房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)展望

一、房?jī)r(jià)現(xiàn)狀

現(xiàn)代中國(guó)人買(mǎi)房，大多被現(xiàn)代城市和工作需要所捆-綁，造成在選擇上的被動(dòng)，也容易讓賣(mài)地的和造房的利用。而被地段、地鐵、學(xué)校、面積捆-綁的原因是很多人并沒(méi)有找到合適的買(mǎi)房的時(shí)機(jī)，不但讓自己的生活陷入被動(dòng)，上升通道被自己關(guān)上，而且間接助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的高企。對(duì)于現(xiàn)代城市工作的大部分人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房應(yīng)該是一個(gè)“退出"機(jī)制，是一個(gè)”脫離“機(jī)制，但如果大家一定要把買(mǎi)房定位于”同時(shí)服務(wù)于我在這個(gè)現(xiàn)代化城市的工作打拼“的話，那么現(xiàn)代化城市的房?jī)r(jià)高企就很難被終止。著作權(quán)歸作者所有。

中國(guó)房?jī)r(jià)為什么高？除了流通中的貨幣量迅猛增加的因素外，還有就是中國(guó)人把房子當(dāng)成了投資品，那么在一個(gè)牛市中自然價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。這兩個(gè)因素就像干柴，而政府的托市政策則是汽油。加上中國(guó)人與生俱來(lái)好賭和好錢(qián)的特性（中國(guó)人的價(jià)值觀總是把賺錢(qián)放在很重要的位置），這火就越燒越旺了。

二、未來(lái)房?jī)r(jià)展望

個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)取決于兩方面因素：一是供求關(guān)系；二是貨幣政策。供給小于需求，價(jià)格上行；供給大于需求，價(jià)格下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的半程已過(guò)，但總需求的下降未必就一定會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下降�？傂枨笙陆�，供應(yīng)量依然增加或保持不變，則房?jī)r(jià)會(huì)下降；若供應(yīng)量也同步縮減，那么房?jī)r(jià)還是會(huì)保持平穩(wěn)的。我認(rèn)為而隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率的下降，大量企業(yè)會(huì)逐漸退出這個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)量也會(huì)逐步降下來(lái)的，未來(lái)貨幣政策大放水的可能性也不高，09年市場(chǎng)那種瘋狂很難再出現(xiàn)，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)的可能性最高。

決定房地產(chǎn)價(jià)格的不是開(kāi)發(fā)商，不是購(gòu)房者，而是政府——地方政府。

只用減少土地供應(yīng)、抬高土地價(jià)格，就能一定程度上操控當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，如果中央政府再配合一下，來(lái)個(gè)調(diào)控、限貸，房?jī)r(jià)上漲當(dāng)然蹭蹭蹭。

地方債是一個(gè)大包袱，就目前的政治體制，是絕對(duì)不允許搞什么地方政府破產(chǎn)的。所以捂這個(gè)窟窿，要么把地方債轉(zhuǎn)移成中央政府債務(wù)，但是伴隨的必須有部分收入項(xiàng)目劃歸中央，地方不愿意，營(yíng)改增已經(jīng)在起變化了，更不要說(shuō)賣(mài)地收入了；要么放手讓地方不拘形式限期解決，這更不現(xiàn)實(shí)。

政府，如果真正想降房?jī)r(jià)，就得退到2003年?duì)顟B(tài)：

沒(méi)有限購(gòu)，沒(méi)有限貸，沒(méi)有房產(chǎn)稅，沒(méi)有利率歧視，沒(méi)有信貸限制，沒(méi)有期房限轉(zhuǎn)，沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅，沒(méi)有所 得稅，沒(méi)有土地增 值稅，沒(méi)有任何交易稅費(fèi)，徹底廢止經(jīng)濟(jì)適用房，徹底廢止保障房，沒(méi)有非普通住房，沒(méi)有7090，沒(méi)有規(guī)劃限制，允許開(kāi)發(fā)商自由發(fā)債，允許信托計(jì)劃，允許房 地產(chǎn)企業(yè)上市融資，允許境內(nèi)外資本投資房地產(chǎn)，清算造謠媒體，允許一個(gè)人買(mǎi)76套房，允許REITS上市，允許倒按揭，允許加按揭，允許轉(zhuǎn)按揭，取消抵押 貸款用途限制，房貸利率打5折，優(yōu)質(zhì)客戶房貸利率打3折。 但是從政治上講，我對(duì)“利國(guó)利民”的可能性，是極度悲觀的。

