租賃合同中承租人的優(yōu)先購買權分析
一、租賃物優(yōu)先購買權簡要分析
(一)優(yōu)先購買權內涵及部分承租人概念
承租人優(yōu)先購買權指：租賃合同合法有效，房屋的承租人在出租人出售其不動產(chǎn)時，同等條件優(yōu)先于其他買者的購買權，意在于使得租賃物能最大發(fā)揮功用，保障租賃合同穩(wěn)定，使交易成本降低，保護承租人的權益。承租人優(yōu)先購買權是一項古老的民事法律規(guī)則豍。
這樣的情況也出現(xiàn)在合租的場合，稱為部分承租人之優(yōu)先購買權，部分承租人指承租房屋其中的某一部分的公民或者法人。由于房價上漲，多個承租人共同租賃他人房屋成為一種普遍的現(xiàn)象，雖為地方性法規(guī)所禁止，但因其存在客觀需求而受到關注豎。
(二)承租人優(yōu)先購買權的特征
優(yōu)先購買權是一種法定權利，由法律直接規(guī)定。這意味著當事人不需要在合同中對此進行約定，也說明該權利不能被當事人的約定排除;同時它也是專屬于承租人的，不能通過繼承或者轉讓轉移至他人，具有人身依附性;同時它還是一種附條件的形成權，不因對方反對而排除行使，也不需要對方配合即可實現(xiàn)權利。
(三)承租人優(yōu)先購買權的法律歸屬
這是一種受限制的權力，是一種專屬權，也是一種期待權。與承租人優(yōu)先購買權的相關法律以及理論界存在的多種觀點，其中包括以下幾點：附條件形成權說、期待權說、債權說和物權說豏。依據(jù)“債權說”學派，承租人的優(yōu)先權是形成權，和債權請求權存在沖突。因債權請求權的行使，必須得到義務人的對待給付，否則無法實現(xiàn)。而權利人的單方意識就可實現(xiàn)的形成權，不需要義務人的配合，這是沖突所在。
依據(jù)“物權說”學派，基于對優(yōu)先購買權的價值，承租人的基本生存權得到了保護，該權利具有人身屬性，且義務主體是不特定的，是一種對世的豐。物權說和人身權屬性基本一致。
本文作者認為，準確地說，優(yōu)先權應當認定為債權，是一種物權化的債權。
(四)承租人優(yōu)先購買權的立法取向
1.構建房屋租賃市場的合理秩序
法律規(guī)定給人以穩(wěn)定的交易秩序和合理的期待利益。確保承租人優(yōu)先購買權，有利于承租人基本居住權的保障，使經(jīng)濟秩序得到穩(wěn)定。這種權利的設定，不僅表現(xiàn)了法律對買受人的主體資格的限制，使得不動產(chǎn)交易主體具有了先后的排序，而且通過設定權利與義務的界線，使得有限的不動產(chǎn)資源在市場中得到公平、公正的分配。
2.提高租賃物的經(jīng)濟效益
租賃物因為具有優(yōu)先權而促進了價值提升。由于承租人擁有優(yōu)先權，存在有獲得房屋所有權的可能性，因而慎重地管理和使用該房屋，使房屋的壽命得以延長，從而使房屋物盡其用;進而，優(yōu)先權的存在，使得部分承租人的場合下，與房屋所有權人、共同共有人、按份共有人在處理房屋權的關系時簡化明了豑，財產(chǎn)共有人和承租人先后購買，達到協(xié)力，使得部分、全有的租賃關系消失，財產(chǎn)上分散于不同主體的權利能夠重新統(tǒng)一，那么權利的主體與內容就可以更加簡化，為日后交易提供了便利。
二、房屋租賃合同中承租人優(yōu)先購買權的行使
(一)行使優(yōu)先購買權的法律依據(jù)
合同法對該權利做了原則性規(guī)定：出租人出售租賃物，必須在出賣之前的合理時間內將此信息通知承租人。此后司法解釋就行使優(yōu)先購買權及如何進行救濟做了漸進式的不同規(guī)定。第一次規(guī)定，出租人出賣房屋應提前三個月通知，承租人在同等條件下享有優(yōu)先權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告買賣合同無效。很快最高法改變了態(tài)度豒，即使出租人侵害了承租人的相關權利，也不影響合同的旅行，承租人只能請求損害賠償，并具體規(guī)定了房屋承租人不能享有優(yōu)先購買權的概況豓。最高法認為不動產(chǎn)買賣中，應當將物權行為和債權行為予以分離，當房屋所有權人違反優(yōu)先購買權的相關規(guī)定時，物權行為即買賣行為本身應當有效，而侵犯優(yōu)先購買權實質上是一種侵犯債權的行為，得對此主張侵權損害賠償。
