農(nóng)村土地轉讓合同
近幾年，在基層法院審理的案件中，農(nóng)民因為土地問題訴至法院，要求對方排除妨害的案件逐年上升，法院在審理查明后發(fā)現(xiàn)，此類案件的實質是土地承包經(jīng)營權轉讓所引發(fā)的。下面就以筆者遇到的一個案例來舉例。
原告幸某向法院起訴，由于原告父親趙某吸毒屢教不改，1998年父母離婚。2001年其到山東和母親生活。2013年元月17日戒毒所打電話告訴原告，其父親趙某病危。在安葬了趙某后，原告來料理家里的承包田地，才發(fā)現(xiàn)位于田壩田的1。7畝承包水田被被告侵占。原告以停止侵權為由起訴至本院，要求被告李某排除妨害、返還原告家庭承包土地1。7畝。
經(jīng)過法院審理查明：被告李某與原告的父親趙某于2011年7月3日簽訂了一份涉及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的轉讓合同，合同約定由趙某將承包的田壩1畝田終身賣給李某，付款方式為一次付清，趙某應在十日收完谷子后將田交給李某。雙方還約定如有一方不履行此合同，應賠償對方全部經(jīng)濟損失，并處違約罰款伍萬元整。2012年9月5日，被告李某用水泥及石頭將田壩田的土埂加固，支付施工費用9500元;2012年10月2日，被告李某將田壩田進行平整，支付平田費用1600元;合計11100元。
在這個案件中，經(jīng)過合議庭合議，最終認定該轉讓合同無效，被告應將趙某戶所承包的田壩田（以實際面積為準）及持有的趙某戶農(nóng)村土地承包合同書原本歸還原告幸某。在確認合同無效的理由上，合議庭出現(xiàn)了分歧，意見分兩種。
第一種意見為：趙某與李某之間的土地轉讓合同沒有得到發(fā)包方的同意，故他們的合同是無效的。
根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十二的規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。”本案中，原告的父親與被告李某于2011年7月3日簽訂了以轉讓方式流轉土地承包經(jīng)營權的合同，屬于法定的流轉方式之一。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十七條第二款的規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的，應當經(jīng)發(fā)包方同意;采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發(fā)包方備案。”《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》第十一條 承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發(fā)包方備案;以轉讓方式流轉的，應當事先向發(fā)包方提出轉讓申請。第二十五條 發(fā)包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求，應當及時辦理備案，并報告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門。承包方轉讓承包土地，發(fā)包方同意轉讓的，應當及時向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門報告，并配合辦理有關變更手續(xù);發(fā)包方不同意轉讓的，應當于七日內(nèi)向承包方書面說明理由。而在本案中，被告李某雖提交了作為本案爭議流轉土地發(fā)包方證明書，欲證實其與趙某間的土地承包經(jīng)營權轉讓系經(jīng)過發(fā)包方同意。但該證明書中所載的證明內(nèi)容為“同意趙某把田壩兩丘田轉包給李某”，使用的是“轉包”一詞而非“轉讓”。
根據(jù)法律規(guī)定，轉讓與轉包雖均系土地承包經(jīng)營權流轉的方式，但卻不系同一個概念。《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》第三十五條，轉讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的`農(nóng)戶，由其履行相應土同的權利和義務。轉讓后原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權部分或全部滅失。轉包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權以一定期限轉給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉包后原土地承包關系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。
在本案中，根據(jù)被告提交的《合同書》中所表述的內(nèi)容來看，出現(xiàn)了“甲方將甲方的田壩一畝田終身賣給乙方”的表述，從字里行間來看，并結合土地承包經(jīng)營法所確定的“轉包、出租、互換、轉讓”等四種方式流轉土地承包經(jīng)營權的方式，本案被告李某與趙某之間所簽訂的土地流轉合同應屬以轉讓方式流轉土地承包經(jīng)營權。轉讓予轉包這兩種方式在法律所設定的條件上，是不一樣的。以“轉讓”方式流轉土地承包經(jīng)營權，應當經(jīng)發(fā)包方同意這一條件，是鑒于承包人在經(jīng)濟上、風險判斷和防御上以及法律意識等方面的弱勢地位，并基于土地承包經(jīng)營權對農(nóng)民的生存意義之考量，為保護農(nóng)戶的生存利益而對轉讓作出的必要限制，可以更好地保護土地承包經(jīng)營權人合法權益，防止農(nóng)戶輕率轉讓土地而成為失地農(nóng)民，影響社會穩(wěn)定基礎上做出的規(guī)定。發(fā)包方在同意轉讓之前還須對合同進行實質審查，審查內(nèi)
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