“動(dòng)力”永遠(yuǎn)存在。但政府采取“殺死信使”的方式，不聽(tīng)不聞不看。限購(gòu)限貸，頭埋在沙里，謊稱(chēng)天下太平。

2017的今年，深圳、上海的事實(shí)，和2017年、2011年相似。水面下暗潮涌動(dòng)，“因?yàn)楹暧^調(diào)控，所以房?jī)r(jià)飛漲”，因?yàn)檎�府違反憲法推行二限房產(chǎn)稅，供應(yīng)端一減再減。而另一頭，濫發(fā)紙幣絲毫沒(méi)有收斂，社會(huì)總紙幣購(gòu)買(mǎi)力屢創(chuàng)新高。

超發(fā)的貨幣，去哪里最安全？一線大城市核心區(qū)域的房子里存著去啊

過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲離不開(kāi)兩個(gè)國(guó)家政策，一是由分稅制導(dǎo)致的地方政府土地財(cái)政（就是中央和地方的稅收收入分配，中央把很多稅收收上去，導(dǎo)致地方政府缺錢(qián)花，只能通過(guò)賣(mài)地賺錢(qián)維持開(kāi)支和建設(shè)，所以地價(jià)越來(lái)越貴），二是的貨幣政策，眾所周知過(guò)去10幾年中國(guó)ZF濫發(fā)了多少貨幣，所以人民幣對(duì)內(nèi)貶值相當(dāng)嚴(yán)重，同時(shí)大量的貨幣進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，也是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格爆漲的一個(gè)重要原因。

現(xiàn)在再看這兩個(gè)政策。首先，土地財(cái)政政策是行不通了。一是地也賣(mài)的差不多了，二是再繼續(xù)通過(guò)賣(mài)地來(lái)維持開(kāi)支的話，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)隱患和社會(huì)動(dòng)蕩是中國(guó)ZF堅(jiān)決避免的。所以就順勢(shì)有了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，登記完了之后就可以收房產(chǎn)稅了，這就可以成為地方ZF的長(zhǎng)遠(yuǎn)收入了。。

再看貨幣政策。這幾年國(guó)家在開(kāi)會(huì)的時(shí)候一直在強(qiáng)調(diào)積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。這就說(shuō)明了貨幣增速不可能再和以前一樣高了。但是我們可以分析一下什么叫做穩(wěn)健。穩(wěn)健就是不能讓房地產(chǎn)還有股市什么的再亂搞了，不能讓你再漲太多，同時(shí)也不能你跌太多。一跌帶來(lái)的政治經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也是ZF堅(jiān)決避免的。

考慮到中國(guó)一線二線三四線城市的環(huán)境不一樣，地方政策也不一樣，因此在房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展或者緩慢衰退的大背景下，這些不同地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格也不會(huì)不一樣。 總結(jié)一下，2017年乃至未來(lái)10年房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)。一線城市房地產(chǎn)價(jià)格是必然增長(zhǎng)的，只是年增長(zhǎng)的幅度應(yīng)該不會(huì)超10%，二線城市大部分房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)增長(zhǎng)一點(diǎn)3%左右，個(gè)別二線城市房地產(chǎn)庫(kù)存大，經(jīng)濟(jì)萎靡的話就會(huì)下跌一點(diǎn)，但也不會(huì)很多。三線四線城市少數(shù)價(jià)格會(huì)上漲一點(diǎn)，大部分會(huì)緩慢下跌，但是下跌幅度不會(huì)太多

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房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)展望 [篇2]

1.行業(yè)定位：房地產(chǎn)業(yè)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)轉(zhuǎn)型將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添新動(dòng)力

