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建議請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)指正

一、直接轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納稅費(fèi)測(cè)算

建議請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)指正

項(xiàng)目

值

備注

賬面原值

994.58

無(wú)發(fā)票，評(píng)估值

售價(jià)

1,067.00

商業(yè)用地售價(jià)

銷售額

3,697.38

營(yíng)業(yè)稅

184.87

稅率5%。按財(cái)稅[2003]16號(hào)，銷售土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。但我公司無(wú)票，故全額征稅

營(yíng)業(yè)稅附加

18.49

印花稅

1.85

可扣除項(xiàng)目合計(jì)

205.20

土地?zé)o購(gòu)置成本，故只有稅可扣除

增值額

3,492.17

增值率

1701.80%

土地增值稅

2,023.48

稅金合計(jì)

2,228.69

實(shí)得現(xiàn)金

1,468.69

二、投資、轉(zhuǎn)讓股權(quán)

1.投資——將土地注入XX公司

1)營(yíng)業(yè)稅，免

A.財(cái)稅〔2002〕191號(hào)第一條：以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

2)附加稅，隨營(yíng)業(yè)稅，免

3)土地增值稅，

A.財(cái)稅字[1995]48號(hào)第一條：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。

B.注意（風(fēng)險(xiǎn)），財(cái)稅[2006]21號(hào)第五條：凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

2.轉(zhuǎn)讓股權(quán)——將XX公司轉(zhuǎn)讓給受讓方

1)營(yíng)業(yè)稅，免

A.國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第51號(hào)：納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營(yíng)業(yè)稅。

2)土地增值稅，免，但有很大不確定性

A.（有利規(guī)定）國(guó)務(wù)院令第138號(hào)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅�！恋厝詫儆赬X公司，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，故不交。

B.（有利規(guī)定）財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第三條：在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

C.（重大風(fēng)險(xiǎn)）國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)：鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源(欽州)實(shí)業(yè)有限公司100 %的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅�！创宋�，股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)會(huì)被要求繳納土地增值稅。

三、總結(jié)

1.如上籌劃，實(shí)則取得的好處是：

1)營(yíng)業(yè)稅及附加省200萬(wàn)元左右(商業(yè))。

2)土地增值稅實(shí)則是轉(zhuǎn)嫁、晚交——轉(zhuǎn)價(jià)給受讓方、受讓方在土地再次轉(zhuǎn)讓時(shí)才交。

2.需解決的關(guān)鍵點(diǎn)

1)評(píng)估價(jià)值。土地賬面價(jià)值是評(píng)估價(jià)值，無(wú)發(fā)票(未應(yīng)稅)，不能作為土地增值稅及營(yíng)業(yè)稅的扣除額，評(píng)估價(jià)值如能讓稅務(wù)局認(rèn)可，可省大筆稅費(fèi)。

2)土地不能直接投資給房開(kāi)公司，財(cái)稅[2006]21號(hào)。這樣省不了稅

3)按國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅存在很大的不確定性，可能不成功，需要和稅務(wù)局溝通。

4)因?yàn)橥恋卦鲋刀愂寝D(zhuǎn)嫁，需要取得受讓方的認(rèn)可，可考慮“營(yíng)業(yè)稅的籌劃所得-土地增值稅的實(shí)際負(fù)擔(dān)”兩家分擔(dān)，促成受讓方同意。

四、結(jié)論及建議

1.即便土地增值稅無(wú)法籌劃，也可取得營(yíng)業(yè)稅及附加的免稅收益，值得一試。

2.請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)從頭介入溝通籌劃。