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戶型配比
戶型配比
戶型配比是在房地產(chǎn)的整個(gè)項(xiàng)目中，各個(gè)戶型占總套數(shù)的比例;
需求配比是指根據(jù)市場(chǎng)需求(比如剛性、投資或者改善、婚房在成交中占主導(dǎo)地位的需求)來決定所建設(shè)的主力戶型比例，
比如剛性需求中的婚房一般是在90平方米以下，享受政策的優(yōu)惠，可以做34-50的小戶型，可以做標(biāo)準(zhǔn)2房，也可以做精致3房，如果是改善性住房，可能要做100-140的大戶型。
溫故而知新可以為師矣，最近忙的天昏地暗，實(shí)在是沒有時(shí)間去積累和思考，那就從溫習(xí)舊有知識(shí)開始吧。盡管如何確定戶型配比算是基礎(chǔ)知識(shí)的一種了，但是還是自己整理整理，僅作思路的一個(gè)梳理吧。
戶型配比應(yīng)該算是最能體現(xiàn)項(xiàng)目策劃過程中的動(dòng)態(tài)平衡關(guān)系了，而戶型的配比基本上也就決定了項(xiàng)目的目標(biāo)人群，項(xiàng)目的銷售價(jià)格，項(xiàng)目的銷售抗性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。既然是一門平衡的技術(shù)，那就要更多的尋找不同利益訴求層面的平衡，完成開發(fā)商、客戶、代理公司三方的利益平衡。
開發(fā)公司在戶型配比中最關(guān)心的因素有兩點(diǎn)，一是能否在后期營(yíng)銷過程中保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低風(fēng)險(xiǎn)。二是能否充分挖掘地塊價(jià)值景觀價(jià)值，達(dá)到利潤(rùn)最大化。
客戶最為關(guān)心的是，戶型設(shè)計(jì)是否有浪費(fèi)，我的鄰居都是一些什么人，心儀戶型挑選余地大不大，戶型面積以及總價(jià)是否能夠承受，花相同的錢能否買到更高價(jià)值的產(chǎn)品。
代理公司更為關(guān)心的是戶型設(shè)計(jì)和配比是否滿足客戶需求和市場(chǎng)空白，能否保證快速銷售和回款，能否盡快售罄。
綜合三方的利益平衡，更多的時(shí)候是綜合開發(fā)公司和客戶之間的利益平衡，需要通過多種途徑和方式進(jìn)行論證，在利潤(rùn)和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)，在降低風(fēng)險(xiǎn)的前提下盡可能的鎖定開發(fā)利潤(rùn)。
戶型配比過程中主要應(yīng)該弄清楚幾個(gè)問題：市場(chǎng)上有什么?客戶需求什么?地塊能做什么?在這三個(gè)問題的框架下，再根據(jù)地塊屬性探究具體的戶型配比。
1. 市場(chǎng)綜述
(1) 市場(chǎng)主流戶型分析(兩室或三室，面積區(qū)間)
(2) 市場(chǎng)創(chuàng)新戶型分析(如何創(chuàng)新，市場(chǎng)認(rèn)可度如何)
(3) 市場(chǎng)狀況分析(兩室為主還是三室為主，投資還是自主)
(4) 戶型發(fā)展趨勢(shì)綜述(小面積到大面積還是高房?jī)r(jià)下的追逐小面積)
市場(chǎng)綜述部分主要用于框定研究樣本，確定研究范圍，同時(shí)掌握地域范圍內(nèi)戶型發(fā)展大趨勢(shì)，以便在后期配比時(shí)尋找空白順勢(shì)而為。
2.地塊區(qū)位及地塊屬性
(1)地塊區(qū)位和競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系(城市中心、郊區(qū)、衛(wèi)星城等)
(2)地塊自身屬性分析(平地、坡地、山地)
(3)地塊自身資源條件(地塊內(nèi)有無河流、溫泉等優(yōu)勢(shì)資源)
(4)地塊周邊環(huán)境資源(3公里范圍內(nèi)是否有明顯景觀)
地塊區(qū)位及自身屬性分析主要用于界定項(xiàng)目的初步定位和可發(fā)展方向，進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目形式，確定周邊資源對(duì)項(xiàng)目建筑形式的影響。此部分主要落實(shí)項(xiàng)目能做什么。
3.市場(chǎng)競(jìng)品分析
戶型配比建立在項(xiàng)目整體定位完成之后。
(1) 總價(jià)區(qū)間接近的戶型
(2) 周邊樓盤戶型及配比
(3) 市場(chǎng)認(rèn)可度高的戶型及配比
(4) 高認(rèn)可度戶型是否已經(jīng)完全滿足客戶需求，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。
此部分主要落實(shí)市場(chǎng)有什么，現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，競(jìng)品特征及趨勢(shì)。確定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍，競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)準(zhǔn)。
4.結(jié)合目標(biāo)客群定位分析
(1)目標(biāo)客群購房置業(yè)目的(自主 投資)
(2)目標(biāo)客群現(xiàn)有居住房屋類型(福利房 商品房自建房)
(3)目標(biāo)客群現(xiàn)有居住戶型及面積(兩室 三室面積區(qū)間)
(3)目標(biāo)客群生活習(xí)慣分析(中餐 西餐 在家吃飯?jiān)谕饩筒?
(4)地域內(nèi)生活習(xí)慣特征(聚會(huì)在家里還是在外面)
(5)目標(biāo)客戶戶型需求
再一次梳理目標(biāo)客群的生活習(xí)慣以及現(xiàn)有居住環(huán)境，確定其對(duì)住宅的需求和理解。同時(shí)掌握本地居住習(xí)慣，有所傾斜。
5.確定戶型配比
(1)根據(jù)地塊資源確定
(2)根據(jù)目標(biāo)客群比例確定
(3)根據(jù)同定位項(xiàng)目戶型配比確定
(4)根據(jù)客戶對(duì)創(chuàng)新戶型的接受能力確定
綜合考量各方面因素，全面梳理競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系及客戶需求，最終確定項(xiàng)目戶型配比方案。
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