房地產(chǎn)行業(yè)自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占比較高，且高度關(guān)聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展；同時(shí)土地出讓收入是地方政府財(cái)政收入的重要組成部分，影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。雖然目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增速有所放緩，但仍處于成長(zhǎng)過(guò)程中，在此期間衍生的地產(chǎn)金融、增值服務(wù)等也將逐步發(fā)展，并進(jìn)一步為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。展望未來(lái)五年，在十三五規(guī)劃目標(biāo)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力較大，房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)揮自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)和聯(lián)動(dòng)其他行業(yè)優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其次，房地產(chǎn)業(yè)作為新型城鎮(zhèn)化的重要載體，未來(lái)五年新增城鎮(zhèn)人口住房需求以及現(xiàn)有人口改善型需求均需要房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為前提來(lái)滿足。此外，十三五的重要目標(biāo)為消費(fèi)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)明顯加大，住房消費(fèi)作為消費(fèi)的主要組成部分，未來(lái)仍會(huì)保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。總體來(lái)看，未來(lái)五年房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要作用。

2.發(fā)展環(huán)境：城鎮(zhèn)化推動(dòng)人口紅利持續(xù)釋放，穩(wěn)健貨幣政策為市場(chǎng)營(yíng)造良好資金環(huán)境

(1)城鎮(zhèn)化推動(dòng)人口紅利持續(xù)釋放，gdp有望保持中高速增長(zhǎng)

結(jié)合聯(lián)合國(guó)人口署預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到2020年勞動(dòng)力人口占比也將逐步降至70%左右。《2017-2020年新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》提出，2020年城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%，城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)將促使人口紅利持續(xù)釋放，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入強(qiáng)大動(dòng)力。其次，最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)均出現(xiàn)了有利變化，結(jié)構(gòu)調(diào)整初見(jiàn)成效。再次，近期高層領(lǐng)導(dǎo)多次表態(tài)可以適當(dāng)擴(kuò)大財(cái)政赤字，央行存款準(zhǔn)備金率仍然處于高位，財(cái)政和貨幣政策均具備較大穩(wěn)增長(zhǎng)的空間。綜合多方金融機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)五年中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持6.5%以上的中高速增長(zhǎng)。

(2)央行適時(shí)調(diào)控以平衡資本流出壓力，穩(wěn)健貨幣政策基調(diào)下市場(chǎng)資金合理充裕

國(guó)際局勢(shì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、美元進(jìn)入加息周期等客觀環(huán)境以及美元指數(shù)的歷史規(guī)律均顯示未來(lái)五年美元將進(jìn)入新一輪升值周期，這一趨勢(shì)將促使國(guó)際資本持續(xù)流向美國(guó)，中國(guó)也面臨資本外流的壓力。而人民幣納入sdr后有利于國(guó)際機(jī)構(gòu)增持人民幣資產(chǎn)，減緩國(guó)內(nèi)資本外流，同時(shí)央行也將適時(shí)動(dòng)用貨幣政策工具，以平衡資本流出壓力，保持國(guó)內(nèi)資金合理充裕。根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)五年m2同比增速將保持在10%-12%的合理水平。

(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束高速增長(zhǎng)，去庫(kù)存背景下土地成交將有所回落

1998年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化不斷推進(jìn)，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)、貨幣環(huán)境總體寬松共同推動(dòng)了行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。與1998年相比，2017年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)9.9倍，商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)超過(guò)30倍。2017年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售、價(jià)格和投資相繼出現(xiàn)調(diào)整，市場(chǎng)進(jìn)入理性回歸階段。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企也引起了中央高度重視，去庫(kù)存將成為未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工作。在此背景下，中央及地方將嚴(yán)控土地供應(yīng)總量，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，未來(lái)土地成交將繼續(xù)回落。

3.市場(chǎng)預(yù)判：未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，商品住宅需求總量約53億平方米

(1)模型預(yù)判：商品住宅需求總量與過(guò)去五年基本持平，投資和銷(xiāo)售額小幅增長(zhǎng)

根據(jù)"中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型"，預(yù)計(jì)未來(lái)五年我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積總量為52.6億平方米，與2011-2017年基本持平；從總量看，未來(lái)五年商品住宅新開(kāi)工面積為50.6億平方米；開(kāi)發(fā)投資額為37.7萬(wàn)億元；銷(xiāo)售額為40.9萬(wàn)億元。從2017-2020年復(fù)合增速來(lái)看，商品住宅銷(xiāo)售面積年均微幅下降1.5%左右，新開(kāi)工面積年均下降2.2%左右，開(kāi)發(fā)投資額年均增長(zhǎng)4.8%左右，銷(xiāo)售額年均增長(zhǎng)5.0%左右。