(二)對同等條件的進一步解讀
根據(jù)合同的相對性，次承租人只能向承租人主張權利不能向出租人主張。這個觀點受到我國臺灣地區(qū)相關法律的影響，主要是認為次承租人不能主張擁有優(yōu)先購買權。但實際上，不管是承租人和次承租人，兩房均享有優(yōu)先權這一理論應當?shù)玫娇隙�。在合法的轉租的場合，出租人售賣房屋的，就可能存在兩個房屋優(yōu)先購買權。甚至是在相同條件下，次承租人應該優(yōu)先享有該權利。次承租人因為實際占有和使用租賃房屋，有更強理由使用優(yōu)先購買權，因承租人和出租人在簽訂了相關合同之后，又將房屋進行轉租或者售賣從而進行收益，而并非房屋的實際使用，那么保護實際占有和使用房屋的次承租人更加符合享有優(yōu)先權。
三、行使優(yōu)先權存在的問題
(一)同一不動產(chǎn)存在多個承租人
當多層房屋分別出租給了不同的承租人時，便存在了多個合法的具有優(yōu)先購買權的主體。在這種條件下，當房屋所有權的擁有者想要整體出售房屋之時，多個具有優(yōu)先購買權的承租人之間便會產(chǎn)生矛盾和糾紛。如一棟三層樓的房主將一、二層出租給了甲方，其后又將三層出租給了乙方，一段時間后，房主欲將大樓整體出讓，并未同時通知甲乙兩方，甲通過中介等方式得知出賣事宜后，立即與房主簽訂了房屋買賣合同，而乙嗣后再得知，且表示自己欲行使優(yōu)先購買權，承租人行使優(yōu)先購買權的案例中，相似的還有很多，實踐中如何處理是亟待解決的問題。
(二)通知承租人的時間
在我國法律的規(guī)定中，給與了出租人以合理期限內租賃物物權變動通知的要求，在此基礎上，承租人若被侵權，請求法院給予保護，法院應當支持。
然而“合理期限內”語焉不詳，實踐中存在較大的可操作性。在最早的相關法律規(guī)定中中，通知時限界定為三個月，雖然設定了準確的期限，卻存在著時間過短，有損出租人利益的問題，因而后來修改為：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利�！边@一修改雖然彌補了之前的問題，卻也設置了新的法律隱患。
這里的“合理期限”由出租人決定，具體時限便容易引起出租人與承租人雙方的爭議。因為在房屋購買中存在的資金運轉與籌措的問題，若是時限過短，承租人很難在出租人給予的時間之內籌集到購買房屋的資金，那么即便擁有優(yōu)先購買權也無從行使。然而出租人所給予的時限可以是法律允許的自身所認為的“合理期限”，那么因時限產(chǎn)生的沖突便難以避免了。
(三)“同等條件”的解釋空間
“同等條件”的成立便需要與出租人確立了同等購買條件的買家，而只有二者達成了初步契約，約定了購買的價格、日期、具體條件等，才能夠形成規(guī)定中的“同等條件”。然而根據(jù)規(guī)定，承租人在前兩者經(jīng)過長期協(xié)商達成口頭契約后，卻可行使優(yōu)先購買權，以其協(xié)商的條件優(yōu)先購買房屋，這種規(guī)定無疑會引起出租人與第三方買家的反對與糾紛。
這里主要存在著兩點問題。第一，該規(guī)定的存在可能浪費出租人與第三方購買者的大量時間與精力，在購買房屋的過程中，兩者都需要經(jīng)過長期的調查、研究、協(xié)商，同時消耗不可忽視的人力財力來最終達成購買條件，而承租人的優(yōu)先購買權卻可以輕易將其推翻，并將結果據(jù)為己有，對于令兩方而言欠缺公平。第二，根據(jù)規(guī)定，承租人有權利了解“同等條件”的具體內容，這就使出租人在出售房屋時難以掌控房價，如出租人與第三方交洽出了合理的價格，本應是保密的內容，卻必須對承租人透露，這便使出租人的利益不能完整實現(xiàn)。
