解決租賃合同糾紛時應當注意哪些問題

　　1、 買賣不破租賃原則

　　買賣不破租賃是租賃期間出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人的，租賃合同對于受讓的第三人繼續(xù)有效。買賣不破租賃是租賃權物權化的具體表現(xiàn)�！逗贤�法》第229條就此作了規(guī)定，即：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力�！彼�的構成要件包括：

　　(1) 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動。這里所有權變動的情形包括買賣、繼承、贈與等。

　　(2) 承租人沒有終止或解除租賃合同的意思表示。如果承租人已明確表示終止或解除租賃合同，則不發(fā)生所有權與租賃權的沖突問題。租賃物所有權變動后，新的所有人取代原有所有人地位而成為新的承租人。原出租人因租賃物所有權的轉(zhuǎn)移而退出出租人地位。承租人應依照原租賃合同向新的所有人履行義務。

　　2、 抵押權與租賃權的關系

　　抵押權與租賃權的關系，指一物之上抵押權與租賃權同時存在，當兩者發(fā)生沖突時，哪個權利效力優(yōu)先的問題。抵押權與租賃權的關系，有兩種情形：

　　(1) 租賃權發(fā)生在先，抵押權發(fā)生在后。對此情況《擔保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當面書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效�！薄稉�保法解釋》第65條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓繼續(xù)有效。”

　　(2) 抵押權發(fā)生在先，租賃權發(fā)生在后�！稉�保法解釋》第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的.損失，由承租人自己承擔�！�

　　3、 承租人的優(yōu)先購買權與共有人優(yōu)先購買權相沖突的處理原則

　　《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利�！比绻�按份共有人將出租的共同財產(chǎn)中的自有份額轉(zhuǎn)讓時，即發(fā)生承租人的優(yōu)先購買權與其他共有人優(yōu)先購買權的沖突。一般地講，共有人的優(yōu)先購買權更為優(yōu)先。共有人的優(yōu)先購買權具有所有權保護的效力，而租賃關系是債權關系，依據(jù)物權優(yōu)先于債權的原則，共有人的物權應優(yōu)先對待。而承租人的優(yōu)先購買權雖然有債權物權化的特征，但其畢竟是債權關系，仍然不能等同于物權的效力。另外，讓其他共有人享有優(yōu)先購買權，有利于對房屋的管理、修繕、使用。

　　4、 房屋租賃中的登記備案問題

　　根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃申請經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。當事人未辦理登記備案手續(xù)，未取得《房屋租賃證》的，租賃合同是否有效?《城市房屋租賃管理辦法》中并未明確規(guī)定取得《房屋租賃證》是租賃合同法、有效的前提條件。登記備案是房產(chǎn)管理部門的行政管理行為，其本身不是合同生效的要件。房屋租賃合同訂立后，當事人沒有辦理登記手續(xù)的，應責令其補辦手續(xù)，而不應因此否定租賃合同的效力。

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