(2)需求來(lái)源分析：新增城鎮(zhèn)人口住房需求仍為市場(chǎng)主流，拆遷改造需求占比持續(xù)提升，改善型需求增加

未來(lái)五年新增住房總體需求超過(guò)85億平方米，其中53億平方米由商品住宅的形式供應(yīng)。總需求中，新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住宅需求占39.2%；因居民生活水平提高帶來(lái)的改善型需求占26.4%；拆遷改造需求占比34.4%。政策調(diào)整將有助于市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，二胎政策全面放開(kāi)為市場(chǎng)拓展需求空間；棚戶區(qū)改造、貨幣化補(bǔ)償政策將刺激中低收入群體的住房需求；隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，以追求生活品質(zhì)提高為主的改善型住房需求將穩(wěn)步增加。

(3)市場(chǎng)特點(diǎn)：市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，未來(lái)住房消費(fèi)更加注重品質(zhì)提升

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)u趨平穩(wěn)，未來(lái)五年市場(chǎng)更加注重產(chǎn)品品質(zhì)提升。需求結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，第三次人口生育高峰帶來(lái)的剛性住房需求逐漸減弱，婚房剛需下降，改善型需求將提升。二胎政策全面放開(kāi)后，二胎出生將增加改善型需求，對(duì)于三四線城市影響將高于一二線。產(chǎn)品方面，高品質(zhì)、設(shè)計(jì)獨(dú)特、綠色環(huán)保等宜居產(chǎn)品市場(chǎng)空間更大。服務(wù)方面，打造高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全面升級(jí)將成房地產(chǎn)行業(yè)重要發(fā)展趨勢(shì)。

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4.企業(yè)格局：強(qiáng)者恒強(qiáng)下市場(chǎng)集中度穩(wěn)步提高，"地產(chǎn)+金融"加速企業(yè)分化

(1)競(jìng)爭(zhēng)格局：2000億以上的企業(yè)數(shù)將達(dá)到7家，top10房企市場(chǎng)份額超20%

未來(lái)5年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增速放緩，多數(shù)房企業(yè)績(jī)?cè)鏊偻�步下降，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分化依舊，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)突出，行業(yè)集中度穩(wěn)步提升。預(yù)計(jì)2017年7家千億房企格局不改，而500-1000億企業(yè)將達(dá)9家，到2020年將有7家兩千億級(jí)企業(yè)、7家1000-2000億企業(yè)、16家500-1000億企業(yè)，而top10企業(yè)銷(xiāo)售額均值將達(dá)2000億元左右，市場(chǎng)占有率將超過(guò)20%。

(2)地產(chǎn)+金融：股權(quán)投資強(qiáng)化房企與金融機(jī)構(gòu)合作，資產(chǎn)證券化開(kāi)拓企業(yè)融資新路徑

未來(lái)5年，地產(chǎn)與金融的持續(xù)融合將成為行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，而地產(chǎn)金融也將成為企業(yè)加速分化的催化劑。2017年以來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)明顯提升，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率攀高，通過(guò)股權(quán)投資攤低風(fēng)險(xiǎn)的需求量增加，股權(quán)投資強(qiáng)化了金融機(jī)構(gòu)與房企的合作紐帶，共生共贏成為趨勢(shì)。另外，資產(chǎn)證券化通過(guò)盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)、信貸資產(chǎn)等，釋放萬(wàn)億流動(dòng)性，為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓了新的融資路徑，將成為未來(lái)企業(yè)競(jìng)逐的新熱點(diǎn)。

未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展關(guān)鍵影響因素--三四線城市的庫(kù)存之惑

1.庫(kù)存現(xiàn)狀：總量過(guò)剩、結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)去庫(kù)存迎大考

