wù)，近年來他們不斷開展物業(yè)經(jīng)人培訓(xùn)班、干部進(jìn)修班、高級主管研修班等等，促進(jìn)物業(yè)管理水平的不斷提高。他們舉辦的物業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)班共有8大類86門學(xué)科。如在通論類中包括管理計劃的擬訂、執(zhí)行與控制，如何招募人員，如何督導(dǎo)指揮與控制、如何建立圓融的人事關(guān)系、如何解決糾紛沖突，如何溝通與協(xié)調(diào)等等;行政類中如何辦好員工考核，作業(yè)檢查與巡檢要領(lǐng)，排班作業(yè)與加班費計算，如何撰寫簽呈、報告、公告、記錄以及電腦咨詢系統(tǒng)之應(yīng)用等等;在專業(yè)類清潔環(huán)境方面，有環(huán)境衛(wèi)生與美化、清潔維護(hù)作業(yè)準(zhǔn)則、主要清潔工具使用要領(lǐng)、清潔用品特性及使用要領(lǐng)等等�？颇糠植际�分詳細(xì)。再如高雄市公寓大廈管理維護(hù)商業(yè)同業(yè)公會1998年8月起組織培訓(xùn)物業(yè)管理事務(wù)人員訓(xùn)練班15期、設(shè)備安全服務(wù)人員培訓(xùn)班13期、防火避難服務(wù)人員訓(xùn)練班12期等共培訓(xùn)上千人。從他們提供的資料看，一般員工受訓(xùn)的共同科目有5個，事務(wù)性工作的專業(yè)科目有5個，消防員工專業(yè)課目有4個，設(shè)備安全類技術(shù)服務(wù)專業(yè)科目有3個。

　　在當(dāng)局方面，除協(xié)助編撰管理服務(wù)人訓(xùn)練教材、制定規(guī)約范本、委托管理維護(hù)契約范本外，還到各大城市辦理十幾場宣傳《公寓大廈管理條例》相關(guān)法令與管理實務(wù)的講座，辦理了兩屆優(yōu)良公寓大廈評選，而且利用頒獎時舉辦有關(guān)物業(yè)管理專業(yè)知識的演講。警方也對各保全公司辦理講習(xí)，培訓(xùn)保全公司教育的種子教官等等。

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