四、解決問題相關建議
(一)明確整體出售時多個優(yōu)先權并存時處理方案
當房屋出售時出現(xiàn)多個具有優(yōu)先購買權的承租人時，在現(xiàn)有法律中明確規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”簡而言之就是承租人只對自己租賃部分享有優(yōu)先權，而當整棟大樓出租之時，分別租賃的承租人對于整棟房產(chǎn)并不享有優(yōu)先購買權。當其所租賃的一層房屋出售之時，承租人理所應當享有優(yōu)先購買權，而當整體的幾層房屋共同出售時，承租人不應享有獨立的優(yōu)先權。
如此，不應存在多個承租人同時享有優(yōu)先權的.情況。但相關律的曲解，引發(fā)了相關的沖突，對于解決的方法，可在沖突的仲裁中明確整體出售房產(chǎn)時優(yōu)先購買權的界定，說明相關規(guī)定意為“當出租人將多個租賃的房屋一并出售時，各房屋承租人擁有對各自租賃房屋的優(yōu)先購買權�！边@樣既可避免可能產(chǎn)生的沖突和意見相左，也可以保護租賃雙方的合法權益。
(二)規(guī)定承租人答復期限
出租人通知承租人有一個合理期限，此處的“合理期限”往往成為了出租人與承租人之間沖突的隱患，關于如何解決這種沖突，并有效保證出租人與承租人雙方的利益與合法權益，在優(yōu)先購買權的形使中，也應具有合理期限的限制，當合理期限的時長無法準確界定時，可要求承租人做出優(yōu)先購買權的答復期限，超過答復期限此項權利即告消滅。這樣既可以保障出租人的時間和利益不會被損害，也可保證承租人不會因時限過短無法及時籌集購買房產(chǎn)的資金，而無法行使優(yōu)先購買權。
(三)細化“同等條件”
據(jù)文獻記載，“同等條件”這一細節(jié)源自“臺灣土地法”，該法給予優(yōu)先權以自接到通知時10日答復期，同時土地出租人要出賣耕地，承租人有優(yōu)先購買權。此立法目的在于，一是方便佃農轉為自耕，二是不使產(chǎn)權分離，以促進“耕者有其田之實現(xiàn)”。我國臺灣地區(qū)承認土地私有，則這樣的立法可謂合理，但在我國大陸，土地歸國家和集體所有，完全沿用臺灣地區(qū)規(guī)定不妥。因而，應對“同等條件優(yōu)先購買權”進行細化補充，特別結合我國大陸土地政策現(xiàn)狀，如可就集體用地和城市用地不同區(qū)域的地上建筑物租賃情況進行不同規(guī)定。明文的法律規(guī)定有利于市場運行和司法實踐。
五、結語
我國目前城市密度加大，人口增多對于房屋的需求日益迫切，承租人的優(yōu)先購買權使用的范圍和數(shù)量也越來越大，房屋出售和購買問題涉及老百姓的日常生活，同時這也涉及到了出租人乃至房屋購買第三方的利益，因而這一問題越來越成為了不容忽視的權利。本文就承租人優(yōu)先購買權行使中產(chǎn)生的問題進行了分析，并綜合相關法律提出了解決方法，最終從立法完善的角度對于承租人的優(yōu)先權提出了建議和修改對策。承租人優(yōu)先購買權應從個人本位逐漸向社會本位過渡，更注重全面保護租賃合同中每個個體的權利和利益，從而形成更完善安全的房屋租賃出售的法律環(huán)境。
以上是由范文大全為大家整理的分析租賃合同中承租人的優(yōu)先購買權，希望對你有幫助，如果你喜歡，請繼續(xù)關注范文大全。
【租賃合同中承租人的優(yōu)先購買權分析】相關文章：
租賃合同中的優(yōu)先購買權解讀07-08
房屋租賃合同中承租人的義務07-06
房屋租賃合同(承租人版)05-09
(承租人版)房屋租賃合同05-09
關于放棄優(yōu)先購買權的模板07-20
房租租賃合同中的優(yōu)先權介紹07-05
解析房租租賃合同中的優(yōu)先權07-07
承租人房屋租賃合同（精選25篇）07-27
承租人商鋪租賃合同（精選12篇）03-25