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存狀況較為復(fù)雜，既存在全國(guó)總量規(guī)模過(guò)剩的問(wèn)題，也存在各級(jí)城市結(jié)構(gòu)性失衡的問(wèn)題，同時(shí)不同業(yè)態(tài)房地產(chǎn)產(chǎn)品之間的庫(kù)存情況也差異較大。中國(guó)指數(shù)研究院通過(guò)對(duì)幾十個(gè)三四線城市的實(shí)地調(diào)研與深入分析，發(fā)現(xiàn)約八成三四線城市存在庫(kù)存壓力，并且三四線城市之間庫(kù)存壓力差別較大。鎮(zhèn)江、錦州、余姚等土地供應(yīng)過(guò)剩，需求基本飽和，人口增長(zhǎng)乏力，庫(kù)存壓力突出；常州、臺(tái)州、涪陵等庫(kù)存水平較高，但在政策、經(jīng)濟(jì)調(diào)整下面臨去庫(kù)存機(jī)遇；廊坊、東莞、佛山等憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)承接核心城市資源外溢，產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)，存在發(fā)展機(jī)遇。

2.庫(kù)存去化策略建議：強(qiáng)化消費(fèi)與供應(yīng)端引導(dǎo)，構(gòu)建三四線城市可持續(xù)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制

中央層面，短期內(nèi)繼續(xù)出臺(tái)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)住房需求，積極推進(jìn)住房保障貨幣化改革、推進(jìn)棚改及棚改貨幣化安置，促進(jìn)庫(kù)存去化，長(zhǎng)期仍依賴戶籍、土地、財(cái)稅改革等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐步健全；地方層面，應(yīng)暫緩?fù)恋毓��?yīng)，完善區(qū)域交通及生活配套設(shè)施建設(shè)，根據(jù)城市特點(diǎn)，優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，吸引人口流入，增加住房需求；企業(yè)層面，應(yīng)秉持理性和謹(jǐn)慎的態(tài)度，規(guī)避在高庫(kù)存三四線城市的投資，并以消費(fèi)需求為導(dǎo)向，加快產(chǎn)品升級(jí)，提升產(chǎn)品品質(zhì)，迎合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。

房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)展望 [篇3]

房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)08年大跌和09年大漲之后，近幾年已經(jīng)開(kāi)始平穩(wěn)的發(fā)展。通過(guò)對(duì)目前全國(guó)房地產(chǎn)狀況的分析，可以使我們對(duì)整個(gè)行業(yè)有一個(gè)宏觀的把控，而對(duì)代表城市的研究，也可以使我們對(duì)房地產(chǎn)的具體狀況有一個(gè)詳細(xì)的了解。對(duì)于房地產(chǎn)現(xiàn)在形勢(shì)的良好總結(jié)，有利于更好地來(lái)研究其未來(lái)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢(shì)

1.政府政策的分析

近些年來(lái)，政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策不斷地出臺(tái)。在2011年，政府提出了新的國(guó)八條，也就是強(qiáng)化調(diào)控，加大土地供應(yīng)的調(diào)控力度，改善商品房的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行嚴(yán)格的土地管理。加強(qiáng)普通商品的住宅房與經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格調(diào)控，以此來(lái)保證中低價(jià)位和中小戶型房產(chǎn)的供應(yīng)。完善城鎮(zhèn)的廉價(jià)租房制度，來(lái)保障低收入家庭的基本住房需要。通過(guò)稅收等手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)的市場(chǎng)，特別是加大房地產(chǎn)交易的調(diào)節(jié)力度。加強(qiáng)金融方面的監(jiān)管。切實(shí)規(guī)范與整頓市場(chǎng)的秩序。加強(qiáng)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)等的信息披露。通過(guò)新的國(guó)八條我們可以看出，政府下定了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入正常市場(chǎng)機(jī)制的決心。新購(gòu)政策的擴(kuò)大、二手房交易的營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行全額征收、兩套房的首付比例提高到60%，這些都直接的影響到了樓市的變化。

從2011年到今天，國(guó)家通過(guò)增加土地供應(yīng)的調(diào)控力度與減少新的樓盤(pán)的批售來(lái)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)行控制。通過(guò)對(duì)二手房征收全額交易營(yíng)業(yè)稅來(lái)減少三級(jí)市場(chǎng)的相關(guān)供應(yīng)力度。同時(shí)，利用限購(gòu)限貸政策，提高了貸款利率，減少了投資需求與投機(jī)需求。

2012年，政府層多次地提出房地產(chǎn)的調(diào)控政策。在2月的中旬，發(fā)改委發(fā)出通知，要求在2012年，加大保障房的建設(shè)基金支持。中央政治局則提出了繼續(xù)推行積極的財(cái)政政策與穩(wěn)健的貨幣政策。同時(shí)，國(guó)土資源部表示，要堅(jiān)決地貫徹中央的調(diào)控政策。國(guó)土資源部發(fā)布，閑置滿一年的土地，根據(jù)地價(jià)的20%，來(lái)征收閑置費(fèi)。國(guó)務(wù)院在7月正式地批復(fù)樂(lè)兒前海開(kāi)發(fā)的開(kāi)放政策。

2.行業(yè)形勢(shì)以及全國(guó)各個(gè)主要城市的房地產(chǎn)狀況

（1）行業(yè)的形勢(shì)

通過(guò)政府嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，近幾年房地產(chǎn)的情況趨于平穩(wěn)，并沒(méi)有出現(xiàn)比較大的市場(chǎng)波動(dòng)。其中，房地產(chǎn)供應(yīng)量通過(guò)08年的減少到09年的增加，在2011年新政策出臺(tái)后，日漸平穩(wěn)。房地產(chǎn)的發(fā)展從源頭上得到了控制。源頭控制后，政府對(duì)于市場(chǎng)需求進(jìn)行的控制也十分嚴(yán)格，最終使得2011年之后的住宅成交量也趨于平穩(wěn)，跟09年相比下滑比較多。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供需量的日漸平穩(wěn)，價(jià)格也逐漸的回歸正軌。從2011年的8月到現(xiàn)在，城市的住宅價(jià)格穩(wěn)定，整體上呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，但是下滑的幅度比較小。目前，房地產(chǎn)的發(fā)展平穩(wěn)，沒(méi)有比較大的波動(dòng)，這主要體現(xiàn)在下面幾個(gè)方面。首先，房地產(chǎn)的供應(yīng)量是逐年減少的，因?yàn)檎�府的宏觀調(diào)控和土地的不開(kāi)再生性，所以供應(yīng)量的減少的必然趨勢(shì)。其次，需求也在減少。新的國(guó)八條抑制了投資的需求與投機(jī)的需求。最后，價(jià)格下降，庫(kù)存量的上升以及政府限價(jià)政策都會(huì)使房地產(chǎn)的價(jià)格下降。

（2）山東的房地產(chǎn)形勢(shì)

近幾年來(lái)，由于山東地區(qū)的城市化進(jìn)程加快，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速地發(fā)展，隨著外來(lái)人員的大量涌入，使這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)走在了全國(guó)的前沿。房地產(chǎn)急劇拉動(dòng)了地稅的增長(zhǎng)。

根據(jù)今年第一季度的數(shù)據(jù)顯示，全省的地稅系統(tǒng)入庫(kù)的稅收為807億。其中，房地產(chǎn)拉動(dòng)的地稅收入增長(zhǎng)了10個(gè)百分點(diǎn)，從而有效地促進(jìn)地稅收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

今年1-2月份，全省的固定資產(chǎn)的投資總額為1852億，增長(zhǎng)了29.1%。社會(huì)的消費(fèi)品的零售總額為3464億，增長(zhǎng)了12.7%。出口總額是186億美元，增長(zhǎng)了5.4%。三項(xiàng)指標(biāo)共同增長(zhǎng)了約13.3%。一個(gè)季度的全省地稅的收入增幅基本上和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)水平相協(xié)調(diào)。另外，今年的一季度，山東的地稅稅收為757 億，增長(zhǎng)了14.5%，比全國(guó)的地稅收入平均增長(zhǎng)了2個(gè)百分點(diǎn)。

一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，地稅收入達(dá)到199億，增長(zhǎng)了55.4%，拉動(dòng)地稅的收入增長(zhǎng)了10個(gè)百分點(diǎn)�？鄢�房地產(chǎn)行業(yè)，一個(gè)季度其他行業(yè)的地稅收入增長(zhǎng)了4.8%。

二、房地產(chǎn)未來(lái)形勢(shì)的影響因素

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將直接地影響房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展。同樣地，政府的宏觀調(diào)控也將影響到房地產(chǎn)未來(lái)的走向。

1.經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)

眾所周知，經(jīng)濟(jì)的三駕馬車(chē)分別是投資、消費(fèi)和進(jìn)出口。根據(jù)目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，估計(jì)gdp的同比增速會(huì)減緩。消費(fèi)一直以來(lái)都是最平穩(wěn)的，但是在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之中，它對(duì)于gdp的貢獻(xiàn)不足，只拉動(dòng)了4.6個(gè)gdp百分點(diǎn)。由于動(dòng)力不足，所以gdp的增長(zhǎng)速度會(huì)放緩。國(guó)家的經(jīng)濟(jì)面臨著轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)導(dǎo)致了內(nèi)需的緊縮和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的回落。因此今后的形勢(shì)不容樂(lè)觀。但是，經(jīng)濟(jì)的回落也同時(shí)影響著未來(lái)房地產(chǎn)的走向。

2.未來(lái)政策的形勢(shì)

政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控肯定是不會(huì)放松的，同時(shí)，還會(huì)采取積極的財(cái)政政策與穩(wěn)定的貨幣政策，以此來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)的軟著陸。一方面，經(jīng)濟(jì)增速回落，政府的政策不放松，房地產(chǎn)的發(fā)展將會(huì)回到正常軌道當(dāng)中。另一方面，土地緊缺，城市化速度加快，總體供應(yīng)減少，但是需求會(huì)不斷地增加。中國(guó)未來(lái)政策還是會(huì)傾向于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)，無(wú)論是現(xiàn)在還是將來(lái)，其主基調(diào)都是嚴(yán)格調(diào)控。但與此同時(shí)，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行打壓，而只是讓其回到理性市場(chǎng)機(jī)制之下。

三、房地產(chǎn)的未來(lái)展望

1.二三線的城市將會(huì)成為二級(jí)市場(chǎng)中的重點(diǎn)，而一線城市的重點(diǎn)則是三級(jí)市場(chǎng)。

隨著一線城市限購(gòu)限貸政策的實(shí)行，投資于投機(jī)的空間都大大的被縮減。所以，大量的資金可能會(huì)被轉(zhuǎn)向二三線的城市。而對(duì)于一線城市而言，無(wú)論是從土地供應(yīng)狀況來(lái)看，或者是從政府的政策來(lái)講，房地產(chǎn)未來(lái)的重點(diǎn)都應(yīng)該為三級(jí)市場(chǎng)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)始向兩極發(fā)展，將形成兩頭大、中間小的狀況

由于限購(gòu)限貸政策，很多投資客的目光將會(huì)轉(zhuǎn)到高端的豪宅物業(yè)，而政府也會(huì)在保障性住房這一方面，照顧到中低收入的人群。

3.工商鋪的未來(lái)發(fā)展空間大

根據(jù)不同類(lèi)型物業(yè)的開(kāi)工面積增速對(duì)比中，可以看出工商鋪在未來(lái)還有很大的空間，特備是在一線城市當(dāng)中。

4.信托償付的高峰來(lái)臨，開(kāi)發(fā)商將會(huì)采取降價(jià)的方式來(lái)進(jìn)行資金的回籠

大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)所形成的的債務(wù)在2012年會(huì)陸續(xù)的到期。這樣，勢(shì)必會(huì)考研到開(kāi)發(fā)商的償付能力。在市場(chǎng)沒(méi)有回暖之際，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們將會(huì)采取降價(jià)的方式，進(jìn)行資金的回籠收縮，這樣一來(lái)可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格急劇下跌。從供應(yīng)方面來(lái)講講，2012年的庫(kù)存量會(huì)加大，房?jī)r(jià)也可能下跌。

5.房地產(chǎn)稅將會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)的范圍

目前我國(guó)很多城市的房地產(chǎn)都實(shí)行二手房的過(guò)戶征稅，以此來(lái)提高政府的收入，并且打擊炒賣(mài)的行為。隨著稅收制度的完善，限購(gòu)限貸政策將會(huì)逐漸的淡出，但是短期內(nèi)會(huì)繼續(xù)存在，為新政策的出臺(tái)爭(zhēng)取必要的時(shí)間。

四、總結(jié)：

房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已經(jīng)得到了人們的廣泛關(guān)注。政府為了穩(wěn)定市場(chǎng)，堅(jiān)決地實(shí)行宏觀調(diào)控政策，使得中國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)日趨穩(wěn)定。至于未來(lái)房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，應(yīng)該會(huì)有一個(gè)過(guò)渡時(shí)期。經(jīng)過(guò)這個(gè)時(shí)期之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)回歸到理性發(fā)展中來(lái)。

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